年報解讀 | 招商積余2023年“營利雙增”，綜合毛利率連續3年下降

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝

3月21日，在招商積余（SZ001914，股價10.68元，市值113.24億元）舉行的2023年業績發布會暨投資者交流會上，招商積余董事長聶黎明指出，物管行業由規模為王轉為高質量發展，公司在追求規模時也更關注質量和效益，“按照既定目標，2024年公司營收目標預期將不低于兩位數增長。”

此前的3月15日，招商積余公布的2023年度業績報告顯示，報告期愉實現營收約156.27億元，同比增長19.99%；歸屬于上市公司股東的凈利潤7.36億元，同比增長23.96%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤6.595億元，同比增長32.12%；基本每股收益0.6939元，同比增長23.98%。

不過，資本市場卻未給予招商積余這份成績單正向反饋?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾?，年報披露后連續三個交易日，招商積余股價均收跌，最高跌幅達1.57%；直到3月21日，其股價才止跌微漲0.38%。

招商積余發布2023年報后的股價表現 來源：百度股市通

外拓增長加速

截至2023年末，招商積余實現營收約156.27億元，同比增長19.99%。

其中，物業管理業務實現營業收入147.58億元，同比增長18.03%，主要是由于原有物業管理項目增長和新拓展物業管理項目增加；資產管理業務實現營業收入6.98億元，同比增長50.13%。

2023年末，招商積余在管商業項目70個，較2022年底新增18個項目，推動商業運營收入同比增長139%至2.4億元。2023年持有物業出租收入同比增長25%至4.5億元，主要受益于2022年租金減免后的低基數影響；截至2023年末，持有物業出租率為96%，同比小幅下降1個百分點。

截至2023年末，招商積余在管項目2101個，覆蓋全國156個城市，管理面積達3.45億平方米。其中，來自控股股東招商蛇口的物業管理面積為1.19億平方米，2023年新簽年度合同額為5.05億元；第三方項目新簽年度合同額35.39億元，同比增長27.44%。

在業績會上，聶黎明表示，規模擴張仍是招商積余的核心支柱，但“目前行業逐步從增量市場轉入存量市場，面臨開發交付量收縮、競爭加劇等諸多挑戰，公司在追求規模的同時也更加關注增長的質量和效益。”

至于收并購，2023年招商積余未在公開市場發起收并購交易。“公司不會因為收購而收購，現在會聚焦在一些估值比較合理、運作比較規范，同時在細分業態上有比較強能力的一些標的公司。”招商積余董事、總經理陳海照表示，規模很重要，但在規模基礎上公司還是會做一些挑選。

毛利率持續下降

盡管找商積余在過去幾年營收一直處于上漲通道，但綜合毛利率卻持續承壓。

每經記者梳理招商積余近五年綜合毛利率發現，2019-2023年，招商積余毛利率分別為18.26%、13.61%、13.76%、11.84%、11.56%，處于行業下游水平。與同樣位列百億營收陣營、具有央企背景的中海物業、華潤萬象生活、保利物業相比，則處于墊底位置。

具體到各細分業務來看，2023年招商積余的物業管理服務整體毛利率約為10.01% ，同比下降0.51個百分點，其中基礎物業管理、平臺增值服務、專業增值服務的毛利率分別為8.96%、8.39%、17.81%，同比分別增長-1.02%、2.46%、1.51%；資產管理毛利率為50.74%，同比上漲9.17個百分點。

“房地產市場進入長周期拐點，市場競爭白熱化，重點基礎設施改造、綠化提升等投入增加。與此同時，隨著新交付項目產品品質提高，尤其是一些比較高端的項目，服務品質隨之提升，可能會需要做更多投入，甚至需要提前幾個月準備項目團隊人員。”招商積余財務總監江霞在業績會上指出，這些都是導致公司毛利率水平有所下降的原因。

需要注意的是，作為招商積余營收的大頭，2023年基礎物業管理服務營收達到121.13億元，同比增長20.44%；但營收成本比重卻也在持續增加，2023年該項業務營收成本合計約為110.52億元，同比2022年的90.74億元上漲了約21.8%。這也意味著，招商積余基礎物業管理服務收入增長速度不及成本。

事實上，為了提高盈利水平，招商積余在2021年成立了“降本增效”小組，并嘗試構建“沃土云林”商業模式，即提高基礎物業管理密度、發展平臺增值服務，培育電梯、樓宇科技、干洗等專業增值服務，試圖通過相對較高的增值服務毛利反哺基礎物業。

如在2023年，招商積余就進一步加大了研發費用，由2022年同期的4825.91萬元增長約104.93%至9889.99萬元，通過市場拓展規模增長數字化、多維度經營監測管理數字化、多元增值業務運營數字化、科技賦能推動替崗降本等項目，在市場拓展、管理決策、經營模式、人工成本等方面下功夫。

從整體結果來看，“沃土云林”模式也曾有過短暫的見效，2021年招商積余的綜合毛利率止跌回升0.15個百分點至13.76%。但由于增值服務整體規模依然偏低，貢獻利潤非常有限，未能持續提振整體毛利率，此后公司毛利率又連續下滑了。

“2024年預計行業毛利率還將高度承壓，下降的趨勢依然存在。”江霞表示，公司已提前做好了鋪排工作，一方面加強細分領域專業能力建設，鞏固非住宅業務壁壘，持續探索高毛利業務；另一方面深化公司內部的降本增效，降低經營成本。

“25%是分紅底線”

2023年，招商積余實現合并歸屬于上市公司股東的凈利潤7.36億元，母公司凈利潤約為1.70億元，提取法定盈余公積金約0.17億元，加上年初未分配利潤 32.39億元，剔除2022年度分配利潤1.27億元。截至報告期末，招商積余母公司累計可供分配利潤約為32.64億元。

根據招商積余給出的利潤分配預案，以2023年末公司總股本約10.6億股為基數，向全體股東每10股派發現金紅利1.70元（含稅），不送紅股，不以公積金轉增股本，合計分配現金約1.8億元。據此來算，現金分紅總金額（含稅）占該年度歸屬于上市公司股東凈利潤的比例為24.50%，分紅比例低于30%。

此外，根據招商積余擬定的2024年度至2026年度現金分紅方案，占當年歸屬于上市公司股東凈利潤的比例均不低于25%。

聶黎明表示，自2019年以來，公司已累計分紅4.77億元。公司的利潤分配方案，既要考慮短期回報也要考慮長期發展，在確保公司具有充足流動資金支持正常經營和發展的前提下制定的。

在業績會上，聶黎明也透露，截至報告期末，公司有息負債規模為19.89億元，“在行業內屬于較高水平。”在平衡投資者期待和企業發展方面，公司未來也會穩步提高分紅水平，“25%是分紅的底線。”

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