年報解讀｜碧桂園服務踩“點剎”：收并購項目不及預期，未來確定性仍待明

每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

連續第二年增收不增利，碧桂園服務（HK06098，股價5.15港元，市值172.17億港元）仍在消化大規模收并購的后遺癥。

3月27日，碧桂園服務公布2023年度業績報告并召開年度業績發布會，這也是執行董事、總裁徐彬淮履新后的首份年報。

2023年，碧桂園服務實現收入426.12億元（人民幣，下同），同比增長3%；股東應占利潤2.92億元，同比下滑85%；核心凈利潤39.4億元，同比下降21.6%。整體毛利率由2022年度的約24.8%下降4.3個百分點至約20.5%。

月初，碧桂園服務已經發布過業績盈警，其解釋業績下降主要是由于進行了關聯方貿易應收款減值撥備、商譽及其他無形資產減值計提。

徐彬淮在業績會上解釋稱，如果剔除上述兩項因素，碧桂園服務去年毛利下降的主要因素一是主動投入了約4億元用于服務提升，希望客戶的訴求能夠通過這項投入得到解決；二是在數字化、人工智能、物聯網上的投入達到歷史最高水平，約3.2億元，這項投入的增加對毛利產生一定影響。

在度過最困難的2022年后，碧桂園服務還未觸底反彈。而對于未來的業績指引，以徐彬淮為首的管理層給出的思路是“放慢腳步，彌合裂縫”。

收并購的故事完結后，碧桂園服務還需要給市場一個新的想象空間。

商譽減值14.76億元 收并購項目不及預期

從規模和營收數據看，碧桂園服務目前仍然是物企行業第一。

截至2023年12月31日，除“三供一業”業務外，碧桂園服務的合同管理面積約16.33億平方米，收費管理面積約9.569億平方米。而“三供一業”業務的物業服務合同管理面積約0.934億平方米，收費管理面積約0.886億平方米。

這是持續大規模收并購帶來的一體兩面，在厚增營收和規模的同時也會帶來不確定的商譽減值。2023年，碧桂園服務的商譽及其他無形資產減值達到14.76億元。另外，金融資產及合同資產減值損失金額則高達25.9億元。

這直接影響了碧桂園服務的利潤。徐彬淮表示，碧桂園服務從去年8月以后采用了風險客商的業務確收口徑，后5個月的收入和利潤不能與2022年比較。這是因為管理層注意到風險客商對未來收款的影響，因此主動去做的應對策略，對利潤的影響大約是5個億。

年報顯示，此前碧桂園服務收購的嘉寶服務、福建東飛和城市縱橫分別確認了商譽減值約6.15億元、4.06億元、3.14億元。

針對嘉寶服務，碧桂園服務表示，其旗下部分項目的利潤率及物管費回款率低于預期，因此管理層決定退出嘉寶服務的相應物業管理項目，并暫停部分賬面利潤率高但收繳率低的非業主增值服務。同時，嘉寶服務的社區增值服務發展也不如預期，這對收入和利潤也帶來負面影響。

碧桂園服務在2021年收購嘉寶服務，這是當時國內第一單上市物企之間的收并購，這筆交易作價48.46億元，整體PE高達15.34倍。

福建東飛則是因所服務的客戶現金流緊張，新項目毛利下降，過往項目收款難度增加。受宏觀經濟環境影響，廣告市場的消費需求在萎縮，致使部分客戶的廣告投放預算減少，對城市縱橫的業務發展造成負面影響。

同時，碧桂園服務對關聯方貿易應收款減值撥備為21.98億元，對第三方的貿易應收款減值撥備為9.34億元。

對此，徐彬淮表示，公司在2023年的關聯性交易有較大的下降，從另一個角度看也是獨立性的增強。碧桂園服務目前市場化業務的占比超過95%，是歷年最高水平。

2023年，碧桂園與開發商相關聯的非業主增值服務錄得營收是15.53億元，相比2022年有下降41.7%，在整體營收的占比也從6.4%降至3.6%。

“今年下達了較重的市場拓展任務”

“過去幾年我們其實經歷了非常高速的業績發展期，做了非常多并購。從2023年開始，我們覺得也是時候把過去的經驗與教訓，通過投后管理沉淀下來。”

在徐彬淮看來，公司未來三年發展的主基調是穩中求進，以進促穩。

2023年，碧桂園新增品牌拓展簽約外拓項目1556個，新增年化飽和收入約37.26億元。年內新增外拓項目中有45%分布于一二線城市，于三四線新拓項目的占比為55%。

具體的業績增長指引上，碧桂園服務首席財務官黃鵬表示，在核心增長引擎物業管理方面，碧桂園服務今年下達了較重的市場拓展任務，也開啟了更多拓展方法，個人比較看好這塊業務和增值服務的增長。城市業務則在主動控制優化，商管方面預期也會相對保守一些，增速也會比較低。

從業務收入結構看，2023年碧桂園服務物業管理服務收入占比提升至58%；社區增值服務收入下降約6.6%，占總收入比例微降至8.8%，這塊業務下滑較多的是家裝中介服務、社區傳媒服務收入；非業主增值服務收入占比約3.6%；城市服務收入營收約48.37億元，占比約11.5%；商業運營服務收入降至10.12億元，占比降至約2.4%。

碧桂園服務表示，商業運營服務收入下降主要由出于整體業務發展戰略考量，公司附屬公司提前終止與碧桂園集團就商業項目簽署之具體物業租賃合同所致，有助于減少商業管理業務對關聯人士的依賴。公司計劃投入更多精力以將商業管理業務擴張至外部市場，依靠第三方力量實現長遠發展，持續保持商業管理業務的獨立性。

封面圖片來源：企業供圖