龍湖集團：多航道發力進取 穩健經營穿越周期

穩健的成績自能贏得市場的認可。

就在幾天前龍湖集團公布了2023年度業績，數據顯示，2023年龍湖全年實現營業收入1807.4億元，實現歸母凈利潤128.5億元，其中經營性收入占比達到14%，利潤占比超過60%；剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利達113.5億元；實現毛利305.8億元，毛利率為16.9%。

另外，龍湖報告期內持有的銀行結余及現金繼續保持行業較高水平，為604.2億元；凈負債率同比下降2.2個百分點至55.9%，整體借貸成本4.24%，均處于行業最低區間。全年品質交付14萬套房源，其中20%提前一個月以上交付。

在行業依然承壓的當下，龍湖集團一項項優于同行的數據，再次直觀地對外展示著這家民營房企穿越周期的信心來源和底氣。

地產業務穩步前進

在2023年的市場下行背景，尤其繼“小陽春”后，市場再度陷入低迷態勢，房企銷售端進一步承壓。

然而，于市場的不可抗力面前，從結果來看，龍湖集團地產開發業務仍舊實現了全年合同銷售額1734.9億元，合同銷售面積1079.6萬平方米，穩居行業第九?；乜盥食^100%，維持行業高位。

分區域看，長三角、環渤海、西部、華南及華中片區合同銷售額在集團占比分別為28.9%、21.8%、28.4%、11.8%、9.1%。其中，95%的銷售額來自一二線高能級城市，在成都、西安、武漢等22座城市入圍當地市場TOP10。

據管理層介紹，2023年，龍湖35個新項目首開去化率達70%，全新高端產品線云河頌，秉承“擇址城央、大師藝術、精工匠造、圈層奢享”的理念，受到了市場普遍認可。如西安大唐云河頌首開8億，成為西安2023首個改善紅盤；成都濱江云河頌即開即磬，90天實現全盤100%去化；蘇州東吳云河頌3個月實現全盤去化約100%，位列吳中區TOP1。

當然，這離不開龍湖堅持精準投資，積極布局高能級城市的投資策略，把握了戰略主動性。截至報告期末，龍湖的總土儲有4539萬平方米，權益面積3236萬平方米，72%的土儲位于市場最為平穩的一二線核心城市。2023年全年，龍湖就已分別在上海、杭州、西安、成都、深圳等17個重點城市，獲取了31幅新地，權益地價259億元。

持續聚焦，是龍湖在行業劇變下依然可以相對從容應對的重要原因之一。管理層也表示，未來龍湖將繼續嚴守投資刻度，優中選優，密切關注政策和市場的變化，高度聚焦一二線高能級城市。

經營性物業迎“收獲期”

進一步聚焦龍湖的業績表現，透過各項數據，除開發業務表現穩健外，作為一家具有長期主義視角的企業，早在多年前龍湖就開始進行調整轉型，多航道發力進取。

如今看來，這一戰略無疑是正確的。2023年，龍湖運營及服務業務合計實現經營性收入248.8億元，同比增長5.7%，在核心權益凈利中的貢獻占比達到60%以上。

“2023年龍湖經營性收入對集團利潤跟整個盤面形成持續的貢獻。”龍湖管理層坦言，在行業下行過程中，經營性業務正成為公司穿越周期的壓艙石。

具體來看，2023年，龍湖的商業和長租公寓冠寓業務不含稅租金收入為129.4億元，同比增長8.9%。

其中，龍湖商業已進入全國20座城市，累計開業運營商場達88座，租金收入同比增長9%至102.8億元，到2024年龍湖開業的商業項目將超過100個，正式邁入“百MALL時代”；龍湖冠寓累計已開業12.3萬間房源，規模行業領先，整體出租率提升至95.5%。

“此前龍湖一直堅持用銷售回款的10%，沉淀到投資性物業，經過若干年的沉淀，目前龍湖投資性物業已形成上千億資產規模。”龍湖管理層表示，2023年，龍湖商業和長租公寓都實現了經營性現金流為正，意味著這兩個航道不再需要集團或者融資現金流的支持，可以通過自身經營現金流驅動增長，解決未來發展問題。

與此同時，龍湖的服務業務表現亦不俗。年報顯示，2023年，龍湖物業管理、智慧營造為主的服務業務不含稅收入為119.4億元，同比增長2.4%。服務業務及其他毛利率為31%，較上年增長2%。

其中，龍湖智創生活期內總收入達102.8億元，在管面積達3.6億平方米；龍湖龍智造品牌持續深耕數字科技能力，截至2023年底，代建業務已累計獲取項目90個，累計簽約建管面積超1600萬平方米，實現營業收入19.7億元。

在地產迎來新的發展階段，房地產業轉型高質量發展模式的當下，不斷夯實自身綜合實力，增強發展韌性的龍湖集團，已經為此做好了準備。

更加健康的資金鏈

當行業出清加劇，龍湖集團始終保持克制、審慎并高度自律的態度，持續優化債務結構，打造更健康的資金鏈，增厚企業“安全墊”。

報告期內，龍湖集團的綜合借貸規模為1926.5億元，較去年減少154億元；在手現金為604.2億元，保持高位；三道紅線指標繼續穩居綠檔，凈負債率同比下降2.2個百分點至55.9%，剔除預收賬款的資產負債率為60.4%，現金短債比為2.25倍。

短債方面，截至3月22日，龍湖2024年內到期的短期債務占比降低至8%，貸款年限持續延長，長短債配比更加合理，債務到期節奏科學可控，短期內無還債壓力。

龍湖始終以安全的債務結構來應對市場波動，合理調配內外債占比。截至2023年底，龍湖集團整體借貸成本保持在4.24%的行業低位，平均賬期進一步拉長至7.85年；外幣債占比進一步下降至17.7%，其中100%的外債已做掉期對沖，有效避免了匯率波動帶來的匯兌損失，進一步提升并保護公司經營盤面的安全度。

穩健的財務狀況、持續降低的杠桿率，無疑給龍湖劃定了足夠高的安全閾值，使其能夠從容應對周期，這也是龍湖區別于其他競爭對手的一大關鍵優勢。

“龍湖經常會提前償還債務，包括公司始終把債務安全放在第一位，履行我們所有債務的安全兌付，其實也是用自己的行動來給行業注入一些信心。”龍湖管理層稱，在提前償還債務后，公司2024年內到期債務余額147億、占比不到8%。此外，2025年到期的國內債券和部分銀團也將在今年內安排逐步提前償付或回購。

憑借按時還貸、不展期、不逾期的財務鐵律，龍湖集團贏得監管機構的信任，同樣獲得銀行、券商、評級機構等金融機構的信賴。在融資環境嚴峻的時期，龍湖集團的融資渠道始終保持通暢且多元。

2023年內，龍湖集團凈增174億元經營性物業貸，平均融資成本低至3.65%，“公司現在大概有110座的重資產，還有40座左右可以用于后續的融資，這也為未來提供了一個長賬期、低成本的融資品種。”

惠譽在最新的報告中表示，在政策支持下，年初至今龍湖已累計獲得超過180億人民幣的經營性物業貸，其中超120億為存量經營性物業貸置換增額，全年預計凈增約200億。整體經營性物業貸可融資空間超1000億元。

此外，龍湖銀行貸款授信剩余額度超過2000億元，公司債、住房租賃專項債、中期票據剩余額度高達407億元，境外貸款及美元債剩余額度達12.8億美元。在行業深度調整期，龍湖集團依舊保持融資權的主動性，留有融資余地。

財務上的自律，讓龍湖持續獲得惠譽、穆迪、標普等評級機構較高的信用評級；而在野村、摩根士丹利等多家券商發布的報告中，“資產負債表風險仍然是民企中最低的”“唯一一家在行業動蕩中仍持有兩家投資級評級的民營房企”“業內管理最好的民營房企之一”等也是其持續維持龍湖“買入”“增持”評級的重要原因。

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