鄭州創新10000套房“以舊換新”：一半市場化交易、一半官方指定收購，專家認為“站位很高，更有利于把控風險”

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

從今天（4月1日）起，鄭州的房子也能“以舊換新”了。

鄭州市住房保障和房地產管理局、財政局等六部門聯合印發《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》。根據方案，2024年鄭州市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。

與此同時，鄭州市住房保障和房地產管理局還印發了2024年工作要點，其中明確，今年目標完成房地產開發投資1500億元，商品房投放700萬平方米，商品房銷售1200萬平方米；交付保交樓項目6萬套以上。抓好商品房現房銷售試點。

4月1日，易居研究院研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，“以舊換新”屬于最近兩年各地的創新政策，目的是有效盤活二手房，促進一二手房聯動。

但差異是，過去各地“以舊換新”的操作，多半是企業自發、散點式的，而此次鄭州屬于官方版本，具有官方指導引領、系統有序規劃的操作。這也說明各地對于“以舊換新”政策越來越重視，“鄭州版本”值得行業學習。

圖源：鄭州市住房保障和房地產管理局

一半市場化交易，一半官方指定收購

鄭州版“以舊換新”具體實施方式分為兩種：

一是鄭州城市發展集團有限公司（以下簡稱城發集團）作為政府指定的收購主體，先行在金水區、鄭東新區等區域進行試點，全年計劃完成5000套。

二是政府政策鼓勵下，群眾通過市場交易實現“賣舊買新、以舊換新”，同樣計劃完成5000套。

對于通過這兩種方式換購新建商品住房的群眾，現行的契稅補貼30%政策將延續到2024年12月31日。

同時，鄭州市還通過開發建設全市房源信息共享和發布綜合服務平臺（以下簡稱信息平臺），籌集、發布市場待售的二手住房房源和用于換房群眾選購的新建商品住房房源，為各方提供全流程綜合信息服務。

具體步驟方面，如果選擇城發集團收購“賣舊買新、以舊換新”，公司將制定二手住房收購計劃，籌集房源，進行收購洽談，簽約過戶，并最終完成二手住房的交接。

若選擇市場化“賣舊買新、以舊換新”，房地產經紀機構和換房群眾通過信息平臺登記發布待售二手住房信息。同時，換房群眾登記購買新建商品住房需求信息。其后，換（購）房群眾通過自行洽談，或房地產經紀機構參與服務達成市場交易，買賣雙方及時簽訂《存量房買賣契約》、辦理交易過戶手續，可享受二手住房“賣舊買新、以舊換新”交易過戶綠色通道服務。在達成二手住房交易的同時，換（購）房群眾同步購買新建商品住房，同時依據法律法規辦理商品住房契稅征免。

4月1日，58安居客研究院院長張波向《每日經濟新聞》記者表示，鄭州的“以舊換新”最大亮點就是，其實一半的房源是通過政府指定的收購主體進行收購，另一半才是常規的市場化交易。而從各地的實際情況來看，大都是采用市場化方式進行解決，通過聯動中介、開發商的方式，提前銷售新房，并加快舊房的售賣。

從收購區域來看，鄭州選擇了金水區和鄭東新區等核心區域，這類區域的房源本身市場熱度也較高，后續處理也方便多元化?？傮w來看，收購還會集中在主城區，這也更有利于政府側把控風險。

另一點值得關注的是，鄭州會采取契稅補貼的方式，這一在鄭州前幾年政策放松時都有所體現，對于加速交易的效果較為明顯，也能有效降低置換者的換房成本。

從更高站位來理解“以舊換新”工作

4月1日下午，《每日經濟新聞》記者以購房人身份咨詢了鄭州市某新房樓盤，銷售人員表示：“已看到‘以舊換新’新聞了，但還沒有接到通知，具體實施方案還不了解，但我們應該是可以參與‘以舊換新’的。”

根據河南省建設廳官方微信，鄭州市房管局相關負責人介紹，2023年，鄭州二手房市場交易1133萬平方米，全年成交10.2萬套，在市場恢復過程中，居民二手房與改善性住房需求釋放不足。目前鄭州掛牌出售二手房的客戶，不少有改善性換房需求，說明改善性住房需求有很大的擴展空間，同時群眾賣房難、周期長、折價多等因素，已成為群眾換房的最大阻礙。

據城發集團相關負責人介紹，此次收購二手住房，群眾可通過信息平臺登記擬出售房源信息，同時選定意向購買房源，與開發企業簽訂《新房購買意向書》。隨后由專業房地產評估機構對舊房進行評估后出具評估報告，城發集團和換房群眾進行洽談收購、向金融機構申請貸款等事項。

嚴躍進認為，鄭州此次政策從更高的站位來理解“以舊換新”工作，提及落實國務院《推動大規模設備更新和消費品以舊換新行動方案》，同時也有非常靈活的操作和非常務實的支持。前者體現在部分區域進行試點，后者體現在對部分平臺搭建的工作。這都有助于推進此項工作高質量發展。

“鄭州此類政策，對于各地后續推進‘以舊換新’也有啟發。尤其是此次鄭州文件非常詳細，提及非常多部門，說明支撐是非常有力的，有助于真正促進一二手房聯動。”嚴躍進表示。

封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝