北京土拍頻現(xiàn)“馬甲”拿地影響市場秩序，如何應對？

每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在地價觸頂即轉(zhuǎn)為搖號的規(guī)則下，想要在北京拿到好地，開發(fā)商們除了實力，還需要一定運氣。

要提高這種實力之外的運氣成分，還有一種辦法就是增加“馬甲”，儲備搖中地塊的砝碼。但眼下一個不得不接受的殘酷事實是：北京的好地塊，是一種花錢也不一定能買到的存在。

3月底，北京土拍市場又出現(xiàn)了一張稍顯生疏的面孔——石家莊創(chuàng)世紀，其以觸頂價30.93億元搖號競得昌平區(qū)中關(guān)村生命科學園三期地塊，一時間“馬甲”傳聞再起。

一直以來，北京土地市場并沒有禁止外地企業(yè)參與，但去年6月起，出現(xiàn)在北京土拍現(xiàn)場的生面孔越來越多，個別熱門場次的競拍，單看報名企業(yè)，甚至無法判定是哪個城市的土拍，這種情況下就很難界定哪個參拍者是“馬甲”。因為并不是每一張生面孔都叫“馬甲”，合理利用土拍規(guī)則也無可厚非。

然而，一次次“馬甲”傳聞坐實，就令企業(yè)開始質(zhì)疑公平問題。于是，就是否考慮通過政策調(diào)整來遏制“馬甲”拿地現(xiàn)象等問題，《每日經(jīng)濟新聞》記者兩次向北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿尚未得到回復。

曾參與土拍的北京某開發(fā)商人士向每經(jīng)記者坦言，“馬甲”這個操作，業(yè)內(nèi)都是心知肚明的，它其實是違規(guī)的。我們對“馬甲”拿地的現(xiàn)象普遍存在憂慮，這種行為影響了市場競爭秩序，減少了真正有實力的、想認真做產(chǎn)品的開發(fā)商獲取優(yōu)質(zhì)地塊的機會。

“外行和尚好念經(jīng)”？

值得一提的是，來北京參加土拍的不僅有“外來和尚”還有“外行和尚”，后者是指房地產(chǎn)之外的企業(yè)。其中最出名的一次便是“防水一哥”東方雨虹從華潤置地、中鐵建等8家房企“虎口奪食”。

2023年10月18日，東方雨虹以40.14億元拿下了豐臺南苑地塊，成交樓面價約4.89萬元/平方米，溢價率15%。一時間業(yè)內(nèi)嘩然。果然，一個月后，東方雨虹將項目公司95%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了蘇州竹輝。再之后，該地塊案名公布，即如今的某頭部房企的“公元里”項目。

而早在去年6月1日，大熱的順義新城19-69地塊競拍之前，包括中國金茂、龍湖集團、越秀地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等在內(nèi)的45家房企報名，最終卻被成立還不到一年、股權(quán)關(guān)系十分干凈的福建雄旺搖號競得。

據(jù)企查查，福建雄旺拿地后不到一周，北京兆祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊成立，大股東為廈門益悅置業(yè)有限公司。

后來，順義新城19-69地塊的項目案名公布，正是廈門頭部房企的“觀云”。

去年6月14日，石家莊創(chuàng)世紀首次出現(xiàn)在北京土拍市場，與華潤置地、龍湖集團、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口等21家房企競拍順義新城第2街區(qū)地塊，并最終以11.04億元競得該地塊。

這宗地塊后來的項目案名是御湖境二期。

去年8月3日，一家名為湖州中石的公司從綠城中國、中海地產(chǎn)、天恒集團等開發(fā)商中殺出重圍，搖號競得北京市大興區(qū)三合莊一宗住宅地塊，成交金額38.18億元+現(xiàn)房銷售面積25000平方米。該公司成立于2001年6月，是一家以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)，注冊資本26288萬元，為宇誠集團旗下子公司。

三合莊后來的項目案名竟是另一家頭部房企的“曉月和風”，首開銷售193套，成交金額12.6億元。

去年9月27日，朝陽區(qū)十八里店朝陽港一期土地一級開發(fā)項目1303-678地塊迎來33個競買主體現(xiàn)場爭奪，最終被成通京置業(yè)（上海）有限公司（以下簡稱成通京置業(yè)）拿下。拿地之時，這家公司距離注冊成立只有40天。

不久，十八里店1303-678地塊項目公布案名，即是某頭部房企操盤的“朝央和煦”。

據(jù)每經(jīng)記者觀察，北京土拍市場一年多來頻頻出現(xiàn)的“外來和尚”多數(shù)有以下共性：企查查等平臺股權(quán)穿透后，可以發(fā)現(xiàn)與某家或多家知名開發(fā)商的股權(quán)關(guān)聯(lián)，甚至有異地合作前例；法定代表人或高管在（或曾經(jīng)在）其他知名開發(fā)商任職，或者同為對方的高管/股東；最難辨別的情況是，拿地前突然注冊成立，與大房企無直接關(guān)聯(lián)，但拿地一個月或數(shù)個月后，會退出或與其他知名開發(fā)商合作操盤，發(fā)布項目案名，才水落石出。

這些生面孔，也一度令多家此后在資質(zhì)、資金、操盤能力等方面更勝一籌的合作開發(fā)商被市場質(zhì)疑有“馬甲”操作之嫌。

有業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示，開發(fā)商為了能多拿幾塊地，聯(lián)合一些小公司來參與競拍，這樣一來，他們拿地的機會就大大增加了。這種做法聽起來挺聰明，但實際上對市場公平性是有影響的。

每經(jīng)記者在采訪中了解到，一般情況下，“馬甲”拿地后與大開發(fā)商有兩種合作形式，一種是股權(quán)合作，比如你運氣好中了后，我入股80%，剩下20%是你的；另一種是我給你一大筆錢，相當于中介費，然后主要我來操盤。

不過從實際操作看，要從土拍規(guī)則上堵住“馬甲”參拍這一漏洞確實有一定難度。特別是在上下游供應商也參與土拍的背景之下，拿地之前很難辨別參拍企業(yè)到底是不是“馬甲”，或者是哪家房企的“馬甲”。

北京某在建新盤 每經(jīng)記者 陳夢妤 攝（圖文無關(guān)）

建議提高報名企業(yè)注冊資金和運營年限要求

事實上，北京土拍已禁“馬甲”多年，之前一直都是要求“同一企業(yè)及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”。

到了去年4月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會在豐臺區(qū)青塔地塊掛牌公告的補充公告提到，對競買人資格的要求，由“同一企業(yè)及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”，調(diào)整為“同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買同一宗地；聯(lián)合競買的，同一集團成員企業(yè)僅可組成一個聯(lián)合體參與同一宗地競買。同一集團成員企業(yè)包括但不限于：與集團公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司（含全資公司、控股公司）。”

相關(guān)負責人表示，此次競買人資格調(diào)整正是對市場主體提出的合理化建議做出的回應，調(diào)整后的競買人資格要求較之前更為嚴格，更有利于促進市場公平競爭。

不難看出，其實北京市規(guī)劃和自然資源委員會做出這一補充公告調(diào)整的本意，就是為了杜絕“馬甲”或同集團關(guān)聯(lián)公司的不公平競爭，保證土拍市場的公平性。不過，此后的市場變化出現(xiàn)了新情況。

就是否考慮過通過政策調(diào)整來遏制“馬甲”拿地現(xiàn)象，以及是否倒查有“馬甲”之嫌的拿地企業(yè)等問題，去年11月和今年3月27日，《每日經(jīng)濟新聞》記者兩次向北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿尚未得到回復。

事實上，同為一線城市，上海在規(guī)范土拍市場方面要嚴厲得多，也被許多業(yè)內(nèi)人士評價為“其他城市抄作業(yè)的模版”。

3月28日，中指研究院分析師孟新增在接受每經(jīng)記者采訪時表示，去年四季度多個城市相繼取消地價上限，今年以來部分城市也繼續(xù)放松土拍條件。如上海、深圳優(yōu)化或取消“90/70”政策，杭州取消銷售限價，青島提出土地出讓金余款分期繳納等，多方面提升企業(yè)拿地意愿。

孟新增表示，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，土拍政策仍有優(yōu)化空間：一是隨著改善型需求逐漸成為市場重要支撐，可加快優(yōu)化郊區(qū)項目容積率1.0限制，匹配市場改善需求；二是限價優(yōu)化，核心城市考慮進一步放開項目銷售價格限制，價格市場化，更有利于企業(yè)打造高品質(zhì)住房；三是下調(diào)土地保證金比例、分期繳納出讓金等，也有利于在一定程度上緩解房企參拍資金壓力問題。另外，還可在計容規(guī)則、裝修標準、企業(yè)參拍門檻、土地供應結(jié)構(gòu)及節(jié)奏等方面做出優(yōu)化調(diào)整。

前述開發(fā)商人士向每經(jīng)記者表示，建議有關(guān)部門能夠設(shè)置一定的準入門檻，提高注冊資本金要求，提高企業(yè)運營年限要求比如成立時間5年以上等，以緩解“馬甲”拿地帶來的市場混亂。

上述業(yè)內(nèi)人士也認為，“馬甲”過多，土地價格可能會被扭曲，不能真實反映供需關(guān)系，這對政府調(diào)控來說其實是個難題。建議有關(guān)部門出臺一些補充規(guī)則來限制這種行為，保證市場的公平和透明。

“另一方面，開發(fā)商也得自覺，靠實力和創(chuàng)新來贏得市場。畢竟，長遠來看，一個健康有序的市場環(huán)境對大家都有好處。”

不過，前述開發(fā)商人士也提到，在北京這樣高度關(guān)注的城市，核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是所有有實力的開發(fā)商的向往。但“馬甲”問題比較敏感和復雜，我們也能理解有關(guān)部門在制定相關(guān)政策時仍面臨較大挑戰(zhàn)。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝