投資電影的地產商已所剩無幾，阿那亞是中產的理想國還是現實的試金石？

每經記者 畢媛媛  丁舟洋    每經編輯 梁梟    

《熱辣滾燙》《我和我的祖國》《懸崖之上》《臍帶》《雪豹》??春節檔劇情片、小眾文藝片、主旋律商業片，在這些風格各異的影片背后，有一個影視圈“陌生”的熟悉面孔：地產商阿那亞。

圖片來源：馬寅微博截圖

從“世界最孤獨圖書館”到阿那亞戲劇節，投資電影、舉辦電影周，阿那亞圍繞“中產”精神生活的朋友圈還在繼續。經過幾輪市場洗牌，萬達、融創、建業等房企都已淡出電影生意，阿那亞成為當下地產行業里所剩無幾的還在跨界電影的房企之一。

與此同時，從北戴河、金山嶺到武漢、寧波象山，在行業下行周期，阿那亞還在擴張。然而，這片被描繪成理想生活的樂土背后，有怎樣的現實沖突與利益考量？《每日經濟新聞》記者近期走訪了位于河北灤平縣的金山嶺阿那亞，并采訪到多位阿那亞的業主、房地產資深人士。

金山嶺阿那亞 圖片來源：每經記者 畢媛媛 攝

擺在眼前的是理想與現實交織的復雜圖景——品牌的擴張、高昂的房價、40年的產權限制以及與周邊地區房價的巨大落差。阿那亞諸多項目房價走勢將會如何？是什么支撐阿那亞定位較高的房價？記者也就此采訪了阿那亞品牌方，截至發稿未得到回復。

從京城豪宅到最文藝的地產商

禮堂、美術館、音樂廳、劇場、圖書館，一個個地標建筑，以一條海邊慢跑道串聯起來，共同構成了阿那亞的精神地標。

經過近10年的發展，如今北戴河阿那亞已經變成了一個文化地標，那里不僅常態化舉行戲劇節、畫展，LV、法拉利等國際大牌也將發布會選址于此。很多人說，阿那亞是中國的當代烏托邦，是海邊的新故鄉。

圖片來源：阿那亞官網

3月中旬，因為參加一個文化類活動，《每日經濟新聞》記者來到舉辦地金山嶺阿那亞，才發現阿那亞的版圖已擴展到北戴河之外。

金山嶺阿那亞沙盤 圖片來源：每經記者 畢媛媛 攝

11年前，阿那亞只是一個位于秦皇島北戴河，處于生死邊緣的偏僻樓盤。從掙扎求生到北京中產文青的“精神理想國”，阿那亞的故事由項目創始人兼CEO馬寅編織。

接手阿那亞前，創始人馬寅是房企億城集團的總裁。在房地產從業十多年，馬寅盡享中國房地產的繁榮與機遇，他經手的項目萬城華府、西山華府、燕西華府，均在北京。

尤其是在2003年購買北京海淀萬柳地區萬城華府的業主，屬于改革開放以來的第一批財富創造者。到現在，萬城華府也穩居京城豪宅的行列，在二手房交易網站上，該小區4月2日報價約為17.65萬元/平方米。

2013年，39歲的馬寅決定創業。當時，億城集團在秦皇島昌黎縣有一個海景房的地產項目，銷售情況不佳。馬寅向銀行貸款，收購了這一海景房項目。他打算爭取3個月到半年把它賣掉，賺取中間差價，依然還是“建房、賣房，賺差價走人”的短平快邏輯。

可是形勢變了。“掉坑里了，拿了這么一塊地，房子也賣不掉，房價也不漲，銀行也不給貸款，”馬寅在播客中說，“那種情況下，就逼著自己轉型。好在當時大環境都還好，給了我這么長時間慢慢轉型。如果擱今天，讓我現在去做轉型，我也來不及。”

從2014年起，阿那亞從賣房子轉型為做服務。“靠土地增值去賺‘老錢’的事不能再干了，而靠服務和運營，和年輕的客戶在一起，去賺這些新錢，才是長久之道。”馬寅說，這些年，阿那亞光設計費用就花了7億元，超過傳統地產設計費的十倍。

北戴河阿那亞 圖片來源：阿那亞官網

良渚文化村、麓湖、烏鎮，與阿那亞同期誕生的不少類似地產項目，都是這種“烏托邦屬性”，對服務、文化等軟實力提出極高要求。

與前者的“孤品”模式不同的是，阿那亞以北京中產客群為核心，將項目從北戴河拓展到河北金山嶺、河北霧靈山、三亞、廣州。這些項目一以貫之的就是強調“精神屬性”，北戴河阿那亞可以在圖書館里對著大?？磿?，金山嶺阿那亞就更“形而上”了——對著流水抄經?？梢韵胂筮@些情景發朋友圈的效果，能營造出怎樣的人設。

40年產權、5萬元/平方米，誰在買河北灤平縣的阿那亞？

3月中旬，《每日經濟新聞》記者驅車前往位于灤平縣的金山嶺阿那亞。駛出北京地界后，進入一段盤山公路。沿途，一些平房依山而建，不少掛著“農家樂”的招牌。

行駛約十公里后，就能看到“aranya”的招牌。這是金山嶺阿那亞的入口，迎接的安保人員露出弧度恰好的笑容。旁邊，數輛挖掘機正在作業。

不同于北戴河阿那亞廣為人知的海岸線，金山嶺阿那亞的招牌是“山”。阿那亞首席品牌官田海成在2018年的一次演講中稱，每個人心中都有一座山，這座山投射的是自己。山是值得敬畏的，跟海的歡樂不一樣。

在置業中心，《每日經濟新聞》記者以購房者的身份咨詢了銷售賀冰（化名）。據賀冰介紹，這里致力于打造“小而精的山居社區”。在整體沙盤前，賀冰進一步介紹了未來的發展規劃。她指著后方正在建設的區域說，許多設施都已規劃完畢，并計劃在今年6月到10月陸續開業。不遠處的一處位置將于2025年開業“理想國酒店”。“私密感”是區別于金山嶺區別于其他阿那亞的一個標簽。

金山嶺阿那亞 圖片來源：每經記者 畢媛媛 攝

賀冰稱，金山嶺阿那亞已經開發到了三期。一期540套聯排別墅，當時沒有對外銷售，許多明星和博主都有入手，價格均價約為2.5萬元/平方米，已全部售罄并于2018年交房；二期漲到了4萬元/平方米，包括書店、民宿、瀾山酒店等，部分已交房；三期包括藝術家工作室和兩層聯排別墅，預計年底到明年8月交付，部分房型的單價已接近5萬元/平方米。

“以小院房型為例，135平方米的三居室，價格差不多在580萬元一套左右。我們所有項目的小院都是明星產品。金山嶺的定位是以自住為主的社區，北戴河是投資的多。”賀冰進一步表示。

金山嶺阿那亞 圖片來源：每經記者 畢媛媛 攝

業主權益也是阿那亞的賣點。“冬天不想到山里，業主可以去三亞或者廣州的社區，享受酒店住宿折扣。”有些權益就類似于買了一輛200萬元的豪車送一把雨傘的程度，“從北京來金山嶺可以坐我們的大巴車，車費為業主50元、訪客100元。”

“出門隔一條馬路，對面的小區孔雀城，里面也有酒店、住宅，也有海灘，房價可以和北戴河阿那亞相差十倍。”北戴河阿那亞業主鄭凡（化名）在電話中對記者表示。金山嶺阿那亞也是如此，二手房平臺顯示，灤平縣多處二手房的均價在5000元/平方米左右。

盡管目前金山嶺阿那亞的游樂活動與餐館數量都相當有限，但在賀冰的描述中，這里的調性不言而喻。金山嶺阿那亞將對接國內外的許多活動，尤其是夏天的音樂山谷，將舉辦鋼琴獨奏、古典樂、爵士樂等多種音樂會。

金山嶺阿那亞 圖片來源：每經記者 畢媛媛 攝

“禪院耗資8000多萬元，它是下沉式的，三面環山，我們請日本的園林大師枡野俊明做了院子里的枯山水景觀，”金山嶺阿那亞的銷售帶著記者參觀講解，“這里可以對著流水抄經，再往下走有冥想室，還有圖書閱覽室。”

不過，對于文旅地產的置業者來說，房價的漲跌才是他們共同關心的。在鄭凡眼中，投資阿那亞不為去海邊圖書館看書，也不為去冥想室抄經，他看重的就是投資收益。鄭凡對記者表示，秦皇島阿那亞已經成為旅游景區了，所以這邊的房子容易出租。除非是熱門景區，否則就不掙錢，投資文旅地產就這么個邏輯。

據阿那亞置業中心的銷售人員介紹，金山嶺阿那亞均為40年產權。

當房產不再是投資首選，阿那亞開到武漢、寧波

2021年6月，阿那亞聯合中國旅游集團旗下公司中旅投資以總價7.61億元競得武漢東湖生態旅游風景區內的地塊。也是在2021年，計劃總投資80億元的“阿那亞·象山海岸”項目簽約并開工。

據《湖北日報》報道，2023年12月，馬寅在武漢市“自然資源規劃大講堂”上表示，阿那亞已在全國落地六個項目，但這六個項目只能算一個大項目，因為服務主要人群都是北京周邊客人，而東湖項目算是阿那亞品牌進入其他城市的第一個項目。“今后阿那亞面對的是全國乃至全世界的客戶。”

目前，阿那亞在武漢、象山的項目正在建設中，霧靈山、金山嶺的社區運營還在完善中，這些都需要大量資金。任何一個項目滯銷，開發商都可能面臨資金風險。

在賀冰的描述中，阿那亞的資金不用愁。“員工福利也很好，現在能準時發工資的地產（企業）不多了。”“我有一位業主，打算把北京朝陽區的房子賣了，在我們這買個小院。他北京的房子賣的時候降價70多萬（元）。”

金山嶺阿那亞 圖片來源：每經記者 畢媛媛 攝

在銷售看來，金山嶺阿那亞比北京朝陽區的房子更保值、更搶手。

然而，這一說法與購房者們的基本判斷不同。鄭凡前后在北戴河阿那亞買了四套房，但他還是認為，北戴河阿那亞的那么多期項目里，“大多數買了收益比不夠”。

“海邊度假樓盤不值錢，別說200萬（元）了，20萬（元）也不會有人買。服務、運營這些，我覺得也是錦上添花的事情。北戴河阿那亞這么大，9期、10期都開盤了，每一期都能形成熱門景區嗎？熱門景區是天時地利人和，再開一個盤能不能成功真的是個問號，”鄭凡進一步解釋道，“起步階段我不可能買，得等它商業模式都出來了才會考慮。所以我不擔心買不到，文旅地產永遠是賣的人多。”

另一位阿那亞業主小花（化名）已經拋售出手了。“原因很簡單，我是房地產行業的，買房其實就是當時有閑錢，（現在）沒有了。”

金山嶺阿那亞 圖片來源：每經記者 畢媛媛 攝

“北戴河阿那亞當年也算是中國的‘四大神盤’之一，它有一幫‘原住民’鐵桿粉絲，這些人形成一個比較牢固的客戶圈層。它們的產品也的確不錯，重金請了知名設計師。成都的麓湖、上海的中海項目都有這種相似性，市場在下行了，還能創單日開盤紀錄。”房地產資深人士莊澤寶在電話中告訴《每日經濟新聞》記者。

“但所有的投資都會存在風險，”莊澤寶話鋒一轉，“現在的房地產肯定不是投資首選了。100套房子，可能只有10%買到才有機會賺到，大部分你買了來自己住，那你不虧。如果是投資，回報就很難講了。”

買房已經不再是穩賺不賠的投資方式了。這將是今后阿那亞對外擴張之路上的最大變量。