房企觀察︱去年凈虧損19.46億元！金融街表示“部分項目銷售未達預期”，今年將堅持深耕中心城市

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

2022年歸母凈利潤尚有8.46億元的金融街，卻不得不面對2023年由盈轉虧的現實。

4月11日晚間，金融街（SZ000402，股價3元，市值89.67億元）披露的2023年度報告顯示，報告期內，公司實現營業收入同比減少38.7%至125.71億元，歸母凈虧損19.46億元，總銷售簽約金額同比減少26.33%至232.2億元。

《每日經濟新聞》記者注意到，金融街以“金字系”和“融字系”為住宅項目的主要品牌，去年雖然采取了包括調整銷售價格在內的多種銷售策略積極促銷，但部分項目銷售價格還是未能達到預期。

截至2023年末，金融街共需計提存貨跌價準備4.29億元。其中，廊坊金悅郡、佛山金悅郡和天津武清金悅府三處項目計提存貨跌價準備金額達到3.48億元。

在資本市場，金融街的股價連續多日跌破每股凈資產，市凈率屢創新低。值得一提的是，此前的4月7日，金融街公告稱，公司控股股東大家人壽保險通過集中競價方式累計減持股份30132980股，占公司總股本的1.01%。

近一個月金融街股價表現 圖片來源：九方智投

“部分項目銷售價格未達預期”

2023年，金融街無論是營收還是歸母凈利潤均出現大幅下降。其中，營業收入125.71億元，同比減少38.7%；歸母凈虧損19.46億元，同比減少329.88%。

銷售方面，2023年金融實現總銷售簽約金額約232.2億元，同比前一年的315.2億元減少約26.33%。從產品類型看，住宅產品實現銷售簽約額約216.8億元，商務產品實現銷售簽約額約15.4億元。

作為一家以商業地產為主業的大型開發運營控股公司，金融街目前的主要收入來源仍然是房產開發業務，物業出租經營業務為輔。從區域來看，金融街去年在京津冀區域實現收入42.17億元，在長三角區域實現收入40億元，在大灣區實現收入26.35億元，在成渝地區實現收入12.68億元，在長江中游實現收入4.51億元。

從營收構成來看，去年金融街來自房產開發的收入為100.74億元，同比減少45.49%；來自物業出租的收入為18.26億元，來自物業經營的收入為4.38億元。毛利率為-8.38%，同比減少18.7%。

金融街方面解釋稱，開發業務毛利率下滑的主要原因是房地產市場低位運行，客戶購房意愿偏弱。公司房產開發業務采取包括調整銷售價格在內的多種銷售策略，促進項目銷售去化，開發銷售業務毛利率有所下滑。

“公司采取包括調整銷售價格在內的多種銷售策略，積極促進項目銷售去化，但開發項目毛利率下滑，部分項目調整銷售價格出現虧損。”金融街方面表示，公司部分項目銷售價格未達預期，按照會計謹慎性的原則計提存貨跌價準備，導致凈利潤和所得稅費用下降。

截至2023年末，金融街在廊坊、佛山、天津、無錫、武漢、北京、重慶和上海八個區域共計11個項目存在存貨減值的情況，主要是住宅、車位、商業和公寓項目，對公司凈利潤的影響金額為-3.25億元，對歸母凈利潤的影響金額為-2.83億元。

其中，位于環京“北三縣”的廊坊金悅郡是計提金額最多的項目。金融街在官方平臺發布信息介紹，該項目是其首入廊坊之作，總建筑面積10.8萬平方米，累計投資15.96億元。報告期內，該項目共銷售3.04億元，可售面積還剩7.02萬平方米。

部分商業項目出租率待提高

報告期內，金融街持有的寫字樓、商業和酒店等物業主要集中在北京、上海、天津和重慶等重點城市。

“公司堅持‘開發銷售+資產管理’雙輪驅動的發展戰略，各業務板塊部署安排，創新經營模式，加強招商管理，提高客戶體驗。”金融街在年報中表示，公司抓住旅游出行市場回暖時機，積極拓展客源，創新經營提升客戶消費體驗，酒店入住率、景區客流量提升。

在物業租賃業務方面，金融街去年實現營業收入18.26億元，同比增長12.32%；毛利率86.21%，同比上升2.39個百分點。

不過在北京，金融街主要的寫字樓項目有北京金融街中心、通泰大廈的出租率較高，而北京金融街（月壇）中心金融集出租率較低，為42%。商業方面，北京金融街購物中心、金融街（西單）購物中心、金樹街的出租率能達到滿租，而北京金熙匯和門頭溝融悅中心的出租率只有22%、56%。

在上海，金融街的寫字樓主要是金融街海倫中心和靜安融悅中心，出租率分別為75%和100%。而在天津、重慶和武漢，金融街的商業項目出租率均不高，約在50%。

戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie認為，寫字樓租賃市場存在供大于求的情況，隨著辦公空間的不斷擴張，寫字樓市場需要時間和新的增長動力，而運營方需要強化自身優勢及特點，以吸引企業長期入駐。

對于2024年，金融街方面表示，公司將堅持“深耕五大城市群中心城市”的區域模式，選擇區位地段優越、盈利前景良好的項目科學審慎投資，積極探索城市更新、舊城改造、產業聯動、長租公寓等投資模式。工程上計劃將以銷定產，科學安排開復工。同時，合理控制有息負債規模，持續優化資產負債結構，實現經營穩健和財務安全。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211415599071