年報解讀 | 去年股價跌近九成、凈利潤5年來首次下滑！主耕非住領域的新大正如何突圍？

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

股價持續下跌，凈利潤5年來首次下滑。

4月11日晚間，新大正物業集團股份有限公司（SZ002968，股價9.55元，市值22億元；以下簡稱新大正）發布的2023年度業績報告顯示，2023年公司實現營收31.27億元，同比增長20.35%；歸母凈利潤1.60億元，同比下滑13.38%。這也是上市5年來，新大正歸母凈利潤首次下滑。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，與物業行業整體情況類似，新大正近年來毛利率持續下跌，繼2022年降至16.18%后，2023年再次下降3.4個百分點至12.77%，創下上市以來最低值。

值得注意的是，過去一年，新大正股價已從年初的23.67元/股，跌至年底的12.51元/股，跌幅達到89.2%。面對持續下跌的股價，去年10月新大正宣布啟動了上市以來的首次回購計劃，用于回購資金總額不低于1500萬元、不超過2000萬元，此后還陸續發布回購及高管增持計劃。截至2024年3月31日，新大正已回購股份116.1萬股，占公司總股本的0.51%，成交金額達1247.2萬元。截至2024年1月31日，新大正高管累計增持81.3萬股，占公司總股本的0.36%。

近一年新大正股價表現 圖片來源：九方智反投

凈利潤5年來首次下滑

年報顯示，2023年新大正實現營業收入31.27億元，同比增長20.35%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.60億元，同比下降13.83%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤1.40億元，同比下降14.13%。

記者注意到，這也是自2019年上市以來，新大正凈利潤首次出現下滑。

對于凈利潤下降，新大正解釋稱，2023年受到上游房地產行業下行影響，物業管理行業增量市場空間有限，存量市場競爭愈發激烈。隨著住宅類物企紛紛涌入非住宅賽道，極大加劇公建市場競爭，對項目新接、續約、撤場等都造成了影響，物企整體增速放緩、利潤下跌。

需要注意的是，新大正的年度營收、凈利潤情況，曾一度與其股權激勵計劃緊密相關。2021年，為更進一步調動員工的積極性，達成持續穩定的業績增長及提高盈利能力的目標，新大正推出了限制性股票激勵計劃。到2023年8月5日，新大正又調整2021年和2022年限制性股票激勵計劃公司層面考核目標。

對比來看，調整之后，新大正2023年至2025年的營收目標分別為31.18億元、38.97億元、49.36億元，三年的營收目標下調幅度均在20%左右；而凈利潤目標分別為1.857億元、2.414億元和3.25億元，相較于此前的目標均下調了30%以上，最高的甚至下調了40%。

不過，這一舉動很快引起了監管部門的注意，此后新大正也因此收到了深交所下發關注函，要求其說明三個問題：

調整的原因及合理性，前期考核指標設置是否審慎、合理；調整后的業績考核指標是否仍然具有充分的激勵效果，是否有利于上市公司持續發展，是否符合《上市公司股權激勵管理辦法》第五十條的相關規定；以及否存在通過降低業績考核要求向相關董事、高級管理人員等激勵對象變相輸送利益的情形，是否損害上市公司及全體股東利益。

然而，盡管幾度公告延期回復這封關注函，新大正也未給出一份回復。直至今年1月18日，新大正宣布終止2023年限制性股票激勵計劃，并終止實施2021年限制性股票、2022年限制性股票激勵計劃并回購注銷相關限制性股票。

在彼時的公告中，新大正給出的說法是：“在積極與各方溝通的基礎之上，綜合考慮了股權激勵方案的總體節奏規劃與時間點等問題，結合市場環境因素的變化以及公司未來發展戰略規劃，經審慎探討評估后決定終止2023年限制性股票激勵計劃的推進。”

從2023年報來看，就算新大正未終止這份激勵計劃，這場“對賭”已然宣告失敗。

此外，2023年新大正的經營性現金流大幅改善至2.26億元，同比增加1.36億元。原因在于，新大正通過加強對應收賬款的管理和優化供應商結算方式等措施，加快了現金回流。

非住領域優勢受到擠壓

作為一家典型的第三方物企，新大正的項目來源完全倚賴市場競標與收并購。

年報顯示，2023年新大正新拓展項目中標總金額18.76億元，飽和年化合同收入金額9.69億元。截至報告期末，新大正的項目管理部數量為594個，較上年增長15.79%，服務面積增至約1.7億平方米。其中，重慶以外區域的項目占比提升至65.82%，數量同比增長26.54%。

最引外界關注的是，2023年1月初，新大正披露了一份長達103頁的《重大資產購買預案》，擬作價7.88億元收購云南滄恒投資80%股權。若交易順利，新大正將在電站物業服務這一新業態中實現突破。

然而，在與賣家談判了半年時間后，2023年6月4日，這項收購計劃宣布終止。原因為：“由于加期審計和補充盡職調查的進行，本次交易的進度已不及交易雙方預期。而且，雙方在業績承諾延期安排等事項上存在較大分歧，短期內難以達成一致。”

不過，新大正于2023年新中標重慶醫科大學附屬第二醫院渝中院區、長海醫院等項目。同時，敲定了兩個重要的股權投資，對價2775.6萬元、4453.9萬元分別收購了香格里拉市和翔環?？萍?、瑞麗市繽南環境管理兩家環衛公司的全部股權。

得益于此，2023年，新大正的城市服務成為新大正跨步最大的板塊，實現收入2.63億元，同比增長184.34%。其中，在主營業務中的營收占比從上年同期的3.56%提升至8.41%。

不過，去年新大正的城市服務板塊毛利率同比下滑1.24個百分點至14.39%。值得注意的是，毛利率下滑最大的為創新業務，同比下滑6.68%。這也導致新大正整體毛利率再創新低至12.77%，同比下降3.4個百分點。

當行業競爭愈發激烈，主耕非住領域的新大正，如今不得不面臨越來越多競爭者的加入。據克而瑞物管監測，2024年3月第三方拓展規模前三的業態是學校、產業園和公建，合計占比超過六成，而住宅占比僅16.4%。其中，頭部企業拓展優勢明顯，如雅生活僅3月在學校業態拓展規模就達到了133萬平方米，華潤萬象生活在產業園和公建領域單月拓展規模分別達到319萬平方米和301萬平方米。

對此，新大正在年報中坦言，隨著市場參與者顯著增加，競爭白熱化下低價策略成為常態，加上部分地區推行最低價招標政策，使公司的新市場拓展及存量項目續約價格下降。同時，競爭加劇帶來的項目撤場增加也對利潤產生一定影響。

沒有地產母公司持續的項目輸入，疊加行業競爭者的加入“分食”，如何繼續保持業績的穩健發展，成為新大正所面臨的新難題。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211354006614