企業觀察 | 綠地香港：打折出售廣州地標項目股權回血，3年前拿地項目如今貼地價銷售

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

14年前的2010年，綠地帶著拿手的“超高層地標模式”首次進入廣州市場，如今卻以虧損1.15億元的代價退出了廣州黃埔區中新知識城的超高層地標項目。

近期，綠地香港（HK00337，股價0.207港元，市值5.78億港元）公布了上述交易的詳細情況，涉及項目為廣州國際創新驅動中心，目前還處于在建中。該項目在今年初的估值為36.12億元，綠地香港持有49%的股權對應估值約17.7億元。而綠地香港將49%的股權作價4.4億元出售給項目合作方廣州開發區投資控股有限公司（以下簡稱開發區投控），較估值折價75.14%。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）注意到，出售廣州國際創新驅動中心項目股權后，綠地香港在廣州僅有綠地金融城、綠地國際空港中心、白云鐘落潭項目這三個在建項目，前面兩個均為商業、辦公用途，且已銷售多年。鐘落潭住宅項目目前操盤方為旭輝控股，不過經歷過停工風波后，目前該項目的在售價格已接近當年綠地香港拿地時的樓面價格。

廣州國際創新驅動中心項目 來源：廣州開發區控股集團有限公司官網

虧損1.15億元出售地標項目回血

2023年底，綠地香港就已經與開發區投控簽訂好項目公司廣州綠控置業有限公司（以下簡稱綠控置業）股權轉讓協議。截至去年底，綠控置業未經審核凈資產約11.28億元，2021年至2022年除稅后未經審核虧損凈額合計約為0.15億元。

出售后，綠地香港將錄得虧損約1.15億元。綠地香港方面表示，出售廣州國際創新驅動中心項目股權將提升公司的現金流量狀況，并為公司提供額外資本資源以捕捉其他投資機會。該項目尚未開發完成，預期項目公司股東須作出巨額資本承擔。經考慮當前現況及項目公司的業務前景后，董事會認為，通過出售目標公司而不產生有關資本承擔及不參與有關開發工作，符合公司及其股東的利益。

“出售事項更有利于本集團把握未來機遇，讓本集團得以重新調配其財務資源以優化營運效率，同時提升本集團的回報，使其資產負債表更加穩健。出售事項所得款項將用作本集團的一般營運資金。”

換言之，出售廣州國際創新驅動中心項目股權一方面是考慮回籠資金，另一方面則因為是超高層建筑開發時間長、占用資金成本大。“超高層地標模式”曾經是綠地集團的看家本領，被復制到全國各地。但在近年來的房地產市場下行期，這種開發模式的負累更加顯露。

來源：綠地香港公告

2023年，綠地香港業績由盈轉虧，公司年內虧損及股東應占虧損分別約為17.69億元及17.52億元，還有尚未按預定還款日期償還18.68億元的若干計息貸款。

綠地于2019年成立粵港澳大灣區指揮部，2020年，綠地香港從母公司綠地控股收購廣州綠地房地產開發有限公司全部股權，涵蓋廣州至大灣區的所有土地儲備項目。彼時，綠地香港的目標是沖擊“千億”規模。

2019年5月，綠地與開發區投控聯合拿下廣州國際創新驅動中心地塊，總價約22.82億元。地塊要求項目建成后，受讓人自持物業不得低于地塊計容建筑面積的50％（其中超高層物業需全部自持），自持年限10年。

根據早期規劃，國際創新驅動中心將打造綠地集團大灣區總部，預計總投資過百億元，項目總建筑面積約72萬平方米，其中包括一棟200米高的超高層地標建筑。

但目前來看，超高層地標建筑的高度已有所縮減。據記者了解，目前該項目的高度已調整為約191米。

廣州國際創新驅動中心項目分為4個地塊開發，1號和3號地塊可售；2號和4號地塊自持，組成項目二期工程，是廣州市“攻城拔寨”項目。項目總占地面積約為14.27萬平方米，分一期和二期開發為辦公和商業發展項目。其中部分已于2023年竣工，還有部分仍在建設中，預期陸續在2026年、2027年完工。

在出售前，廣州國際創新驅動中心一直由綠地香港操盤，銷售LOFT公寓和寫字樓。廣州市住房和城鄉建設局信息顯示，項目在2021年到2022年陸續取得預售許可證，合計批準預售套數1285套，已售總套數為44套。

3年前拿地項目如今貼地價銷售

從商業到住宅，從白云到黃埔，目前綠地合計在廣州已開發有十余個項目。

截至2022年，綠地的銷售流量金額可進入廣州房企TOP30的門檻。廣東是綠地香港開發項目最多、布局城市最多的省份，其中項目最多的城市就是廣州。2023年，綠地香港物業銷售收益合計為238億元，其中廣州是確認銷售額最多的城市，為42.6億元。

但自2023年以來，綠地在廣州就無操盤的住宅項目在售，剩余兩個在建項目均為商業及辦公項目，已銷售多年，也暫時未見其公布新增項目。

旭輝控股目前操盤的鐘落潭住宅項目，原是綠地香港拿下的地塊。2021年，綠地香港以24.34億元摘得廣州白云區鐘落潭鎮五龍崗村132畝宅地，成交樓面價約15111元/平方米。隨后，綠地香港與旭輝控股聯手一起開發該項目，項目公司為廣州森燁房地產開發有限公司（以下簡稱廣州森燁），綠地香港方面通過廣州廣樺房地產開發有限公司（以下簡稱廣州廣樺）持股49%。

來源：綠地香港2023年報

值得注意的是，2021年年中，廣州廣樺引進了一家名為MFHK Investment Limited外資股東，其持股比例為49%。而MFHK Investment Limited由日本三井不動產株式會社在香港設立，曾與綠城、萬科均有過項目股權合作。

也因此，在2023年報中，綠地香港持有鐘落潭項目的權益比例為24.99%。但在項目公司廣州森燁中，綠地香港擁有權權益及所持表決權比例仍是49%。

來源:綠地香港2023年報

鐘落潭項目名稱最初為旭輝綠地鉑云天境，在2021年9月30日取得預售證后入市。不過次年（2022年），該項目就陷入短暫停工狀態。2023年初，該項目被政府督促加快項目復工復產，不久后更名為旭輝光嶼南方并重新推售，年底又向業主發出延期交付房屋通知書。

5月8日，每經記者以購房者身份從旭輝光嶼南方售樓處了解到，項目目前仍在正常銷售中，預計今年底可以交房，88平方米的戶型優惠后總價不到140萬元，折合單價約16000元/每平方米，這一價格已經接近當時拿地的成交樓面價（15111元/平方米）。

廣州市住建局信息顯示，目前旭輝光嶼南方項目住宅已售套數為142套，未售套數為356套。

封面圖片來源：廣州開發區控股集團有限公司官網