中國銀河給予房地產推薦評級：需求側集中發力，購房門檻再降低

每經AI快訊，中國銀河05月19日發布研報稱：給予房地產推薦（維持）評級。 事件：5月17日，央行發布調整個人住房貸款最低首付款比例、調整商業行個人住房貸款利率、下調個人住房公積金貸款利率等政策。 需求側支持力度加大：5月17日，央行集中發布針對住房的支持政策，分別從首付比例、貸款利率兩方面發布支持政策。首付比例上，首套房的個人住房最低首付比例降至15%、二套房的個人住房最低首付比例降至25%。房貸利率上，1）商業貸款：取消全國層面首套和二套住房個人商貸利率下限、2）公積金貸款：下調住房公積金貸款利率0.25pct，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率降至2.35%、2.85%，二套個人公積金貸款利率降至2.775%、3.325%。 首付比例降至歷史最低：根據央行此次政策，首套房和二套房的個人最低首付比例分別降至15%、25%。2023年8月央行下調個人首套房和二套房的首付比例分別至20%、30%。此前2016年不限購城市的首套房最低首付比例分別為20%、30%。因此，5月17日央行將首套房和二套房的首付比例均下調5pct后，首付比例達到歷史最低值。目前北京上海的首套房首付比例為30%、二套房首付比例最低為40%（北京城六區、上海非自貿區臨港新片區和嘉定松江等區外的區域首付比例為50%），降首付比例有望降低購房者的購房門檻，剛需和改善性購房需求有望得到刺激。 房貸利率下調或將降低房貸成本：央行取消全國層面的首套和二套住房的個人商貸利率下限并下調公積金貸款利率，按照30年貸款年限為例，首套住房的個人公積金貸款利率降至2.85%。截至2024年3月末，全國共有343個城市（地級及以上）中，75個城市下調了首套房貸利率下限、64個城市取消首套房貸款利率下限。根據此次央行政策，二套房的個人商貸利率下限同樣被取消，因此二套房的購房貸款成本下行空間較首套房更大，對改善性購房需求的刺激作用或將大于剛需。 供需兩側齊發力：4月政治局會議首次提到“統籌研究消化存量住房和優化增量住房”后，5月14日杭州臨安區出臺收購商品住房用作公共租賃住房供應商的政策，即政府出臺收購存量商品住房。上一輪去庫存的周期中同樣提到了收購商品住房：2015年1月住建部發布政策提到“各地可以通過購買方式把適合作為公租房或經過改造符合公租房條件的存量商品房轉為公共租賃房”；2015年1月，福州市發布統購商品房相關政策。因此在當前樓市整體去化承壓的背景下，我們認為目前集中出臺的收購商品住房和降首付將房貸利率等政策從供需兩端共同發力支持樓市平穩發展。 投資建議：5月17日央行集中出臺政策降首付比例、取消個人商業住房貸款利率下限、下調公積金貸款利率，從需求端集中發力降低購房者的購房門檻。2024年1-4月，我國商品房銷售面積累計值同比下降20.2%，銷售尚未修復。我們認為目前政策集中從供給和需求兩側發力消化庫存，隨著政策力度不斷加大，去化壓力或可緩解。我們認為頭部房企展現優秀的運營管理能力具有資金優勢，市占率有望進一步抬升。我們看好：招商蛇口、保利發展、新城控股、龍湖集團、萬科A、濱江集團；建議關注：1）優質開發：綠城中國、華潤置地、中國海外發展；2）優質物管：中海物業、華潤萬象生活；3）優質商業：恒隆地產、大悅城；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W。 風險提示：政策推動不及預期的風險、因城施策不及預期的風險、宏觀經濟不及預期的風險、資金到位不及預期的風險、房價大幅波動的風險。 免責聲明：本文內容與數據僅供參考，不構成投資建議，使用前核實。據此操作，風險自擔。