連發4個大招，房價會上漲嗎？專家：不必過早擔心新政可能引發的房價暴漲問題

每經編輯 王月龍    

日前，住房公積金個人住房貸款利率下調0.25個百分點。到底繳存人能得到多大實惠？住房城鄉建設部公積金管理司相關負責人昨天（18日）表示，新政策對繳存人解決住房支持力度將更大。

以一筆金額100萬元、期限30年的首套住房公積金個人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式，月供將由4270.16元降至4135.57元，減少約135元，總利息支出將減少4.85萬元。購房人得到的好處是實實在在的。

據介紹，此次貸款利率調整范圍既包括新發放的住房公積金個人住房貸款，也包括存量住房公積金個人住房貸款。2024年5月18日前已發放的個人住房公積金貸款，自2025年1月1日起執行新利率。2024年5月18日（含）后新發放的個人住房公積金貸款，將直接按照調整后的新利率執行。住房城鄉建設部表示，將指導城市住房公積金管理中心按照規定，做好政策銜接工作，確保繳存人能夠第一時間享受到政策優惠。

多地公布調整存量公積金貸款細則

降首付比例對一二線城市影響較大

17日，廣州宣布下調個人住房公積金貸款利率；18日，上海、北京、深圳等地也先后宣布下調住房公積金貸款利率。據21財經，對于存量公積金利率調整統一在2025年1月1日進行，不過各地細節略有不同。部分城市對存量調整還有附加的期限要求。比如，成都市和大連市要求，2024年5月18日之前發放的住房公積金貸款，貸款期限在1年以上的，貸款利率將在2025年1月1日進行調整；貸款期限為1年的，貸款利率不作調整。

多數城市則是規定，2024年5月18日起新受理貸款和5月18日前未發放的貸款利率統一按照央行要求執行。存量貸款自2025年1月1日起調整。例如濟南市、蘭州市、宜昌市等。

在下調首付比例方面，據中新經緯，以總房款100萬元為例，首套房首付款由之前最低20萬元降至最低15萬元，購房門檻下降。但相應地，從銀行貸款的金額由80萬元提高至85萬元。

“這是歷史最低的首付比例，既是按揭貸款歷史上的最寬松政策，也是最近幾年各類購房政策中最為寬松的政策。”易居研究院研究總監嚴躍進在接受中新經緯采訪時表示，過去全國住房貸款首付比例最低為20%，但是否應繼續降低首付比存在著不同的聲音，很顯然，此次政策對首付比例做了歷史性的下調。

“首套房首付比例降至15%，是歷史最低水平了?！敝性禺a首席分析師張大偉對中新經緯分析，該政策執行后，意味著全國所有城市的首套住房、二套住房的最低首付比例都可以下調，這對一二線城市影響較大，北京等城市或將大幅度降低首付比例。

為何“去庫存”是當務之急？

不是供應太多，而是銷售不振

據央視新聞，本周五，四項重磅政策同時出爐，其中一個就是收購庫存房源充當保障房。特別是中國人民銀行周五下午宣布，將提供3000億元保障性住房再貸款支持政府收儲行為，引起社會廣泛關注。那么，為何現在去庫存成了當前房地產復蘇的當務之急呢？

國家統計局最新公布的數據顯示，4月份以來，市場供需都在下行，使得庫存總量進一步在加大。一方面是由于3月份原本的小陽春沒來，市場需求進一步萎縮，從而導致新一輪降價，市場觀望氣氛更濃。另一方面，是盡管去年以來二手房交易在回升，但回升的數量趕不上掛牌賣房的數量，各地二手房掛牌量都在創新高。

今年4月30日，中央政治局會議首次提出“要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。這是時隔多年，中央再度對房地產去庫存提出要求。而記者從易居研究院等市場機構拿到的統計數據也顯示，當前庫存很高的矛盾點并不在于房地產企業供應了太多房源，而是在于庫存消化能力一直處于低位，即銷售不振。據易居研究院統計，全國百城新建商品住宅庫存銷售周期目前為25.3個月，而新建商品住宅的合理銷售周期應為12到14個月。

從目前各地的政策來看，“以購代建”主要有兩個目標：一是加快存量商品房去庫存，二是助力保交樓和房地產融資協調機制“白名單”的建立，以緩解房地產企業資金方面的困局。專家表示，通過收購存量住房改為保障性住房，目前看可以實現一舉多得的效果。

專家表示，近期有關“以購代建”的政策的實施，下一步無疑會給市場帶來一定的正面效應，特別是在樓市調控政策轉向“去庫存”這一背景下，這些措施能夠緩解部分房企的資金壓力，為樓市帶來短期的穩定性。在各地具體執行的過程中，關于資金來源的可持續性，以及這些收儲商品房的運營管理能力，都是考驗政策未來效果的關鍵。

有人擔心業主臨時漲價

有人再等等：關鍵還是價格本身

據中新經緯，當天下午，在看到微信群里討論這些政策后，在北京工作、正在為孩子上小學發愁的郭靜(化名)有點心動：“我的首付不太夠，首付比例下調對我來說是解決了燃眉之急。雖然月供壓力加大，但后期可以選擇提前還款。我們的預算本就有限，現在開始擔心業主臨時漲價，有點著急看房了。”

也有表現淡定的。已經很久沒有在北京看房的張輝(化名)對中新經緯稱，他暫時不會重啟看房計劃，他說：“降低首付對我的吸引力不是很大，因為本身我也想多交點首付款，以緩解月供的壓力。真正刺激大家去看房的還是價格，我還是再等等。”

河南省鄭州市一位房產經紀人說：“政策是有用的，尤其是對剛需、改善客戶來說，首付比從最低20%降到最低15%，購房門檻降低了。”上海的一位房產經紀人稱，還沒有多少客戶致電咨詢。

商貸利率方面，中原地產首席分析師張大偉認為，從全國看，除了少數一線二線城市外，大部分城市首套房貸款利率都降至3.45%左右，一些城市甚至在3.25%左右。此次政策為房貸利率進一步下行提供可能，未來首套房商貸利率或向3%靠攏。諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認為，商貸利率有望跌破3%，降至歷史最低水平，居民的貸款成本進一步下降。

東方金誠研究發展部王青團隊分析稱，根據中國人民銀行數據，今年3月末新發放居民房貸利率為3.69%，考慮到當前物價水平偏低，實際房貸利率(名義房貸利率-GDP平減指數)處于歷史最高水平之列，而且自2021年以來持續上升。未來，監管層或將通過窗口指導等方式，督促商業銀行較快下調居民房貸利率，直至樓市出現筑底回升態勢。同時，在當前的市場格局下，不必過早擔心新政可能引發的房價暴漲問題。

編輯|王月龍?易啟江

校對|段煉

每日經濟新聞綜合自21財經、中新經緯、央視新聞、公開信息