企業觀察｜被政府收回土地所得收益約合全年利潤的1/3，“撤辣”后銷售理想，恒基地產基本盤穩了？

每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

一則香港特區政府收回土地的公告，將香港四大開發商之一的恒基地產（HK000012，股價22.75港元，市值1101.42億港元）重新推向公眾視野。

6月2日，恒基地產公告，位于香港洪水橋/廈村新發展區第二期的土地將被政府收回，涉及面積約176公頃，預計將給公司帶來合計收益約31億港元。

恒基地產核心業務為物業發展和物業投資，亦持有兩家上市附屬公司，即恒基兆業發展有限公司和美麗華酒店企業有限公司，以及三家上市聯營公司，即香港中華煤氣有限公司、香港小輪（集團）有限公司及陽光房地產投資信托基金。

收回土地收益約相當于去年公司利潤的1/3

實際上，在洪水橋/廈村新發展區土地收回前，恒基地產還被收回了位于粉嶺北及古洞北新發展區的145萬平方呎（1平方呎約0.092903平方米）土地，并將獲得18.6億港元的補償金。

根據公告計算，通過這兩次土地回收行動，恒基地產總共將獲得57.6億港元。如果土地回收的法律手續能在2024年內完成，反映在財務報告上，恒基地產將在2024財年因此入賬31億港元稅前利潤，大約相當于去年利潤的1/3。

公告發布后，恒基地產主席兼董事總經理李家誠公開回應稱，公司洪水橋的土地儲備約657萬平方呎，當中350萬平方呎被收回作洪水橋新發展區土地后，在洪水橋仍有約300萬平方呎農地，希望未來繼續發展，目前尚未補地價，會按計劃進行。公司不會放慢農地發展，并會響應香港特區政府開發北部都會區，盡量配合發展。

《每日經濟新聞》記者查詢恒基地產年報獲悉，截至2023年末，恒基地產擁有約4500萬平方呎新界土地儲備，是全港持有最多新界土地的發展商。

另據年報，恒基地產截至2023年末在香港擁有土地儲備約2050萬平方呎，其中待發展或發展中物業面積為860萬平方呎。

每經記者就此后收地計劃及發展影響等問題向恒基方面發出采訪，對方表示暫無更多回應。

實際上，恒基地產在2023年面臨了一定市場和財務挑戰，通過拆解年報的各項關鍵財務指標，可以看出去年公司采取了以價換量銷售策略，保持了相對穩健的表現。

整體來看，恒基地產物業開發收入同比增長3.9%至152億港元，其中約96.5%來自香港。已售未結銷售達177.4億港元，其中約77%將在2024年結轉入賬。然而受房價下降影響，2023年物業開發稅前利潤同比下降16%至24.6億港元。

負債方面，截至2023年12月31日，恒基地產凈借貸為738.7億港元，借貸比率為22.6%。另據DM查債通，恒基地產目前流動中債權有36只，存續規模總計為23.01億美元，其中有12只債券在一年內到期。

各線業務收入溫和增長，“撤辣”后銷售理想

交銀國際研報分析認為，恒基地產2023年全年業績差于市場預期，收入同比增長7.9%至275.7億港元，主要受各線業務收入增長溫和帶動；核心凈利潤大致持平，同比上升0.8%至97.1億港元；凈利潤率下降2.5%至35.2%，主要由于開發利潤率下滑3.8%至16.2%及凈利息費用增加。

值得注意的是，附屬公司恒基發展錄得了近十年來的首次虧損。截至2023年末，恒基發展錄得股東應占虧損7200萬港元，而上一年度盈利500萬港元。

恒基地產在董事局主席報告中提到，2023年度集團建成投資物業及發展中投資物業經重估后錄得應占公允價值虧損4.45億港元，當中包括已出售投資物業累計公允價值變動之調整。

基于市場大環境的調整，恒基地產2023年業績雖被業內評價不及預期，但橫向來看，成績依舊優于行業平均水平。今年香港“撤辣”政策發布，對恒基地產旗下的物業銷售也帶來了積極影響。

注：在粵語里，“辣招”是指為解決比較棘手的問題而采取的強制手段；撤辣，即撤銷過去為遏制房價而采取的一系列措施‍‍‍‍。

2024年3月，集團推出長沙灣Belgravia Place首批138個住宅單位，開售當日全部售罄。恒基地產表示，在“撤辣”后三周內，已售出946個單位，總價約59億港元。而該次銷售約相當于2023年全年銷售單元的60%。

對于今年銷售計劃，恒基地產表示，集團計劃于今年內再推售12個發展項目，連同存貨，在香港預計有約7100個自占住宅單位，于2024年可供銷售；另有可售辦公及工業樓面面積約18萬平方呎。

如今“撤辣”政策效應漸弱，恒基地產盈利持續性如何支撐，未來是否會做出業務調整，尋求新的投資機會或優化資產組合等，每經記者將持續關注。

封面圖片來源：每經記者 張建 攝