一線城市“5·17”新政滿月觀察：市場與政策繼續博弈

每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

“上海中介信心起來了，忙得不可開交，前些時候還愁眉苦臉，現在就開始暢想未來了”“廣州無論是限購政策，還是信貸政策等，均是一線城市中最為寬松的”“深圳目前房價大方向企穩，業主信心有所回升，但未來走勢如何仍需持續觀察”“北京落地央行新政可能會比其他城市慢，但肯定會落地的”……作為樓市的風向標，一線城市的每一步政策調整都牽動全國市場的神經。隨著5月17日央行發布的系列房地產金融政策（以下簡稱“5·17”樓市新政）滿月，四個一線城市的房地產市場也表現出各自不同的特征。

6月17日，國家統計局公布的5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，5月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅比上月擴大0.1個百分點；同比下降3.2%，降幅比上月擴大0.7個百分點。其中，北京、廣州和深圳環比分別下降1.1%、1.4%和0.8%，上海上漲0.6%；北京、廣州和深圳同比分別下降1.8%、8.3%和7.4%，上海上漲4.5%。

二手房方面，5月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點；同比下降9.3%，降幅比上月擴大0.8個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳環比分別下降1.2%、1.3%、1.6%和1.0%；北京、上海、廣州和深圳同比分別下降8.6%、7.9%、11.4%和9.2%。

《每日經濟新聞》記者注意到，在“5·17”樓市新政影響下，一線城市樓市正在發生微妙變化：廣州以力度量大的政策使得新房周度簽約量創4月以來新高，上海新房、二手房成交量均有明顯增加，深圳樓市活躍度則顯著增強。相較而言，北京目前尚未跟進落地“5·17”新政細則，未來市場走向尚待觀察。

從周度數據來看，新政后第一周和第二周，上海商品住宅（不含保障房）共成交了27.7萬平方米。圖為上海一處樓盤認籌第一天，銷售員向購房者介紹樓盤情況。 視覺中國圖

北京有新盤搶收 上海活躍度攀升

上海是最先落地“5·17”樓市新政的一線城市。5月27日，上海出臺“滬九條”優化調整房地產市場政策，內容包括降首付、優化限購、降利率等，對新房市場的提振效果比較明顯。

據中指研究院統計，從周度數據來看，新政后第一周和第二周，上海商品住宅（不含保障房）共成交了27.7萬平方米，相比新政前兩周增長了10%。

新房開盤及認購方面，“滬九條”發布后至6月16日，上海共有17個項目開盤，其中長風豪宅項目嘉佰道開盤即售罄，觀宸潤府及象嶼遠香湖岸等外環外項目開盤去化率，也較上一批次有所提升。

二手房方面，據中指研究院統計，6月1日至16日，上海二手房網簽達13381套，較上月同期增長82%，較5月日均604套的日均網簽水平，有大幅提升。“滬九條”后，多家中介平臺二手房帶看量及簽約量都有所上漲，二手房半個月成交11445套，日均成交763套，遠高于5月日均586套的水平。

“‘5·17’樓市新政滿月，上海新房、二手房成交均有提升，新政放開了單身購房者對外環內二手房的限購，且外環內‘老破小’二手房今年以來跌幅較大，預計價格繼續下探空間較小，在政策出臺后，部分客戶基于房價可能上漲的預期，選擇盡快出手。”

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭認為，根據以往經驗，新政出臺后，短時間內市場情緒高漲，最先表現在二手房市場，帶看及簽約增量明顯。隨著一二手房置換鏈條暢通，新房市場隨之回暖，短期內房地產市場交易活躍度將提升。

《每日經濟新聞》記者注意到，隨著市場活躍度和關注度不斷攀升，外地的地產中介也開始關注上海市場。此前深耕武漢市場的一個房產中介團隊，近期組織上海洋房小高層團購活動，并宣稱有很多粉絲報名。

在四個一線城市中，目前只有北京仍未落地央行“5·17”樓市新政相關細則。反映到市場交易上，近一個月，北京新房和二手房周成交量呈下降態勢。

據諸葛數據研究中心監測，今年第二十四周（6月10日至16日），北京新建商品住宅成交613套，雖較前一周上漲21.15%，但相比今年第二十一周（790套）和第二十二周（838套）的成交量，仍處于偏低水平，市場主要體現為“恢復”。

二手房成交則下降明顯。第二十四周，北京成交二手住宅2988套，環比前一周增長0.61%。但相比今年第二十一周（3398套）和第二十二周（3630套）的成交量，降幅均超過10%。

北京新房市場方面，據市場消息，上周末，中建壹品·花香壹號尚未正式開盤，便有特價房信息——最低售價4.9萬元/平方米，遠低于該項目市場指導價7.2萬元/平方米；中建·和頌九里開盤推出特價房，備案總價859萬元，“6·18”新房節一口價738萬元，相當于直降121萬元。

對此，中原地產首席分析師張大偉確認了上述信息。他向《每日經濟新聞》記者表示：“最近，北京新房特價的確很多，基本是八折或九折，以前指導價是市場錨點，這些項目一出，其他案場都迷糊了。”

張大偉進一步表示，新房降價搶收的原因，主要還是市場與政策的博弈。首先，北京尚未落地“5·17”樓市新政細則，與其他一線城市相比，市場熱度明顯不足；其次，北京二手房價格經歷了其他城市相似的跌幅，普遍達到25%至30%，部分區域跌幅甚至更高，但新房價格并沒有明顯調整，僅有少數項目通過特價房形式降價獲取成交量。“這種市場環境下，現在一些新開盤項目為了獲得成交量，不得不選擇較低價格開盤。整體而言，市場正處于‘以價換量’階段，新房和二手房降價出售是主流趨勢。”

和碩機構首席分析師郭毅認為，目前，北京新房成交量處于低位，打折促銷蔓延開來，將迫使開發商在土地獲取上更加謹慎，這可能對北京土地市場帶來壓力。“北京應盡快落地‘5·17’新政，并在限購上進行調整，以穩定和恢復市場信心，促進樓市平穩發展。”

穗新房網簽增加 深圳走勢待觀察

5月28日落地央行“5·17”樓市新政的廣州，在一線城市中，政策調整力度最大。那么，廣州樓市目前又呈現怎樣的特點？

中指研究院監測數據顯示，5月17日至6月16日，廣州新房網簽套數達5849套，相比新政前一個月（網簽5213套）上升了12.2%。5月28日后，廣州新房日均成交套數持續增加，5月28日~6月16日，共網簽4052套，日均網簽套數202套。從周數據來看，6月10日至6月16日的這周，新房網簽1565套，創4月以來的周成交新高。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強分析指出，廣州此次新政落地后，在限購區域，外地戶籍購房門檻進一步下降；當前，廣州各方面購房政策均較寬松，無論是限購政策，還是信貸政策，均是一線城市中最為寬松的。“‘5·17’樓市新政已滿月，廣州樓市在新政帶動下，市場購房氛圍有所轉變，無論是到訪量，還是成交量，均有一定回升。”

也是在5月28日，深圳宣布下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。政策落地后，深圳樓盤來訪量、看房量上升，市場活躍度增強。

據樂有家監測數據，對比“5.17”樓市新政前后一個月的情況來看，深圳樂有家門店二手成交量上漲了52%；其中，總價300萬元內二手房顯著上漲，6月的占比達24.6%（截至6月18日），為2023年1月以來最高值。

不過，就深圳樓市后市表示，中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅認為，深圳樓市雖有利好，但市場基礎并不牢固。在四大一線城市中，深圳目前新房供應量充足，房價持續低位運行。另外，受保障房分流等因素影響，市場復蘇過程仍需要鞏固。

據深圳市房地產中介協會統計，2024年第二十四周（6月10日~6月16日），深圳全市二手房錄得交易1309套，環比增長9.3%。這反映出，深圳樓市政策成效需要一定時間消化，未來走勢仍需持續觀察。

深圳一位資深地產人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，政策密集出臺后，深圳房價整體企穩，業主信心有所回升，大面積降價尋求成交的業主少了，部分買家也愿意以過去成交價為基礎來促成交易，但大量購房者依舊在觀望，新房庫存壓力大，成交量低位徘徊，市場活躍度提高難度大，樓市未來走勢還需觀察。

封面圖片來源：視覺中國