上半年調控超過360次，樓市發生了什么變化？

每經編輯 陳夢妤    

2024年以來，全國房地產市場延續調整態勢，頻繁釋放政策利好，并接連落地穩市場具體舉措。

7月12日，根據中指監測，上半年全國有約180省市（縣）出臺政策超360條。

從政策調控節奏來看，一季度政策出臺節奏相對穩定，二季度各地政策出臺頻次明顯上升。

“5·17”新政后，多地快速落實降低首付比例、取消商貸利率下限、降低公積金貸款利率等，明顯提振了市場情緒，帶動購房需求釋放，部分核心城市政策效果顯現，但新房市場整體調整壓力仍在，市場仍處于筑底階段。

調控力度前所未見

今年上半年，樓市調控政策力度前所未見。

根據中指研究院監測，2024年上半年全國有約180個地方出臺房地產相關政策超360條。

中原地產研究院作了一個比較：如果將2022年年中時（調控政策最嚴厲時期）限制性樓市政策的力度視為100分，當下主要城市樓市收緊力度僅為22分。

調控措施也前所未見。今年以來出臺的諸如房地產項目“白名單”制度、政府收購部分存量商品住房用于保障性住房等，都是前所未見的政策措施，跳出了過去簡單“過熱時限制、過冷時刺激”的政策邏輯。

業內普遍認為，新的“解題思路”有望推動庫存消化，解決現階段關鍵問題。

中指研究院指出，2024年上半年，多地限制性政策逐步放開，限購政策持續優化。二線城市中，杭州、長沙、西安、成都、蘇州等城市均全面放開限購政策，其中杭州在3月取消二手房限購后，5月全面取消限購政策。

截至6月末，二三線城市中除海南省部分城市，僅天津核心區仍維持限購政策。

一線城市多方面優化限購政策，北上廣深部分區域降低了購房門檻，上海非本地戶籍家庭購房社保年限由5年降至3年，深圳非核心區非本地戶籍家庭社保年限降至1年，上海、深圳多孩家庭可多購一套、并支持企業購房解決員工住房等需求，廣州取消120平方米以上限購，北京允許部分人群五環外新購一套住房，并取消了離婚限購政策。

僅以北京為例，6月26日，北京市住建委等四部門聯合發布《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，調整北京市住房相關政策。新政發布第二日，北京將首套房最低首付款比例由30%下調為20%，貸款利率下限調整為相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點。

據業內人士統計，本次新政是從2023年9月開始，北京第9次發布樓市調整政策。去年9月，北京開始執行“認房不認貸”，開啟不斷小步調整的步伐。同年12月14日，北京發布了降首付、降利率、調整優化普通住房標準、延長個人住房貸款年限等一系列措施。

今年以來，調整優化通州樓市限購政策、取消“離異3年內不得京內購房”政策、購買改造后的老舊小區公積金貸款年限延長……北京樓市調控政策更加精準、有力，帶動整體預期不斷轉好。

需進一步完善操作流程

另一項主要政策便是住房“以舊換新”。

根據中指研究院監測，截至6月30日，全國已有超90城推出住房“以舊換新”措施，具體可分為“國企收舊換新”和“中介優先賣”兩種主流模式，分別有超30、40城參與。

其中，“中介優先賣”模式的效果很大程度上取決于市場運行情況，在當前“買方市場”下，該模式中二手房出售環節的不確定性較大，目前整體效果較為有限。與之相比，“國企收舊換新”已有城市取得一定效果。

“國企收舊換新”模式是由國資平臺直接收購業主二手房，業主再去購買新房。根據中指研究院監測，從2023年下半年以來，蘇州、南通啟東、宣城、無錫、黃石、南京等城市均推出了“國企收舊換新”政策，尤其以江蘇城市居多。

除了國企收購存量房產外，部分城市還鼓勵開發企業直接收購業主舊房，利用旗下新房進行“以舊換新”。

舉例來看，鄭州作為全國首個從試點到全面鋪開的省會城市，自4月20日啟動試點，到5月10日提前結束試點期限在全市各區全面推開，各個階段都聚焦著社會各界高度關注的目光。

據鄭州市住宅與房地產協會消息，截至6月30日，作為收購主體的城發集團目前已征集二手房源報名登記近1萬套，經篩選符合條件的房源7425套，其中2999套已完成現場勘驗及價格評估，換房群眾已累計完成商品住房認購及網簽733套。

“鄭州可以說是參與住房‘以舊換新’城市里參與部門最多、支持力度最大、條件最為詳細的城市。”易居研究院研究總監嚴躍進接受記者采訪時表示，作為國家中心城市，鄭州的獨創性模式不僅具有標桿性，從條款和落實來講，也是非常務實的。

截至目前，鄭州市場化“以舊換新”群眾已累計認購及網簽商品住房1232套，加上城發安居賣舊買新733套，共計完成1965套。

此外，萬科、亞星、電建等全市500余家房企623個新建商品房項目也參與“以舊換新”，其中190個項目目前可為換房群眾提供現房房源11750多套。

中指研究院表示，整體而言，“國企收舊換新”滿足了業主改善性住房需求，也加速了新房市場庫存去化，同時還可以加快政府保障性住房籌集節奏。與國企直接收儲未售新房相比，收舊換新需要個人業主參與，鏈條和周期也會相對更長一些。

實踐中，“國企收舊換新”模式也需進一步完善操作流程，以保障政策實施效果，比如：二手房回收通常需要對價值進行評估，如果評估價太低則可能打擊業主的置換積極性；二手房回收前通常需要解除抵押，這就要求業主準備一筆資金先還清貸款等，未來政策在支持帶押過戶、給予優惠補貼等方面有望進一步完善。

每經房產整合自國是直通車（文/龐無忌）、華夏時報（記者李貝貝）、北京晚報（記者陳天奕）、鄭州日報（記者孫雪蘋）、中指研究院等

封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝