一邊停工一邊正常銷售？廣州“舊改王”項目陷業主集體停貸風波，律師：直接停貸可能會被銀行起訴

每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤 孫志成    

廣州湯村舊改工程概況 每日經濟新聞資料圖

原定的6月30日交付日期已過，業主們卻向5家銀行發出了集體停貸告知書（以下簡稱告知書）。

7月17日，升龍桂園業主向《每日經濟新聞》記者確認了告知書的真實性，并表示目前該封告知書還未發出，業主們還沒簽完名，計劃下周一寄出。

“我們大部分人（向銀行）發了個人停貸告知書，銀行方面答復沒有停貸政策，已經把我們的情況報給上級單位，等待答復。目前可辦理調整還款計劃，調整后還息不還本金。”

升龍桂園項目所在的龍湖街道辦工作人員在接受每經記者采訪時則表示，有專門的對接人員收集業主訴求，目前項目確實處于停工狀態，他們已經多次與升龍方面開會，要求公司盡快籌集資金復工。

而就項目當前進展和后續資金安排等問題，升龍集團方面表示暫不方便接受采訪。

一邊停工，一邊正常銷售？

告知書顯示，升龍桂園項目自2022年1月開盤以來，已網簽約160套，銷售額估算約5億元。

按購房合同約定，房子應于2024年6月30日精裝修交付。自項目開盤以來，該項目施工進展緩慢，期間存在多次停工的情況。至今項目7/8棟仍未封頂，1/9棟兩年未開展施工，業主購房貸款資金被開發商挪用，存在嚴重的爛尾風險，導致貸款買房目的無法實現。

為此，升龍桂園的業主們要求各行在7月31日之前，追回已發放的購房貸款，并于項目封頂后存入街道維穩賬戶。

根據錦盛置業此前發給業主的告知書，項目交付時間預計順延至今年12月20日前。

每經記者注意到，過去一年里，業主們多次在領導留言板上反饋升龍項目停工、停建等問題。

2023年10月，有業主在領導留言板上表示，升龍桂園停工5個多月了，擔心樓體因停工帶來安全隱患。

今年6月，有業主表示，項目開發不力，進度緩慢，合同約定2024年6月30日精裝交樓。但截至2024年6月1日，樓盤還未封頂，現在處于停工狀態，從2023年上半年到現在，業主多次聯系有關部門及公司，催促加快建設進度。

7月1日，黃埔區人民政府回復稱，經了解，黃埔區湯村舊村改造項目（融資區）融資地塊四-1＃、9＃住宅，1棟、9棟主體已封頂。區住建局已督促建設單位籌措資金，制定施工計劃，盡快施工。龍湖街道已多次約談升龍公司要求該司盡快籌資復工。下一步，龍湖街道將保持與升龍公司溝通，督促該司盡快復工。

有廣州本地中介人士透露，該樓盤位置較好，目前正常銷售，項目上還留有一兩個置業顧問，在售1/5/7/8/9棟，5棟比較便宜，2.7萬～2.8萬元/平方米，其他均價在2.9萬～3萬元/平方米。

但每經記者多次致電項目預留的置業咨詢熱線，均無人接聽，項目各官方渠道的宣傳推廣內容，均停留在了2022年12月。

而談及項目進展和交付情況，有業主表示，之前在售1/7/8/9棟，1棟和9棟封頂后就停工，已經停工兩年了，7棟和8棟還沒有封頂?，F在項目依然停工，沒有開工跡象。

天眼查顯示，錦盛置業成立于2019年，法定代表人為桂正浩，注冊資本為2億元。

該公司由廣州市黃埔區九龍鎮湯村村經濟聯合社、上海升龍投資集團有限公司、瑞景房地產開發（東莞）有限公司分別持股51%、39.2%、9.8%。上海升龍投資集團有限公司由林億持股98%。

升龍集團是一家1999年創辦于福建、發家于河南的房企，目前總部位于上海陸家嘴。

據官網介紹，升龍集團在城市更新領域深耕20年，累計完成20多個舊改項目，面積逾3000萬平方米，總投資額超2000億元，被譽為“城市更新專家”。升龍集團多年來穩健經營，保持低杠桿的運作模式。

2017年，升龍集團創始人林億著手成立升龍廣州公司，此后三年在廣州拿下9個舊改項目，預計投資金額約948.25億元（含合作項目），總用地面積約1489.61萬平方米，在市場上有廣州“舊改王”之稱。

但重倉僅4年，升龍集團在廣州的舊改項目就出現了危機，多個項目因資金緊張被迫出局。

直接停貸可能會被銀行起訴

對于集體停貸訴求，北京金訴律師事務所主任王玉臣在接受每經記者采訪時表示，從個人角度來看，業主們的行為是無奈之舉，可以理解。但從法律角度來看，業主們的行為存在一定法律風險，直接集體停貸可能會影響個人信用、被銀行追究違約責任、支付違約金和滯納金等等。

如果銀行確實存在違規放貸行為，導致樓盤爛尾，王玉臣認為，業主可以通過法律途徑來維護合法權益。

王玉臣觀察分析，在以往的案例中，有業主通過上述方式實現了合法停貸，但是，不同地區、不同法官對類似案例的判決存在一定差異。因此，即使有勝訴案例，也并不意味著業主可以直接停貸。合法停貸是要雙方達成合意或者法院判決之后，業主再進行停貸。如果業主直接停貸，很有可能會被銀行起訴。

升龍桂園的這封集體停貸告知書，不僅牽動了銀行和開發商的神經，也引發了業界對房地產市場監管和預售制度的反思。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經記者采訪時表示，業主們在維權過程中，特別關注了開發商在開發報建和銷售過程中的問題，尤其是按揭貸款的違規發放。

根據121號文和359號文規定，貸款應在建筑封頂后發放，但過去封頂前發放貸款已成為一種“潛規則”。業主們將此作為維權的重要手段，這在道理上是站得住腳的。

注：2003年《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（121號文）要求，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款，而購買商業用房則需要竣工驗收后才能發放貸款。

2007年《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（359號文）提到，只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。

李宇嘉強調，盡管業主們提出了貸款違規發放問題，但他們的訴求并非拒絕償還貸款，而是要求開發商將資金追回并放入監管賬戶，以確保項目的后續交付。他認為，這一訴求是合理且合法的，并呼吁銀行和開發商順應業主的合理訴求。

在李宇嘉看來，只要資金能夠封閉運轉，確保交付所需資金到位，爛尾的可能性不大。他提出，在監管上要確保開發商使用自有資金買地，不得加杠桿，并在前期開發報建過程中確保手續完善，“四證一書”齊全，以減少交付問題的風險。

記者|甄素靜

編輯|陳夢妤 孫志成 杜波

校對|湯亞文

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