解題保利發展上半年：量質并舉，穩健底色

在中國房地產市場的高質量發展階段，保利發展以其長期主義戰略脫穎而出，實現了社會責任與企業價值的雙重增長。

8月19日，保利發展公布的2024年半年度報告顯示，上半年營業總收入達到1392億元，同比增長1.6%，簽約金額1733.36億元，穩居行業首位，市占率提升至3.68%。其中38個核心城市市占率提升0.3個百分點至7.1%。

財務結構維度，截至報告期末，保利發展現金余額1464億元，占總資產仍在10%以上。扣除預收款的資產負債率為65.67%、凈負債率66.18%。

這一系列成績的背后，主要得益于保利發展多維度的共同發力。對內，保利發展苦練“內功”，使其資產負債結構持續優化；對外，保利發展對市場節奏的精準把控和對產品品質的不懈追求，使得保利發展整體市場占有率以及核心城市市場占有率進一步提升。

展望未來，保利發展提到將繼續探索行業發展新路徑，為人民的幸福生活貢獻更多的力量，有望在下半年實現更加穩健和可持續的發展。

收入平穩增長，簽約金額再次領跑行業

房地產行業深度調整之下，房企業績表現分化。國家統計局數據顯示，2024年上半年國內商品房銷售面積和銷售金額同比均出現兩位數的下滑。

面對市場的快速下行，保利發展積極調整銷售策略，把握二季度以來政策頻出、客戶來訪熱情高漲的市場窗口，一方面積極加大推貨力度，二季度推貨1254億元，環比增長181%。

另一方面，保利發展根據政策熱點，加強綜合去化舉措。二季度三個主要節假日（清明節、勞動節、端午節）日均認購近20億，同比增長23%。二季度共實現銷售金額1104億元，環比增長75%，有力扭轉了下滑的趨勢，環比增速較TOP 100房企高出約40個百分點。

2024年上半年城市房地產市場表現分化加劇，在這一背景下，穩守核心城市即意味著確定性。從區域業務布局上看，保利發展對于周期性恢復動能更強的熱點城市，以及經濟基礎扎實、人口凈流入較多的核心城市，深入“因城施策”的頂層基調，審時量度地實行“一地一策”，深化新拓項目的差異性亮點，拉開有效市占競爭幅度。

練好“內功”，財務結構保持持續穩健

在行業調整期，企業的安全比發展更重要。2024年上半年，保利發展謹守財務制度，強化了財務安全管控。作為龍頭房企，保利發展在保持經營現金流為正的前提下實現了資源補充和債務結構優化，在快速動態變化的市場中確保安全和發展的平衡。

在行業利潤率普遍下行的情況下，保利發展積極推動供采改革，通過引入優質供方、穩住產品品質和供應鏈、達到綜合成本最優化；適配產品系需求，強化集采統籌管理，在全國范圍內擴大集采范圍，實現規模化降本增效；將降本降費落實到流程機制，實現精細管理、提高效益。

報告期內，保利發展除地價外直投成本較計劃降低0.69%。同時，持續加強各項費用管控，管理費用率較去年同期下降0.15個百分點，部分對沖了利潤率下行的影響。

不僅如此，保利的綜合融資成本也出現了明顯改善。新增融資的平均成本較2023年下降21個基點至2.93%。截至6月底，保利發展有息負債總額3735億元，綜合成本降低至3.31%，較年初下降25個基點。

此外，在充裕現金資源和健康債務結構的支持下，2024年上半年保利發展現金余額1464億元，占總資產10%以上。扣除預收款的資產負債率為65.67%、凈負債率為66.18%、現金短債比為1.22，各項指標均符合“三道紅線”中綠檔企業標準。

半年報數據提到，保利發展一年內到期有息負債占比19.82%，較年初下降0.99個百分點；三年以上到期的有息負債占比33.12%，較年初提升1.52個百分點；直接融資比重提升1.52個百分點至17.82%。截至今年上半年，保利發展已獲批注冊100億元公司債券、推出95億元向特定對象發行可轉換公司債券方案，為進一步優化債務結構打下基礎。

在守護基本盤的同時，保利發展也通過消化存量、優化增量等方式，持續優化資產負債結構，筑牢企業發展安全防線。

截至上半年，保利發展土地儲備計容建面7140萬平方米，核心38城面積儲備占比約7成，資源結構不斷優化。

在增量方面，上半年保利發展共拓展項目12個，均位于38個核心城市，總計容面積116萬方，總地價126億元，權益地價109億元。其中，上半年獲取的項目中，3個項目已經首開，北京星宸和煦項目、西安天瓚項目、天津西棠和煦二期項目首開認購近20億。

向“新質生產力的基礎設施服務商”轉型

今年4月，保利發展在發布不動產行業白皮書提到，“未來，房企要積極向‘新質生產力的基礎設施服務商’轉型，從區域布局、產品業態到供應鏈技術創新、服務輸出等方方面面，為新質生產力提供硬件支撐和軟件服務，持續助推社會經濟的高質量發展。”

此外，早在2021年保利發展就提出房地產行業呈現“五化”趨勢（即去金融化、制造業化、極致專業化、功能民生化、競爭格局加劇分化），因此房企應加快探索新的發展模式，保持穩健的財務風格，聚焦擅長的領域和市場，緊抓結構性機會。

基于此，保利發展提出“人文社區”的品牌概念，堅持打造品質時代的理想人居。保利發展認為，未來的理想社區是由空間性、社會性、情感性構成的共同體，應當“以人為本，以文化為尺度，以空間為載體”。

細化到產品品質升級方面，保利發展根據不同地區人文特色打造的“天-悅-和”三大產品系，可滿足不同客戶的差異化需求。

圍繞向客戶提供“好產品、好服務、好生活”的核心目標，保利發展在2024年持續增強經營管理內功，樹立“發展之樹”體系化建設體系。

通過打造項目全生命周期的管理鏈路，深化產品品牌服務標準化、投資定位一體化等，進一步提升了開發效率。半年報顯示，自2023年至今，保利發展新獲取項目中，有超過75%的項目打造為“天悅和”產品系項目，產品品牌勢能逐步顯現。

需要指出的是，產品系項目以“所見即所得”全維實景呈現，打造了保利的產品品牌標識，綜合產品力位列全國前三，多家機構測評品牌傳播力全國領先。

此外，保利發展持續完善多維度竣工、交付風險防范機制，以節點前置、業主開放、強化監督等方式全力保障高品質交付，上半年交付7.3萬套。

從“好產品”到“好服務”，保利發展正著力延伸服務內容和擴大服務外延，城市消費與服務需求持續擴大，正開啟多個新賽道。比如：圍繞居住社區，對服務內容進行延伸，包括為業主提供家裝家居、房屋交易租賃等增值服務，發展商業、養老、托幼等業務。再比如：從社區走向城市，圍繞不動產的各類業態，擴大服務外延。探索公共服務、產業園區、商旅、會展和體育等服務及消費，挖掘市場價值。

不僅如此，保利發展也致力于通過科技賦能實現升級發展。據悉，保利發展聚焦可再生能源利用、社區低能耗技術、PC建筑及精裝、建筑信息模型（BIM）正向設計、社區智慧管理五大關鍵技術，推動“低碳智慧人居產業鏈”建設。

此外，保利發展積極響應國家綠色低碳政策，全面推動綠色建筑和低碳環保技術應用。截至2023年末，綠色建筑認證總面積1721.71萬平方米，新建項目綠色建筑標準應用率100%。

可以預料，在資源端把握布局核心城市，在銷售端秉持為客戶建“好房子”，在兩大高確定性戰略規劃指引下，結合公司多年管理經驗沉淀出“總部+城市平臺”“扁平”的兩級管理架構，保利發展有望穿越新的地產周期，實現長期可持續的發展。

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