購房辦房貸，竟返點折現了5克金條

每經記者 包晶晶 李玉雯    每經編輯 盧祥勇 陳夢妤    

8月23日晚，有市場消息稱，上海市銀行同業公會發布關于進一步加強上海銀行業個人住房貸款業務自律的通知，叫停房貸“返點”，存量業務需 7日內整改完成。

《每日經濟新聞》記者從上海某銀行支行及相關部門工作人員處證實該通知屬實，并且已有銀行向記者確認收到通知。

通知稱，自8月16日起，各會員單位嚴禁向房屋合作機構等支付傭金，存量業務需自本通知下發后一周（7個自然日）內完成整改。

上海一位中介人員趙亞平（化名）向《每日經濟新聞》記者透露，此前半年多，“返點”最高曾經達到過1%（商貸金額），而最近的比例是4‰，其中一半金額需要開發票，由銀行賬戶打到中介公司賬戶，這需要中介公司和銀行簽協議；另一半是銀行信貸員直接給現金。

“返點”本質實為傭金？

58安居客研究院院長張波曾分析指出：“返點”本質上可以視為一種傭金，即銀行為了爭搶房貸業務市場份額，向提供房貸業務的相關中介機構支付費用。

通過支付返點傭金，銀行運營成本的確會有所增加，但能夠有效提升房貸總量，尤其是對房貸這類偏優質的資產來說，銀行放貸意愿度明顯更高。對于有著較大放貸壓力的銀行來說，這種方法的短期效用是明顯的。

記者從多方了解到，江蘇銀行業協會本月也叫停了房貸“返點”，要求各銀行金融機構在2024年7月底前規范與中介機構的合作協議。第三方機構人士告訴記者，此前江蘇各銀行對機構公對公的房貸“返點”比例在6‰~10‰。

某商業銀行深圳分行貸款部經理此前在接受《每日經濟新聞》記者采訪時曾透露，按揭貸款返點是階段式的，最高是（返貸款金額的）6‰，市場越不好，給的（返點）越高，市場好就沒有。

“返點”現象不僅僅存在于新房貸款業務，據《每日經濟新聞》此前報道，上海購房者陳青（化名）就在今年6月辦了二手房按揭業務，商貸返點折現了5克金條。

不僅如此，業績考核壓力大的部分信貸經理甚至自掏腰包給客戶“返點”，貼錢辦業務。

房貸“返點”為何出現？

張波解釋，出現房貸“返點”現象，本質上需要兩個條件，一是房地產市場持續處于相對低部，一二手成交量持續減少導致房貸規模不斷縮減；二是貸款利率不斷下行，銀行業凈息差不斷走低并伴隨放貸壓力增大。

但這種非常規手段帶來的危害顯而易見。

“一方面，部分銀行為了爭取客戶，非理性過高提升‘返點’比例，可能導致市場出現潛在風險。同時由于返點比例高，也會直接擠占銀行利潤空間，導致凈息差不斷減少，不利于銀行長期運營。”

“另一方面，不排除部分中介可能會采取一些不正當手段，例如協助客戶提供虛假材料，增加了銀行的房貸風險，銀行側也可能會忽視對貸款質量的把控，導致不良貸款率上升，進而增加金融風險。”張波解釋。

當前，房地產銷售市場處于深度調整之中，各城市普遍面臨新房庫存高企、二手房交易收縮問題，個人住房按揭貸款規模受此影響不斷縮減。

國家統計局最新公布的數據顯示，1~7月房地產開發企業到位資金中，個人按揭貸款8748億元，降幅達到37.3%。

在房貸蛋糕大幅收縮面前，銀行按下“返點”終止鍵，意味著將進入新的競爭階段。

對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，各銀行要擴大貸款業務規模，關鍵還是要優化服務。此類支付傭金的方式本身不可持續，房貸“返點”本質上就是房貸業務的內卷，進行管控非常有必要，否則任由此類模式發展，既造成了各銀行貸款業務的成本增加，也干擾了房地產市場秩序，對購房者也會產生潛在風險。