中報解讀 | 濱江服務上半年營收和利潤雙增，業務結構變動致毛利率下滑

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

在已公布上半年業績的上市物企中，濱江服務（HK03316，股價17.00港元，市值46.99億港元）的營收增速排在第一位。

中報顯示，濱江服務上半年實現收入16.5億元，同比增長38.7%；毛利4.22億元，同比增長32.6%；毛利率從去年同期的26.7%下降至25.6%；期內利潤為2.7億元，同比增長14.7%；公司權益股東應占期內利潤為2.65億元，同比增長14.9%；凈利率為16.5%，較2023年同期的20.0%有所下降。

《每日經濟新聞》記者注意到，在多個業務板塊中，上半年濱江服務的物業管理服務板塊收入同比增長，但占比有微降；非業主增值服務收入占比縮減，同時“5S增值服務”收入比重大增。同時，濱江服務源自獨立第三方的業務占比上升明顯。

業務結構變動致毛利率下滑

自2023年下半年起，“增收不增利”“現金流緊縮”開始困擾物業企業。外拓風險加大、規模擴張承壓之下，部分業績穩定增長的物企不約而同地向“增值服務”要收益。

記者注意到，濱江服務從2022年起便提出“將5S增值服務視為未來的利潤增長引擎”，將業務板塊劃分為物業管理服務、非業主增值服務及5S增值服務，形成綜合服務范圍。

其中“5S增值服務”包括家政服務、經紀服務、家裝服務、向業主銷售家具、停車位及儲藏室以及其他社區增值服務。盡管物業管理服務仍是濱江服務2024年上半年的主要收入來源，但增長勢頭已經明顯不及增值服務，5S增值服務的占比同比上升13.8個百分點至29.9%，收入同比增長158.5%達到4.94億元。

2024年上半年濱江服務主營構成 來源：百度股市通

比較濱江服務2021年到2024年的4次中期業績，5S增值服務收入分別為0.66億元、0.61億元、1.91億元和1.36億元，占比分別為11.1%、7.4%、16.1%和27.4%，正逐漸成為收入的重要支柱。

而傳統的物業管理服務收入同比增長25.9%至9.05億元，占總收入比重約54.9%，相較去年同期的60.4%減少5.5個百分點。同時，非業主增值服務收入2.51億元，同比下降10.3%，占比15.2%，同比減少了8.3個百分點。

在利潤層面，5S增值服務對利潤的貢獻度也不可小覷。5S增值服務產生的毛利增長103.7%至1.36億元，占比達到約31%；而物業管理服務貢獻的毛利為1.78億元，占比為42.3%，兩者貢獻度的差距較2023年同期有明顯縮小。

不過記者注意到，濱江服務業務結構變動的同時，也帶來了毛利率的波動。

上半年，濱江服務的毛利同比上升32.6%至4.22億元，但毛利率從去年同期的26.7%下降至25.6%。主要原因是，毛利最高的非業主增值服務板塊收入和利潤規模同比收縮，毛利占比下降了10個百分點。同時，營收占比最大物業管理服務雖然毛利率增長5個百分點至19.7%，但拉低了均值。

來源：濱江服務2024年中報

此外，快速增長的5S增值服務貢獻了近三成的毛利，但毛利率下降了7.4個百分點至27.4%，毛利率拉動作用仍有限。

據中物智庫統計，上半年62家上市物企中，濱江服務的營收增長速度（38.7%）排在第一位；62家上市物企平均毛利率跌至20.7%，濱江服務處于前1/3水平。

濱江服務方面稱，車位及儲藏室銷售服務和優居服務中硬裝業務的快速增長推動了5S增值服務的上升。從利潤層面看，也正是由于硬裝服務發展迅速，相應板塊出現毛利率下降。

對于物業企業告別高利潤時代，中指研究院物業事業部總經理牛曉娟向每經記者表示：“物業管理行業正步入轉型升級的關鍵時期，物業企業高毛利時代短期內將較難再現，追求合理利潤，‘長坡薄雪’才能持續良性發展。”

2024年上半年濱江服務業績情況 來源：百度股市通

獨立第三方業務占比明顯上升

與母公司濱江集團步調一致的是，濱江服務高度聚焦在經濟發達的浙江省內和大本營杭州。

截至今年6月30日，濱江服務在管建筑面積約為6310萬平方米，較2023年同期增長29.6%。其中，位于杭州的在管項目面積占比達63.6%，浙江省內在管面積占比97.2%。目前合約項目擴展至浙江省、江蘇省、江西省、廣東省、海南省、上海等21個城市。

截至報告期末，濱江服務已簽署的合約建筑面積約9000萬平方米，較2023年同期增長21.3%。此外，濱江集團上半年拿地10宗，其中不乏高溢價熱門地塊，均有望成為后續業務增長的重要支撐。

從管理費上看，上半年濱江服務平均物業管理費約為每月每平方米4.17元，較去年統計降低了0.1元。但根據中指研究院對全國20城物業服務均價的統計，杭州市均價2.93元/平方米/月，濱江服務的物管平均費用水平遠超過杭州的平均水平。

值得注意的是，濱江服務源自獨立第三方的業務占比上升明顯。截至6月30日，公司在管面積中，源自獨立第三方的建筑面積占比已提升至57.7%，較去年同期增長了1.6個百分點。上半年凈增加的在管建筑面積與合約建筑面積中，源自獨立第三方的比例分別達到65.2%與67.4%。

具體來看，上半年濱江服務憑借在管西溪之星項目的表現，簽約溪汀家園、西溪花城兩個安置房項目，預計年飽和營收約1800萬元。同時，中標多個高質量存量住宅項目，如天譽灣、旭江華庭等，預計年飽和營收均超千萬元。

“集團以多種途徑進行外拓，外接項目呈現來源多樣化的特性，包括但不限于市場直拓、保持與戰略合作伙伴的友好關系以及承接政府項目。”濱江服務在中報中表示。

從財務狀況來看，至報告期末，濱江服務流動資產為27.37億元，同比增加5.1%；現金及等價物8.67億元，同比減少40.4%，主要是由于支付款項及購買定期存款理財產品。公司無貸款或借貸，合約負債17.14億元，同比增加10.2%，主要是由于項目數量增加及預收物業費增加2.33億元。

對于物業行業的發展趨勢，牛曉娟分析稱，物企將重點圍繞多個維度展開競爭：一是服務品質與差異化競爭；二是外拓能力的競爭；三是規模較大之后如何整合的競爭；四是智能化與數字化轉型；五是跨界合作與資源融合，這種策略不僅有助于物業企業進一步拓寬服務領域，還能顯著提升市場綜合競爭能力。

封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1401114181