平均折價率超30%！前8月全國法拍房成交總額仍同比下降

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

掛拍量和成交額都跌了。

9月18日，據中指研究院數據，今年前8月，全國355城法拍市場掛拍各類法拍房源數量累計50.3萬套，同比減少約5.5%；累計成交約10.9萬套，同比增加約3.1%；總成交金額2087.9億元，同比減少約3.7%。

值得一提的是，今年前8月全國法拍房源累計拍次85萬次，較2023年累計拍次（63.6萬次）增加約33.8%；成交11萬次，較去年成交累計次數（10.7萬次）增加約3.7%。

另據克而瑞數據，今年前8月首次競拍成交房源平均折價率為31%，“二進宮”成交房源折價率增至37%，性價比更高。

“法拍房主要是法院強制拍賣的房產，也是處置合同糾紛、民間借貸等不良資產的一種有效方式，這類房產通常顯著低于市場價。”中指研究院高級分析師張曉飛9月19日下午通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，雖然近年來法拍房市場保持著較高熱度，但也存在較大風險。未來隨著法拍流程與執行過程愈發完善，法拍房市場也會隨之調整。

前8月法拍房拍次增超三成

雖然法拍房整體交易規模還不到全國一二手房交易總量的1%，但因為普遍存在折價情況而吸引了不少購房者。

中指研究院數據顯示，今年前8月，全國355城法拍市場掛拍各類法拍房源數量累計50.3萬套，同比減少約5.5%；累計成交約10.9萬套，同比增加約3.1%；總成交金額2087.9億元，同比減少約3.7%。

來源 | 中指研究院

其中，法拍住宅成交約7.3萬套，清倉率29.3%，較上一年增長1.7個百分點；累計上拍40.9萬次，成交7.35萬次，成交率17.9%；成交金額1033.3億元，同比減少約8.8億元。

值得一提的是，雖然掛拍量和成交金額同比有所減少，但拍次卻較去年大幅增長。今年前8月，全國法拍房源累計拍次85萬次，較2023年累計拍次（63.6萬次）增加約33.8%；成交11萬次，較去年成交累計次數（10.7萬次）增加約3.7%。

記者注意到，在法拍住宅一拍和二拍成交中，二拍房源占比增長最為顯著。

前8月法拍住宅在各拍次中一拍成交2.7萬套，占比37.8%，同比減少約8.5個百分點；二拍成交3.7萬套，占比51%，同比增加約7.8個百分點。

來源 | 中指研究院

在豪宅研究院院長朱曉紅看來，法拍房成交次數上漲，與其價格優勢有極大關系。“法拍房價格主要影響的是周邊二手房市場，若法拍房出現顯著折價，會影響該區域潛在買家的市場信心。”

張曉飛則表示，從數據可以看出，今年前8月法拍房拍次增長了33.8%，但成交拍次僅增長約3.7%，說明更多法拍房源進入到二拍甚至變賣階段，參與人群對法拍房市場的觀望情緒依然濃厚。

來源 | 克而瑞

此外，據克而瑞數據，在一些中西部城市，法拍房掛牌量和成交量均呈現出明顯增長趨勢。其中，重慶、鄭州、太原和成都，8月新增法拍房掛拍套數均超過800套。

部分法拍房源性價比“凸顯”

值得注意的是，法拍房的性價比優勢正在進一步顯現。

據克而瑞數據，8月份掛拍法拍房起拍價平均折價率約為29%。其中，約16%的法拍房折價率在40%及以上。而折價率超過40%的法拍房成交率達33%，高于平均成交率19.2%。

而且，8月份成交的法拍房平均折價率達36%，較年內均值高出約3個百分點，進一步證明了法拍房的性價比優勢。

記者發現，大量法拍房在首次競拍未能成交后會再度掛拍（即“二進宮”房源）。據克而瑞統計，今年前8月掛拍的28萬套法拍房中，二拍及以上房源約10.3萬套，占比接近四成。

相比首次競拍成交房源平均31%的折價率，“二進宮”成交房源折價率達37%，性價比更高。

記者注意到，這與房產持有人的債務困境有很大關系，為盡快解決或緩解債務， “二進宮”房源的折扣力度更大，成交率也相對更高。

來源 | 阿里法拍

以深圳為例，南山區知名豪宅項目半島城邦花園一期一套房源9月19日正在阿里法拍平臺拍賣，一拍起價為1414萬元，面積為121.4平方米，折合單價約11.64萬元/平方米。

但在第三方平臺，半島城邦花園一期項目的同戶型房源市場掛牌價普遍在15萬元/平方米以上，有的甚至超過18萬元/平方米。

圖片來源|房天下

不過，雖然法拍房源因為價格優勢具備一定吸引力，但同時也伴隨著包括法律問題、清場問題、稅費問題等在內的相關風險。

9月19日下午，從事法拍咨詢工作的朱先生向每經記者介紹：“有一些法拍房源可能本身存在產權糾紛、債務問題或法律訴訟，購房者可能需要面對復雜的法律程序。如比較麻煩的一類是房子在拍賣前本身就有租約在身，這就比較考驗各地法院對租約的認定程度和異地法院執行力度。”

朱先生向記者分享了多個法拍房清場案例，存在的問題主要包括：法拍房本身隱藏歷史欠繳稅費及物業管理欠繳費用、拍賣房源本身存在較長租約合同、法拍房源產權成員因糾紛其中一方拒不搬離等。

據記者了解，法院對不同法拍房的處置方式也不一樣，如對于拒不搬離的情況，法院通常會選擇介入清場，包括下發拍賣文書、限期搬離通知書、斷水斷電通知書等；對于房源本身有租約的情況，通常會對租約予以認可或者部分認可，不做清場保證。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211510500619