萬科第三季度經營性現金流保持為正 年內新增項目首開兌現度100%

10月30日，萬科發布2024年第三季度報告。第三季度，萬科實現營業收入771.2億元，前三季度合計實現營收2198.95億元；前三季度累計實現合同銷售面積1330.8萬平方米，合同銷售金額1812億元。

隨著9月底一系列支持性政策的出臺，市場信心得到提振，十一期間，重點城市的客戶到訪量和認購金額相比政策前均出現明顯提升，市場的成交活躍度出現積極變化。萬科也及時把握政策帶來的市場機遇，在十一假期取得良好銷售表現，實現認購金額超百億，日均認購較中秋假期翻倍。

業內人士認為，今年以來，無論市場環境如何變化，萬科都體現了積極行動不躺平的態度，在前三季度的市場深度調整期能全力應對，面對多重挑戰仍實現“保交付”“保兌付”雙雙達成，并為行業新發展階段做好能力準備，在政策東風到來后能把握市場機遇，國慶七天認購超百億。相信在自身全力以赴和各方大力支持下，伴隨政策的持續落地和市場逐步恢復，萬科有望加速重回健康發展軌道。

前三季度回款金額超過1800億

在自身努力和各方支持下，萬科繼續堅守了財務安全底線，已完成年內全部公開債的兌付。第三季度，萬科經營性現金流保持為正，1-9月回款金額超過1800億，回款率超100%。

同時，萬科債務結構持續優化，境外負債占比降低至16.1%，加權平均債務期限延長至5.4年；繼續獲得金融機構積極支持，年內實現新增融資、再融資超770億元，經營性物業貸落地超250億，同時融資成本保持低位，新增融資綜合成本3.58%，較中期進一步下降。

此外，萬科也積極推進大宗資產交易，1-9月實現大宗交易簽約金額232.6億元（含印力的資產交易及REIT發行），涵蓋辦公、商業、酒店、公寓等41個項目，遍布全國17個城市。

通過全力行動，萬科持續降解存量債務，1-9月償還有息負債約700億元，年內已無境內外公開債。另外，萬科也在拓展資產退出渠道，攜手中信、泰康共同設立中信萬科消費基礎設施Pre-REIT基金，已簽約深圳龍崗萬科廣場和北京舊宮萬科廣場項目。

關于此次出現的業績虧損，萬科也進行了坦誠解釋，主要是開發業務結算規模和毛利率下滑、計提減值、部分非主業財務投資虧損，以及部分資產和股權交易價格低于賬面值等。在一位資本市場人士看來，行業深度調整下，房企虧損實屬普遍現象。"既要又要"是不現實的，房企當前第一優先級必然是保現金流安全。

而在近兩年市場規模顯著收縮的情況下，全力銷售意味著以價換量，資產交易則不得不虧損出讓，斷臂求生的代價往往是大幅虧損。加上高速發展階段拿的高價且帶有限制條件的用地，導致利潤進一步擠壓。多種因素疊加下，虧損實屬常見。事實上，今年就連頭部央企三季報都出現利潤大幅下滑甚至腰斬，這還未包含大量在H股上市不發三季報的房企。根據半年報時期的不完全統計，超6成的上市房企業績虧損，累計虧損額超千億元。

如期且高質量交付超11萬套房

作為三大主業中占比最高的基本盤業務，萬科綜合住區業務銷售持續跑贏大市，高質量交付11萬套，積極開展產品創新，投資精準度持續提升，年內新增項目首開兌現度100%，2023年至今盤活存量產能超470億。

具體來看，萬科今年1-9月累計新增4個開發項目，總建筑面積37.1萬平方米，權益規劃建筑面積24.2萬平方米，其中沈陽、徐州的3個項目已開盤銷售，平均開盤周期4.3個月，首次開盤的兌現度100%。

事實上，行業高增長時代成為過去時，樓市銷量及價格均已今非昔比，但萬科2022年以來主動投資的項目整體兌現度達87%，銷售毛利率平均達17%，體現了公司投資、管理水平的持續提升，為未來的健康可持續發展做好了投資能力的準備。

在當期銷售上，1-9月，萬科開發業務銷售金額保持行業第一陣營，實現銷售超1800億元；經營服務業務全口徑收入430.8億元，同比增長6.3%。

如北京東廬、沈陽胤樾、貴陽都會印象等項目平均去化率達80%，平均稅前毛利率達18%；最新開盤的上海中輿傲舍項目，取證去化率同樣達到80%，開盤當日銷售41億。

同時，萬科也針對現房住宅、車位和商辦進行分類管理，加速去化。前三季度，年初現房實現銷售325億元，準現房銷售434億元，車（位）商（鋪）辦（公）銷售197億元。

除了開發業務以外，萬科在長租公寓、商業、物流等業務上也持續保持領先優勢。截至9月底，萬科長租公寓業務實現營業收入突破26億元，共運營管理25萬間長租公寓，出租率突破95%。

在全國范圍內，萬科長租公寓業務也獲得了各類資產合作方的高度認可，截至三季度，萬科長租公寓業務在今年已新增獲取房源超2萬間，同比增加58%。更重要的是，萬科長租公寓業務在業內率先實現了發展模式的突破，打通“由售改租”模式，盤活內外部存量房源超8000間，其中，完成萬科旗下超5500間房源的盤活，其中多個項目實現開業即滿租，助力公司存量資源盤活的同時，實現租賃房源和收入規模的提升。

萬科多個經營性業務也保持了行業領先優勢。1-9月，萬科商業業務實現營業收入近70億，整體出租率94%。同時，萬科商業整體客流同比增長10%，銷售額同比增長4%，合作品牌數量突破12600家；萬科物流倉儲業務實現營業收入30億元，開業規模行業領先，出租率保持在較高水平，累計可租賃建筑面積超過1000萬平方米，高標庫穩定期出租率88%，冷鏈穩定期使用率76%。

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