每經熱評︱減稅利好改善型住房需求 政策優化仍有空間

每經評論員 薛暉

11月18日，京滬兩地先后發布樓市新政，宣布自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房標準。其中，個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。此前，兩地購買140平方米以上住宅，按持有年限不同，分別征契稅1.5%至3%不等。

140平方米以上的非普通住宅契稅高，這是因為在過去相當長的一段時間里，為促進城鎮化高速發展，房地產政策主要以滿足居民基本居住需求為主，并不鼓勵開發過多大戶型住宅。

所謂“滿足基本居住需求”，就是讓三口或四口之家擁有一套小于90平方米的住宅。因此，各地大都出臺了所謂的 “70/90”政策，即新建住宅小區里90平方米以內的住宅要達到70%以上。

除了在新建小區的規劃設計層面上有所限制，對140平方米以上住宅征收更高的契稅等則是另一種限制。

但經過了多年的城鎮化發展，截至2023年底，我國城鎮人均住房建筑面積已經超過40平方米。可以說，城鎮居民基本居住需求已經得到滿足。接下來，應該向改善型需求發展。這時候，如果延續之前的限制措施，就會抑制改善型住房需求。實際上，此前多地已取消“70/90”限制，為開發商興建大戶型住宅掃除了政策障礙。

政策的調整，某種程度上也代表了房企的訴求。近年來，隨著房地產行業深度調整，市場的一個重要變化就是，剛需的市場比例下降而改善型需求比例上升。因此，房企開始更多地瞄準改善型住宅市場，有意愿推出大戶型產品。

也許有人認為，大戶型的買家不會在意一兩個百分點的契稅降幅。實則不然，因為改善型客戶要購置新房時，往往要賣掉舊房。如果舊房子本身就超過140平方米，就需要接盤人承擔這筆契稅。在京滬等地，這類住宅平均房款都在2000萬元，1%的契稅都有20萬元。如果降了契稅，就可能讓交易更容易達成，房主就可以順利進行下一步的改善型置換。

除了以上理由，還應看到，房地產的改善型需求得到重視，是一種觀念的升級。

此前房地產政策的指導思路是“普惠”，就是讓盡可能多的家庭有能力有意愿買房。但對少數更有購買力的家庭非但鼓勵不足，且有所限制。此輪新政的推出，表明監管對這類需求和市場開始重視了。

不過，目前仍有一些阻礙改善型購房需求的限制未能破除。例如，不少城市住宅用地仍有容積率限制，不允許開發容積率低于1的產品，而容積率低正是改善型住宅的重要特征。此外，目前房地產交易仍有20%的差額增值稅，這也是阻礙二手房交易的一個堵點。如果打通這個堵點，二手房交易將會更順暢，會有更多業主愿意交易，也會有更多改善型需求得以釋放。從這些角度看，政策優化仍有空間。