每日經濟新聞 2024-11-28 14:45:48
◎日前，武漢市自然資源和城鄉建設局出讓14宗國有建設用地使用權，其中洪山區楊春湖高鐵商務區地塊原由華僑城建設，后因資金問題停工，被政府收儲并調整規劃后重新掛牌出讓。華僑城計劃參與競買，若競得將有助于公司發展，否則仍能獲取收儲補償款，但可能錄得一定損失。目前，華僑城正頻繁出售旗下項目以“減負”，且公司連續虧損，引發投資者對其或被ST的擔憂。
每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝
日前，武漢市自然資源和城鄉建設局以掛牌方式出讓14宗國有建設用地使用權，涉及武昌區、漢陽區、東湖高新區等多個區域，起拍總價59.1億元。其中，一宗位于洪山區楊春湖高鐵商務區地塊尤為引人矚目，根據地塊位置以及面積來看，正是此前華僑城被政府收儲的地塊。
據悉，在綜合考量產業招商及房地產市場情況后，武漢市政府部門決定通過“收、調、供”聯動方式對該地塊進行收儲，并在調整為住宅為主、商辦為輔后再進行公開市場招拍掛，華僑城也表示計劃通過招拍掛方式參與調規后的土地競買。
《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）注意到，相比6年前該地塊5932元/平方米的樓面價，經過調規重新掛牌出讓的地塊樓面價已上升至約7700元/平方米。這也意味著，華僑城需要付出更多的代價才可能重新獲得該地塊。
這對于近年來業績持續虧損的華僑城而言無疑將是一筆不小的支出。每經記者梳理華僑城A（SZ000069，股價3.08元，市值247.56億元）近幾年財報發現，2022年至2024年前9月，華僑城A歸母凈虧損總額達197.43億元。
根據華僑城A公告，本次被收儲土地位于洪山區團結大道、綠島西路、沙湖北路、信和西路圍合區域，土地用途為住宅、商業服務、公園與綠地，土地面積為7萬平方米，合約105.32畝。
該土地原計劃要建設成為集高端產業聚集的地鐵上蓋TOD項目，即華僑城·歡樂天際中央區TOD商服組團。按照規劃，該項目包含350米天際塔樓、藝術人文公館、主題化獨棟企業公館、城市精英輕奢公寓、場景化城市慶典廣場、創新體驗型零售商業、商業街區、中央生態綠軸、超星級酒店等多種業態，預計投資146.2億元。據華僑城2024年半年度報告，目前已投資84.8億元。
然而時至今日，華僑城·歡樂天際中央區TOD商服組團的開發進度僅有25%，累計竣工面積為30.9萬平方米，商業部分始終未能呈現。至于原因，在官方回復網友的一則消息中可窺見一二。
在“武漢城市留言板”上，今年以來，已有多位網友表示：“楊春湖高鐵商務區的華僑城商業都停工了，辦理了停工手續，區里后續還有招商的計劃嗎？這邊住了很多人但是沒有商業，居民生活不便。”
在8月的一則回復中，洪山區建筑工程質量安全中心稱：該項目工程名為楊春湖啟動區A地塊項目，于2019年12月6日辦理了施工許可證，因建設單位資金問題，目前處于停工狀態，暫未辦理復工手續。
關于被收儲地塊，武漢市政府部門則會將原商辦為主、住宅為輔的建設指標調整為住宅為主、商辦為輔，再進行公開市場招拍掛。
對于收儲金額，華僑城表示，擬根據武漢市土地整理儲備單位委托第三方土地資產評估公司出具的土地價值評估執行，最終金額以政府評估結果和審計意見為準；此外后續公司也計劃通過招拍掛方式參與調規后的土地競買。
“若競得土地，將有助于增強公司流動性，改善貨源結構，提高公司運營和管理效率，符合公司整體發展戰略的需要；如未能競得土地，公司仍能獲取收儲補償款，實現商辦土地資產盤活。”
不過需要注意的是，此次收儲，華僑城或將錄得一定的損失?？晒﹨⒖嫉睦邮?，日前越秀地產廣州大干圍地塊被收儲時就公告稱，預計其錄得約106萬元的稅前虧損凈額。
與此同時，目前該地塊掛牌出讓樓面價已來到約7700元/平方米，相較于6年前的5932元/平米已上漲1768元/平方米。據每經記者粗略計算，若華僑城后續拿到該地塊，將付出多于此前超過1億元的拿地款。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向每經記者分析稱，過去出讓土地的規劃條件已經無法適應當下開發商的開發能力以及商辦供大于求的現狀。在此背景下，選擇對土地原有規劃條件進行調整，不僅有利于開發商進行開發，也是對近期有關部門關于盤活存量土地政策的落實。
超1億元的支出對于曾經富裕的華僑城來說并不多，但對如今正頻繁“減負”、仍在持續虧損的華僑城而言，卻是一筆不小的開支。
今年下半年以來，華僑城就掛牌出售旗下多個項目，就算是曾經重倉的云南在文旅項目也不例外。如11月7日，華僑城就以約2.5億元的轉讓底價出售了昆山康盛投資發展有限公司60%的股權；10月30日，其還掛牌出讓了云南文產香格里拉城市綜合項目100%股權；10月29日，華僑城出讓無錫兆禾文化旅游發展有限公司33%股權及2.46億元債權掛牌，轉讓底價約2.5億元。
不過從掛牌出讓的項目情況來看，大多處于虧損狀態。如昆山康盛2023年凈利潤虧損3947萬元；天津華僑城澤灃置業2023年凈利潤虧損2608萬元；無錫兆禾文化旅游發展有限公司截至2024年9月30日凈虧損6976.31萬元。
不僅如此。根據深交所相關規定，上市公司最近連續3個會計年度扣除非經常性損益前后凈利潤孰低者均為負值，且最近一個會計年度財務會計報告的審計報告顯示公司持續經營能力存在不確定性，公司股票將被ST。
具體到華僑城A而言，2022年和2023年，公司的歸母凈虧損分別為109億元和64.92億元。截至今年前三季度，華僑城仍未止住虧損勢頭。
根據財報，今年前三季度，華僑城A實現營業收入293.3億元，同比下降7.7%；錄得歸母凈虧損23.51億元，扣非歸母凈虧損則是25.15億元，資產減值損失同比下降91%至2.22億元。華僑城方面解釋稱，虧損的主要原因是其結轉項目毛利率同比有所下降，其他因素包括部分項目利息費用化增加和聯營公司虧損等。
也就是說，近三年（2022年至2024年前9月）華僑城A的歸母凈虧損總額達197.43億元。連續的虧損也引發了投資人對公司或被ST的擔憂。在深交所互動易平臺上，10月以來已有多名投資者針對此問題提出“若2024年公司無法扭虧為盈，公司是否2025年會被ST，公司是否有防止被戴帽的預案？”
對此，董秘回應稱“截至目前，公司持續經營能力不存在不確定性，公司不滿足退市風險警示和其他風險警示的條件”。
每經記者注意到，主打“文旅+地產”發展模式華僑城，截至今年上半年房地產業務在營收中占比超過50%。但從目前的經營狀況來看，房地產業務依然承壓。據華僑城公告，今年前10個月，公司累計實現合同銷售面積133.8萬平方米，同比減少20%；合同銷售金額199.6億元，同比減少42%。
面對業績壓力，華僑城在11月1日的投資者調研活動中表示，公司將重視現金流管理，采取靈活銷售策略，加快存量項目去化速度，以確保資金快速回流。同時，公司還計提了資產減值損失，以降低經營風險。
封面圖片來源：000069.SZ)\深圳華僑城總部（每經記者 叢森 攝
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