萬科牢筑財務安全防線 積極盤活存量優化資產結構

每經編輯 于健

自今年9月底以來，一系列樓市利好新政頻出，在新政的促進下樓市預期進一步改善。從國家統計局數據來看，一線城市樓市率先回穩。

在企業層面，中指研究院統計的2024年1~10月中國房地產企業銷售業績顯示，萬科、保利發展等排名前列，前五名的銷售額準入門檻為2000億元。

作為行業龍頭的萬科積極把握市場機遇，在“十一”黃金周期間取得良好銷售表現，實現認購超百億。事實上，萬科前三季度以超1800億元銷售跑贏大市，年內新投資項目均實現首開兌現度100%，2023年至今盤活存量產能超470億元。在政策東風的帶動下，萬科多地實現熱銷，銷售業績保持行業第一梯隊。

今年以來，萬科一直在全力行動。前三季度，萬科實現營收2200億元，繼續堅守財務安全底線，已完成今年全部公開債的兌付，第三季度經營性現金流保持為正。

此外，為實現存量閑置產能的有效轉化，萬科近年來積極借助政府存量資源盤活支持政策，通過商改住、資源置換等多種方式全力實現難點項目的盤活。相信在自身全力以赴和各方大力支持下，伴隨政策的持續落地和市場逐步恢復，萬科有望加速重回健康發展軌道。

持續降解存量債務已累計盤活產能474億

第三季度，萬科經營性現金流保持為正，1~9月回款金額超過1800億元，回款率超100%；債務結構持續優化，境外負債占比降低至16.1%，加權平均債務期限延長至5.4年；繼續獲得金融機構積極支持，年內實現新增融資、再融資超770億元，經營性物業貸落地超250億元，同時融資成本保持低位，新增融資綜合成本3.58%，較中期進一步下降。

此外，萬科也積極推進大宗資產交易，前三季度簽約超200億元。通過全力行動，萬科持續降解存量債務，1~9月償還有息負債約700億元，年內已無境內外公開債。

作為三大主業中占比最高的基本盤業務，萬科綜合住區業務銷售持續跑贏大市，高質量交付11萬套，積極開展產品創新，投資精準度持續提升，年內新增項目首開兌現度100%，2023年至今盤活存量產能超470億元。

萬科聚焦對住宅客戶的分析和研究，加強社區配套的設計和運營，將生產、生活、生態集于一體，以北京東廬、上海理想之地、鄭州古翠隱秀等項目為代表打造了一批優質住區，獲得客戶廣泛認可。最新開盤的上海中興傲舍項目，取證去化率同樣達到80%，開盤當日銷售41億元。

今年以來，萬科積極開展“與業主共建家園”系列行動，邀請超過3萬戶業主走進工地實地看房，同時，萬科在超過51個大盤項目完善社區配套、推進社區氛圍營造，大盤項目入住戶數新增約2.22萬戶。為了讓消費者踏踏實實地住進新房，在交付階段推進“交付即辦證”，超過133個項目的業主于交付現場拿到產證。

當下行業進入存量時代，優質增量土地資源顯著減少，同時存在閑置資源亟待轉化，是否能對存量土地資源進行更有效盤活，將成為房企的重要能力。

萬科近年來積極借助政府各類支持性政策，通過商改住、資源置換等多種方式全力實現難點項目的盤活。根據最新數據顯示，2023年至今，萬科已累計盤活項目36個，盤活產能474億元。以沈陽胤樾項目為例，萬科通過存量土地資源置換，獲取條件較優的新項目，開盤實現投資兌現度100%，取得良好回報的同時，公司資源結構得到優化。

多賽道REITs突破經營性業務保持領先優勢

開發業務規模見頂之后，經營性業務對房企的重要性日益突出，面對國內百萬億級的存量經營性資產，誰能率先打通以REITs為代表的資產證券化通路，誰就能更好地把握市場機遇。

萬科的多個經營性業務就保持了行業領先優勢。1~9月，萬科商業業務實現營業收入近70億元，整體出租率94%。同時，萬科商業整體客流同比增長10%，銷售額同比增長4%，合作品牌數量突破12600家；萬科物流倉儲業務實現營業收入30億元，開業規模行業領先，出租率保持在較高水平，累計可租賃建筑面積超過1000萬平方米，高標庫穩定期出租率88%，冷鏈穩定期使用率76%。

在全國范圍內，萬科長租公寓業務也獲得了各類資產合作方的高度認可，截至三季度，萬科長租公寓業務在今年已新增獲取房源超2萬間，同比增加58%。更重要的是，萬科長租公寓業務在業內率先實現了發展模式的突破，打通“由售改租”模式，盤活內外部存量房源超8000間，其中，完成萬科旗下超5500間房源的盤活，其中多個項目實現開業即滿租，助力公司存量資源盤活的同時，實現租賃房源和收入規模的提升。

規模和效率領先的背后，是萬科長租公寓的服務口碑獲得了客戶的廣泛認可。萬科長租公寓始終堅持為租戶提供有溫度的租賃服務，截至三季度全國累計發起上千場社群活動，助力新青年更快融入本地生活，客戶滿意度提升至95%。

更重要的是，萬科已成為業內少數實現多業態、多層次不動產基金突破的企業，開始建立符合行業未來發展模式的資產證券化通路。

根據公開信息顯示，國內REITs市場歷經三年發展，截至目前已合計融資規模超千億，盤活存量資產的效果凸顯。但相較于全國百萬億級的存量資產體量，當下REITs市場發展仍有巨大空間，多層次REITs市場建設有待推進。而今年以來，萬科4月印力REIT上市，保障性租賃住房REIT和物流倉儲REIT也已進入申報進程，同時還成立了旗下首個商業PreREIT基金。

不僅如此，萬科的REITs和Pre-REITs基金，已獲得包括中信、建信、平安、招商、泰康等眾多專業投資者的支持，體現了市場對萬科資產質量和運營能力的高度認可。文/麥粒