2024年百城樓市“新熱舊暖”業內：今年仍處筑底階段

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

在剛剛過去的2024年，新房價格上漲幅度較2023年進一步擴大，二手房價格降幅則持續收窄。

據中國房地產指數系統百城價格指數，2024年全國百城新建住宅價格累計結構性上漲2.68%，較2023年擴大2.41個百分點。2024年以來，受改善型樓盤入市帶動，百城新建住宅價格月度環比均呈結構性上漲態勢，2024年12月百城新建住宅均價為16654元/平方米，環比上漲0.37%。

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二手房方面，2024年百城二手房價格累計下跌7.26%，環比已連跌32個月，2024年9月底新政后核心城市價格有所趨穩，2024年11月和12月分別有4個和2個城市二手房價格環比上漲，結束百城二手房價格連續7個月全跌的局面，其中成都、深圳二手房價格連續2個月上漲。

從成交來看，據克而瑞統計數據，2024年重點30城一二手房總成交面積預計達到3.7億平方米，較2023年微降8%。其中，二手房成交量持續增長但增幅放緩；新房成交量穩中有降，降幅收窄至24%。

在2025年1月2日下午舉行的“中指市場形勢及企業研究成果分享會”上，中指研究院分析師孟新增表示，2025年，房地產全面回穩仍面臨一些挑戰，整體或仍處于筑底階段。中性情形下，預計2025年全國新建商品房銷售面積同比下降約6%，市場銷售的恢復節奏有賴于已出臺政策的推進與落實，尤其是貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲存量房等政策。同時，宏觀經濟運行企穩、居民就業和收入改善也是房地產止跌回穩的必要條件。

新房價格同比漲幅擴大

中指研究院數據顯示，2024年12月，百城新建住宅平均價格為16654元/平方米，價格環比結構性上漲0.37%；受部分優質改善樓盤入市影響，全年則同比累計結構性上漲2.68%，較2023年擴大2.41個百分點。其中，一線和二線城市新房價格同比分別上漲5.82%和1.87%。

值得注意的是，2024年上海新房價格累計上漲10.32%，位列百城之首。2024年以來，上海豪宅走出了一波獨立行情，多個高端樓盤項目如中海·順昌玖里、濱江凱旋門、前灘公館等入市熱銷，對均價造成了結構性拉動。

如2024年12月25日，位于上海徐匯區的中海·領邸玖序迎來第五批次開盤，延續了前幾批次房源的熱銷態勢，118套平均總價約4100萬元的濱江大平層房源30分鐘左右即全部售罄。至此，該項目在年內實現清盤，累計銷售282億元。中海地產上海公司隨后宣布，2024年該公司在上海的總銷售額達到約700.11億元，刷新全國性房企在單個城市的最高銷售紀錄。

另據克而瑞監測數據，2024年30個重點城市總價3000萬元以上新房和二手房分別成交4154套和1255套，同比分別增長57%和6%，新房增幅顯著高于二手房。其中新房呈現出“越貴越買”特征，總價上億元豪宅成交量同比增漲141%，漲幅顯著高于5000萬~1億元房源89%的漲幅和3000萬~5000萬元房源50%的漲幅。

其中，上海總價3000萬元以上新房成交量達到2530套，占排名前九位城市市場成交總量的62%。2024年全國有11個銷售過百億元的樓盤項目，上海就占了7個。

此外，在成交規模上，30個重點城市2024年四季度成交規模為4722萬平方米，環比大增63%，同比增長12%；全年累計同比降幅持續收窄至24%。

分能級來看，一線城市的市場韌性顯著好于二三線城市，2024年四季度成交量同比和環比分別增長44%和77%，累計同比降幅收窄至10%。深圳表現可圈可點，2024年四季度受新政利好效應影響，新房成交量同比和環比倍增，全年實現正增長，是30城中唯一全年成交量同比轉正的城市。多數二三線城市在2024年四季度均迎來穩步復蘇行情，同比和環比齊增，少數城市如武漢、杭州、西安等的成交規模尚未復蘇至2023年同期水平。

值得關注的是，部分城市2024年新房累計成交量同比降幅已收窄至兩成以內，如天津購買力持續修復，整體成交呈現低位回升；而重慶、昆明、廈門、福州等多數城市的成交規模基本已接近底部。

“2024年政策密集出臺之下各地市場表現‘溫差’顯著，而城市市場能否止跌企穩主要離不開經濟、人口等各類基本面表現。”克而瑞預測分析指出，2025年杭州、上海、成都、西安等10城短期內市場熱點恒熱，有望率先止跌回穩，其他城市仍有待傳導。

二手房市場量增價跌

盡管二手房價格仍在下跌，但降幅持續收窄。

中指研究院數據顯示，2024年12月，百城二手住宅平均價格為14203元/平方米，環比跌幅較上月進一步收窄至0.53個百分點，一線城市中北京、上海和廣州二手房價格跌幅較之前明顯收窄。從漲跌情況來看，百城中僅深圳和成都兩城12月二手房價格環比上漲。

從全年來看，二手房市場“以價換量”趨勢仍在，2024年百城二手住宅平均價格累計下跌7.26%，跌幅較2023年擴大3.73個百分點。

具體到各梯隊城市來看，2024年，一線城市二手住宅價格累計下跌6.09%，9月末新政后，一線城市二手房價格回穩明顯，四季度二手房價格累計下跌0.33%，跌幅較三季度大幅收窄1.97個百分點；二線城市二手房價格2024年全年累計下跌7.63%，其中四季度跌幅較三季度收窄0.22個百分點；三四線代表城市二手房價格累計下跌7.35%。

以深圳為例，據樂有家研究中心數據，2024年深圳二手住宅共網簽54487套，同比上漲66%，為近4年最高；價格方面，2024年全年深圳二手住宅成交均價6.3萬元/平方米，同比下跌3%。二手房成交價格雖然下滑，但較2023年12%的跌幅已明顯縮小，四季度“止跌回穩”跡象明顯。

量漲價跌的情況同樣出現在成都。2024年12月，成都二手房成交量達28563套，超過2023年3月的28189套，創下成都單月二手房成交量新高。至此，2024年全年成都二手房累計成交了約2223.1萬平方米，同比2023年增加約5.17%；成交套數共計231376套，同比2023年增加約4.75%，創下成都二手房年成交量最高紀錄。但從成交價格來看，2024年成都二手房成交均價17373元/平方米，同比2023年下降了5.1%。

不過需要注意的是，2024年以來，成都市先后出臺一系列購房支持政策，并通過“安家成都”系列活動，不斷滿足群眾剛性和改善性住房需求，有力提振了房地產市場信心。特別是2024年四季度以來，成都樓市成交規模及價格均在穩步提升，二手房市場已連續2個月同比、環比均呈量價齊增態勢。

“2024年以來，房價仍處于持續下行通道，前三季度降幅高位徘徊，直至2024年9月26日中央政治局會議提出‘要促進房地產市場止跌回穩’，定調政策轉向，市場開始出現積極變化。”麟評居住大數據研究院分析指出，二手住宅價格跌幅在四季度取得了階段性收窄，年內房價降勢大致呈現“前陡后穩”特征。

值得一提的是，2024年除深圳、成都外，還有多個城市二手房成交量創下新高。如上海房地產市場2024年在歷經了限購、貸款、稅費等多方面重大調整，新政效果在逐月的二手房成交數據中充分體現出來，2024年全年上海二手房成交約24.27萬套，創下近3年來新高。

另據廣州市住建局公布數據，2024年廣州全市二手住宅交易登記面積925.33萬平米、同比增長11.3%，二手住宅交易登記面積占住宅市場成交總量的53.3%，首次超過一手住宅。

“2025年全國商品住宅供應總量仍將穩中有降，整體降幅較2024年或將有所放緩，新房成交規模或將延續持穩或穩中微降態勢。”克而瑞分析指出，從全年走勢來看，2025年上半年樓市止跌基本可以完成，而下半年或將延續弱復蘇走勢，上海、杭州、成都、西安、天津、深圳等城市預期率先回穩，其他城市回暖仍有待傳導。

麟評居住大數據研究院也指出，2025年，在政策的托底作用和市場需求的緩慢復蘇下，房價下行壓力或將逐漸減輕，房價走勢將趨于平穩和理性。但不排除市場分化依舊存在，一線及部分熱點二線城市有望率先止跌回穩，但三四線城市短期內房價上漲的動力可能仍然不足。

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