新房價(jià)格回升，二手房成交量創(chuàng)4年來新高 深圳樓市現(xiàn)“V形反轉(zhuǎn)”？

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

深圳樓市2024年年末出現(xiàn)了明顯的翹尾行情。其中，2024年12月新房均價(jià)從11月的4.9萬元/平方米回升至5.09萬元/平方米；二手房全年網(wǎng)簽5.44萬套，同比增長66%，成交量創(chuàng)近4年新高，重回市場主導(dǎo)地位。

據(jù)深圳樂有家統(tǒng)計(jì)，2024年樓市分水嶺出現(xiàn)在“9·29新政”后。2024年10月起，一二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽量躍過1萬+（套）水平線。對(duì)此，業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，深圳樓市出現(xiàn)“V形反轉(zhuǎn)”。

市場層面，近日，深圳龍崗大運(yùn)一處新盤開盤，開發(fā)商銷售海報(bào)顯示當(dāng)天全部售罄，銷售金額超7億元，成為2025年深圳第一個(gè)“日光盤”。該項(xiàng)目在2024年11月推出214套住宅，不到兩小時(shí)即售罄。

2025年1月16日上午，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，2024年，深圳“9·29新政”出臺(tái)以后，新房市場成交量上漲立竿見影，尤其是非核心區(qū)的交易量非常大。

“目前，深圳新房市場價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，從月度數(shù)據(jù)看，2024年11月、12月有輕微上漲，二手房比新房更明顯一點(diǎn)。2024年年底新房價(jià)格回升，主要是市場有一些大戶型產(chǎn)品集中備案，從結(jié)構(gòu)上拉高全市均價(jià)。”何倩茹進(jìn)一步分析稱。

去年年末新房價(jià)格翹尾

整個(gè)2024年，深圳整體新房均價(jià)仍是下跌的，從2021年的6.4萬元/平方米回落至2024年的5.4萬元/平方米，但到了12月，新房均價(jià)出現(xiàn)回升，從11月的4.9萬元/平方米回升至5.09萬元/平方米。

事實(shí)上，深圳樓市的分水嶺出現(xiàn)在2024年10月。樂有家數(shù)據(jù)顯示，2024年，深圳賣出37972套一手住宅，高于2022年的34441套和2023年的31621套。

此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，2024年，深圳新房成交量與供應(yīng)量之間呈現(xiàn)“負(fù)相關(guān)”關(guān)系，這種情況在過去并不常見。

深圳貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，2024年深圳一手住宅的供應(yīng)量為56003套，相比2023年的72806套，減少了大約兩成。2024年二、三季度，新房市場相對(duì)低迷以及開發(fā)商推盤意愿較低，是供應(yīng)量減少的主要原因。

按照常理，供應(yīng)量減少時(shí)成交量也隨之下降，但2024年的情況相反，成交量較2023年高了兩成左右，這一定程度反映出“去庫存”是2024年主基調(diào)。

據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023年12月末，深圳可售住宅總套數(shù)為5.2萬套，到2024年12月回落到3.8萬套，“去庫存”成績顯著，住宅去化周期也由2023年年末的19.6個(gè)月，縮短至2024年年末的12.1個(gè)月。

值得一提的是，在2024年，深圳成功拍賣出6宗住宅用地，其中已有1宗進(jìn)入市場，即中建鵬宸云筑。其余幾塊地位于寶中、后海、前海等偏向高端改善和豪宅開發(fā)的地段。

在何倩茹看來，2024年四季度，深圳新房成交量急速上漲與政策本身密切相關(guān)，在政策效用遞減之下，預(yù)計(jì)接下來半年成交量下滑，然后維持在一個(gè)相對(duì)高位水平。

二手房成交占比近六成

過去一年，深圳房地產(chǎn)市場的另一典型特征，就是二手房“放量大漲”。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年，深圳二手房交易記錄達(dá)到66880套，相比2023年大幅增長了57.1%，創(chuàng)下近四年來的新高。其中，二手住宅網(wǎng)簽54487套，同比上漲66%，遠(yuǎn)超2021年。

成交價(jià)格也逐步回穩(wěn)。2024年7月，深圳二手房成交均價(jià)一度跌破“6字頭”，10月上漲7%回到“6字頭”，到2024年四季度穩(wěn)定在6.3萬元/平方米左右。

此外，深圳市場改善型住房需求迎來明顯提升。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2024年11月，深圳全面取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)，住房交易稅明顯降低。

以往豪宅面臨的高額增值稅得到減免，買家現(xiàn)金成本降低。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，二手房市場成交面積大于90平方米的房源占比，2024年12月較11月大幅提升6.3個(gè)百分點(diǎn)。

此外，2024年，深圳二手房重新占據(jù)市場主導(dǎo)地位。2021~2022年，深圳樓市以新房交易為主；2023年，一二手成交占比基本持平；到2024年，一手住宅網(wǎng)簽占41%，二手住宅網(wǎng)簽占59%，一二手成交占比接近4：6。

不過，市場成交仍由“以價(jià)換量”帶動(dòng)。比較典型的如深圳北站片區(qū)鴻榮源博譽(yù)府項(xiàng)目。該項(xiàng)目2022年5月10日開盤，一期、二期銷售均價(jià)均為7.58萬元/平方米。

片區(qū)房產(chǎn)中介發(fā)給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的信息顯示，2025年1月剛成交的106.9平方米三房，成交價(jià)為711萬元，折合單價(jià)約6.65萬元/平方米。

“二手房在深圳占主導(dǎo)地位，預(yù)計(jì)會(huì)是一個(gè)長期趨勢。從歷史數(shù)據(jù)看，二手房在大部分年份都是占主導(dǎo)的。”何倩茹向記者分析稱。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增則提到，進(jìn)入1月，市場進(jìn)入淡季行情，疊加春節(jié)假期影響，預(yù)計(jì)成交量環(huán)比將出現(xiàn)一定回落。

“預(yù)計(jì)2025年二手房成交量將保持高位水平。更進(jìn)一步，隨著二手房剛需逐步入市，也有望加快一二手聯(lián)動(dòng)，帶動(dòng)新房市場需求釋放。”孟新增進(jìn)一步補(bǔ)充道。