備戰(zhàn)樓市“小陽春”·北京｜“各種配置恨不得都上！” 北京新房狂拼產(chǎn)品力，開發(fā)商稱“對(duì)小陽春很有信心”

每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“西三環(huán)新房降價(jià)了，165平方米總價(jià)1420萬元，每平方米送2萬元標(biāo)準(zhǔn)裝修！”

“新房102平方米原價(jià)642萬元，現(xiàn)內(nèi)部特價(jià)555萬元；120平方米原價(jià)760萬元，現(xiàn)內(nèi)部特價(jià)610萬元。”

這段時(shí)間，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不斷收到北京此類內(nèi)容的視頻推送，但數(shù)位渠道中介人士和受訪開發(fā)商人士均透露了一個(gè)類似觀點(diǎn)：市場比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大波動(dòng)，新房的產(chǎn)品力越來越好。

每經(jīng)記者近日實(shí)地走訪北京房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)，如今開發(fā)商更在意產(chǎn)品細(xì)節(jié)，如節(jié)能環(huán)保性、家電品牌高端性；沒有過多花式營銷舉措，更實(shí)在，基本保持了如“一周內(nèi)交齊首付”等前置條件下的常規(guī)折扣。

2月11日，中指研究院高級(jí)分析師范詒杰在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，2025年1月，在長安華曦府、保利錦上、璀璨公元等項(xiàng)目帶動(dòng)下，朝陽、順義、門頭溝、昌平等區(qū)域網(wǎng)簽規(guī)模較高；從來訪認(rèn)購數(shù)據(jù)來看，海淀、門頭溝、朝陽、豐臺(tái)、昌平等區(qū)域市場保持一定熱度。

北京隅·西頌設(shè)在萬達(dá)廣場的蓄客點(diǎn) 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

 

“對(duì)小陽春很有信心”

“緊張得手心都出汗，這幾天一直在為土拍做準(zhǔn)備。”

2月11日，北京拍出開年首宗不限價(jià)地塊，有參與土拍的開發(fā)商人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。據(jù)悉，該公司旗下項(xiàng)目春節(jié)“不打烊”，大家采取了輪崗值班制度，以滿足客戶需求。

中指研究院指出，去年四季度以來，北京市場持續(xù)回升。春節(jié)期間，北京大多數(shù)樓盤“不打烊”，利用假期窗口進(jìn)行銷售。從市場表現(xiàn)來看，受假期因素影響，案場來訪及認(rèn)購較節(jié)前有所減少，價(jià)格未有明顯變化，整體市場表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，春節(jié)期間，北京新房網(wǎng)簽成交量較去年春節(jié)增長約5%。從項(xiàng)目表現(xiàn)來看，市場延續(xù)分化趨勢，熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目及改善產(chǎn)品表現(xiàn)相對(duì)較好。營銷活動(dòng)方面，多數(shù)樓盤結(jié)合新春主題，開展了一系列特色活動(dòng)，優(yōu)惠方式主要以特價(jià)房和折扣優(yōu)惠為主。

據(jù)每經(jīng)記者梳理，2月12日～16日，北京保利嘉華天珺、頤璟和煦等多個(gè)在售項(xiàng)目推出了諸如元宵節(jié)特價(jià)房、到訪客戶即領(lǐng)刮刮樂、全民薦新成交享傭金等活動(dòng)；中建壹品花香壹號(hào)、壹品興創(chuàng)·御景星城·元啟等在售項(xiàng)目推出到訪禮品、成交即享九八折、一口價(jià)房源等活動(dòng)；中海北京新城旗下京華玖序、學(xué)府里等多個(gè)項(xiàng)目元宵當(dāng)日同步開啟直播，并有禮品送出；北京龍湖觀萃、御湖境等在售項(xiàng)目則有元宵節(jié)購房九九折、成交立享10萬元優(yōu)惠、福利房源限時(shí)秒殺等活動(dòng)。

某央企開發(fā)商在北京有多個(gè)在售項(xiàng)目，該公司相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，對(duì)公司項(xiàng)目很有信心，對(duì)接下來的樓市“小陽春”行情也很有信心。

“其實(shí)從拿地節(jié)奏也可以看出，我們重倉北京，有的放矢，不拿無效地。”該名人士表示，接下來的重點(diǎn)工作就是強(qiáng)推新盤區(qū)域。

中海豐和三號(hào)院項(xiàng)目營銷中心  圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

 

“各種配置恨不得都上”

“我們項(xiàng)目在豐臺(tái)一直賣得比較好。”每經(jīng)記者以購房者身份走訪了北京數(shù)個(gè)在售新盤，中建云境置業(yè)顧問向記者舉例稱，中間樓層的109平方米戶型，疊加7天內(nèi)交完首付等優(yōu)惠，總價(jià)約900萬元，據(jù)此計(jì)算的單價(jià)約8.3萬元/平方米。

“項(xiàng)目已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，作為改善型樓盤，周邊配套比較成熟，地理位置優(yōu)越，近期看房人確實(shí)比較多。”該置業(yè)顧問告訴每經(jīng)記者。

每經(jīng)記者了解到，中建云境主推109～192平方米戶型，所在的郭公莊同一地塊目前還有另一個(gè)高端項(xiàng)目中海豐和叁號(hào)院在售，兩者不僅同日拿地，銷售指導(dǎo)價(jià)都是9.2萬元/平方米，兩個(gè)售樓處也僅相隔200余米。

不過中海豐和叁號(hào)院主推168～262平方米大平層，與中建云境形成差異化，官宣起價(jià)1500萬元。在溝通中，每經(jīng)記者能感覺到該項(xiàng)目置業(yè)顧問相對(duì)強(qiáng)勢，不斷強(qiáng)調(diào)自身項(xiàng)目的高端屬性和熱銷，“這是最新一代產(chǎn)品，有贈(zèng)送，得房率高”。

從北京市住建委數(shù)據(jù)看，中海豐和叁號(hào)院目前網(wǎng)簽64套，成交均價(jià)約8.7萬元/平方米。公開信息顯示，中海豐和叁號(hào)院項(xiàng)目套數(shù)為412套。相比之下，中建云境網(wǎng)簽120套，成交均價(jià)約8.1萬元/平方米。公開信息顯示，中建云境網(wǎng)項(xiàng)目規(guī)劃有800余套房源，目前還有大戶型未開售。

作為前兩年北京的供地大戶，現(xiàn)階段豐臺(tái)區(qū)各板塊新盤競爭十分激烈，比如豐臺(tái)科技園板塊，除了前文提到的中建云境和中海豐和叁號(hào)院，還有計(jì)劃2月底開放售樓處的北京隅·西頌項(xiàng)目；麗澤商務(wù)區(qū)板塊則云集了北京瑞府、端禮著、煜澤臺(tái)等新老高端項(xiàng)目，還有計(jì)劃2月15日開放臨時(shí)售樓處的中海萬泉寺項(xiàng)目，吹風(fēng)價(jià)10萬～12萬元/平方米。

每經(jīng)記者采訪獲悉，目前豐臺(tái)區(qū)域庫存量較大，不少項(xiàng)目都處于現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，對(duì)開發(fā)商來說，接下來的競爭只會(huì)越來越激烈。但從另一個(gè)角度看，現(xiàn)房銷售的“所見即所得”可以減少部分購房者的擔(dān)憂。

主做豐臺(tái)區(qū)域的渠道中介小余向每經(jīng)記者坦言，這幾天剛剛恢復(fù)市場熱度，價(jià)格也沒有很大波動(dòng)，不過以后豐臺(tái)的房子高得房率甚至超過100%得房率可能會(huì)成為常態(tài)。如果不著急，確實(shí)可以再等一等。

中建云境在建現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

 

“越往后房子質(zhì)量會(huì)越好，能感覺到現(xiàn)在的新房不論從得房率還是質(zhì)量角度看，都更保值，住起來更舒適。”小余表示。

對(duì)于接下來的市場情況，前述央企開發(fā)商人士認(rèn)為，去年觀望和擠壓的客群可能會(huì)有一次爆發(fā)，加上供地量大，很多項(xiàng)目扎堆入市，“但我們對(duì)自己有信心，項(xiàng)目一直是銷冠，也一直在加推”。

“北京樓市又到了一個(gè)拐點(diǎn)，產(chǎn)品各種迭代，各種配置恨不得都上，我們不擔(dān)心市場。”他表示，“現(xiàn)在一拼產(chǎn)品力、二拼服務(wù)力，市場還會(huì)繼續(xù)分化，好的項(xiàng)目只會(huì)越來越好。我們的客戶以改善客群為主，有自己的購房邏輯，認(rèn)同‘好房子’”。

在實(shí)際走訪中，每經(jīng)記者最明顯的感受是，曾經(jīng)是高端豪宅配置的270度觀景飄窗，如今則頻頻出現(xiàn)在許多項(xiàng)目的樣板間里。

范詒杰指出，海淀、朝陽、豐臺(tái)、昌平等核心或熱點(diǎn)區(qū)域的改善項(xiàng)目及高性價(jià)比樓盤更受市場青睞。海淀等核心區(qū)域，產(chǎn)業(yè)、交通、教育等配套完善，需求支撐度較高。此外，隨著政府鼓勵(lì)“好房子”建設(shè)，2024年以來北京樓市產(chǎn)品迭代速度加快，尤其是2024年11月北京“好房子”導(dǎo)則的出臺(tái)，使得北京樓盤產(chǎn)品力明顯提升，得房率明顯提高，此類項(xiàng)目更具競爭力。

對(duì)于“好房子”，幾乎所有受訪對(duì)象都提到了這一點(diǎn)。這也就意味著，接下來北京樓市的產(chǎn)品力競爭會(huì)越來越激烈。據(jù)每經(jīng)記者了解，2月接下來這半個(gè)多月，北京還有一大批新盤將要入市。

“整體來看，2025年以來，北京房地產(chǎn)市場延續(xù)止跌回穩(wěn)行情。”范詒杰表示，基于止跌回穩(wěn)政策持續(xù)落地，需求側(cè)信心逐步恢復(fù)，同時(shí)疊加海淀等區(qū)域改善及高性價(jià)比項(xiàng)目入市，北京“小陽春”值得期待。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝