每日經濟新聞 2025-02-14 08:24:34
每經記者 包晶晶 每經編輯 何小桃 陳夢妤
上海浦東濱江一品苑?每經記者 包晶晶 攝
上海內環內千萬元級別的豪宅濱江一品苑，經歷了資金鏈斷裂、項目停工、開發公司破產重整，終于重新走上正軌。
“停工這三年，數不清的不眠之夜，頂著各種壓力，還要定期繳還銀行貸款、支付在外租房費用。”業主吳女士書面回應了《每日經濟新聞》記者的采訪。
項目的新物業公司有關負責人在接受每經記者采訪時表示，濱江一品苑是保交付項目，管理人在費用控制上比較嚴格，實際物業費單價維持在業務平衡線上，物業公司前期壓力比較大。
2月13日，業主張儀（化名）向每經記者透露了最新進展，3月2日～10日分批預看房。
艱難“重生”?????
上海東櫻房地產有限公司（以下簡稱東櫻地產）開發的濱江一品苑位于浦東內環內塘橋板塊，2019年末開盤時均價超11萬元/平方米，由于地理位置和完全成熟的生活配套，大型商場、醫院、學校環伺，不少買房人痛快付款，成為豪宅準業主。但很快，由于建設資金被轉移，項目出現實質性停工。
每經記者了解到，兩棟樓原本應分別在2022年3月12日和2022年12月10日交付，但2022年8月起，業主們的不滿情緒達到頂峰。彼時記者曾實地走訪濱江一品苑，兩棟樓外墻均未完工，其中北樓已經基本完成外立面，工地空無一人。
之后便是艱難的重啟之路。據業主透露，2023年2月起，浦東新區便成立了項目專班，當年8月又重新組建了濱江一品苑保交付工作組。
終于在2024年2月，上海浦東新區人民法院下達了《上海東櫻房地產有限公司破產重整案民事裁定書》《上海東櫻房地產有限公司破產重整案決定書》，指定君合律師事務所上海分所擔任東櫻地產管理人。
每經記者從《上海東櫻房地產有限公司破產重整案情況通報》中看到，截至2024年4月10日，管理人已在浦東建交委見證下，與上海浦發嘉寓公寓管理有限公司簽署《工程建設委托管理協議之補充協議》，同時施工現場的復工準備工作已啟動，陸續有施工人員進入工地；相關審計工作已經開始。
隨后，管理人與有關單位就復工所需共益債借款事宜達成一致。
受項目代建管理方和重整投資方股東委托，北京大成（上海）律師事務所相關團隊為項目續建、破產重整投資提供全程法律服務。
對于共益債的安排，北京大成（上海）律師事務所在其微信公眾曾做出解讀：
爛尾樓案件的主要重整價值在于項目的續建和銷售，本案更是如此。本項目主體結構工程幾近完工、后續投入資金相對較少，如果直接進入破產清算，對于普通債權人及抵押權人、優先權人亦將是巨大的損失。
通過共益債方式進行投資，給予破產房企具有優先清償順位的借款、完成在建工程續建，并且與抵押權人、優先權人談判讓渡其部分優先權利，有利于房企恢復正常運營及實現收益，在最大程度上保障全體債權人和企業的權益，尤其是房屋買受人的利益。
根據公開信息，在東櫻地產進入破產重整的一個多月內就實現了共益債資金注入，推動項目成功續建以及重整計劃的通過，盤活了債務人資產。
“延遲交付的違約金，每戶少則100多萬元，多則200多萬元，但由于破產重組，這筆款項變成了普通債權，因此業主很可能拿不到這筆賠償。”張儀坦言。
但讓他安心的是，專班和破產管理人會等到業主取得產證才退出項目，而非外界傳言的的“拿產證可能有問題”。
全新挑戰?????
圖源｜上海住宅物業網 綠城服務上海公司副總經理唐盛偉在接受每經記者采訪時表示：“濱江一品苑作為保交付項目，確實和以往服務的小區有較大差異。管理人在費用控制上比較嚴格，以及項目存在空置房的情況，實際物業費單價維持在業務平衡線上，而業主方又更期待高品質的服務內容，比如會所能夠正常運營等等，對于物業公司而言前期壓力比較大。” “我們和業主代表進行了多輪溝通和服務方案匯報，按照現在的條件進駐，綠城服務前兩年首先把基礎保障服務做好、做完善，后期再跟業主共同協商如何提升服務，包括會所運營等等，相當于前兩年和后兩年進行服務上的差異區分，雙方達成了一些共識。”????? 2024年10月24日，上海浦東新區人民法院裁定批準東櫻地產重整計劃。管理人公布的信息顯示，在維持東櫻地產與購房人約定的原物業服務收費標準及服務標準的基礎上，將物業服務收費方式由酬金制變更為包干制，并通過招標代理機構公開招募、擇優選定前期物業服務單位并簽署服務合同。 
也就是說，由于這一改變，在一定時期內，中標的綠城服務要在一個相對較低的費用框架下，維持原定的服務標準。知情人士透露，物業費標準大約是7.8元/平方米。
“實際上這個項目最難的階段應該是交付后的半年內。”唐盛偉坦言，“所以拉通資源顯得格外重要，目前綠城服務在浦東大約有54個在管項目，其中約80%以上是純第三方項目，通過服務能力比拼而被選擇，在高端服務市場中形成了較強優勢，濱江一品苑交付的半年內，公司將協調資源來協同項目的工作開展”。 唐盛偉表示：“因為濱江一品苑項目的特殊性，在成本吃緊的情況下，我們會更多地考慮綠城服務的社會責任感和業主口碑，適當讓渡經營目標，讓業主更有安全感，生活更舒適，對此，綠城服務集團層面也表示支持。” 隨著交房日期的臨近，新的擔憂又來了。業主張先生說：“項目停工的這幾年里經濟壓力巨大，原本是作為婚房準備的，現在二胎已經生了還沒住進去，一邊交著租金一邊還著貸款。現階段的擔憂已經變成了是否會貨不對版。” “畢竟不可能一口氣從ICU就到KTV。”張先生表示，已經有一定的心理預期。 事實上，實景樣板房在2024年10月已經接受過業主代表的檢驗：“從樣板房設計和裝修風格來看，總體上符合我們的預期。房屋布局合理，材質選擇和細節處理都展現了較高水準，初步讓我們對未來充滿希望。”82套在售
每經記者了解到，伴隨復工，濱江一品苑也重啟了剩余房源和地下車位的銷售，由銷售代理機構代為銷售。
圖源｜上海網上房地產?
上海網上房地產顯示，目前項目在售房源82套，超過總房源數的23%。未售房源中包括頂層約713平方米的超大戶型以及大戶型底墅。
代理銷售機構銷售總監告訴每經記者：“在售房源主要是高層137～247平方米，總價1507萬～2717萬元；450～710平方米的超大戶型最高總價7810萬元起；首開的底墅3220萬元起。”
記者|包晶晶?編輯|何小桃?陳夢妤 易啟江
校對|段煉
封面、內文圖源：每經記者 包晶晶 攝
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