保利“進擊”青龍寺城改

每經編輯 賀娟娟

西安“城改之王”保利，再拉一出城南舊改大戲的帷幕。

2月7日，青龍寺板塊2宗共74.67畝居住用地成功出讓，成交總價款170100萬元，均由陜西保利房地產開發有限公司摘得。

2015年，青龍寺城改項目放出消息來，已兜兜轉轉近十年，這個西安人的“精神文化地標”一直在期待煥新。如今，保利的操盤動作終于開始。

前世今生

樂游原·青龍寺，曾是唐長安城的最高點，地勢高平軒敞，自古便以風景秀麗而負有盛名。如今的青龍寺，以櫻花更為迷人。

作為不多的二環沿線、貼近曲江、配套成熟、可供大片開發的“寶地”，青龍寺板塊在房企眼中一直頗受關注。但其周邊遍布大大小小的城中村，讓古寺廟與城中村比鄰而居，入局意味著要一頭扎進城改的深水。

圖片來源：每日經濟新聞記者 夏子博攝

2015年，青龍寺組團改造項目開始進入地方主政者的視野，列入當年的雁塔區重點項目名單，但一開始的接手方并非保利等大型房企，而是并不知名的陜西成長控股集團（以下簡稱：陜西成長集團）。

根據規劃，青龍寺組團（鐵一村、鐵二村、觀音廟村、王家村）集體土地上棚戶區改造項目占地高達882.62畝，總建筑面積約249.51萬㎡，算下來陜西成長集團要砸入110億天量資金。

此后該城改項目進展緩慢，2019年7月召開青龍寺片區規劃設計研討會，會上要求高標準高起點制定青龍寺組團棚改項目規劃設計方案；確保引入“實力強、資質優的國有大型企業”參與。

10個月后，央企保利登場——2020年5月，陜西省重點招商引資項目云簽約活動上，保利簽下總投資60億元的保利青龍寺商業中心；2024年4月的發布會上首次公開案名——保利·天瑞。

2025年2月7日，由保利拿下的兩宗土地不但是雁塔區青龍寺片區的城中村改造地塊，更是保利天瑞項目所屬部分地塊：

 YT5-24-8宗地：位于西安市雁塔區大雁塔街道雁翔路以東、翔博路以北，土地面積63.264畝（住宅62.586畝、商服0.678畝），土地用途為住宅、商服，容積率4.79，建筑密度不大于24.8%，綠地率不小于30%，建筑限高100米，計容建面202014平方米。成交土地單價2390萬元/畝，樓面單價約7484.63元/㎡。

YT6-6-113宗地：位于西安市雁塔區延興門西路以東、延興門一路以北，土地面積11.406畝（住宅10.999畝、商服0.407畝），土地用途為住宅、商服，容積率2.8，建筑密度不大于23.6%，綠地率不小于30%，建筑限高100米，計容建面21292平方米。成交土地單價1657萬元/畝，樓面單價約8876.57元/㎡。

雖說保利是底價拿地（總價17.1億元），但城改項目的成本絕不止這些，前期拆遷安置、后期配套建設都是高昂成本。

西安城改“一哥”保利

話說回來，城改項目向來不容易。

前期投入資金多、開發周期長、不確定性高等原因，讓很多房企望而卻步。

但保利似乎天生擅長且喜歡解決這類問題，尤其是2010年簽約丈八北路雙水磨村整村拆遷一級開發項目并取得巨大成功后，更是一頭扎進西安城改的“深水區”。

這兩年，介入西安城市更新項目最多的就是央企保利。目前，保利在西安同時運營了4個大型城市更新項目——城南的魚包頭村（保利·閱云臺）、航天基地的北里王村（保利·天珺）、城北的紅旗村、徐家灣（保利·未央璞悅）。加上開始運作的青龍寺城市更新項目（保利·天瑞），共5個城改/棚改項目在售/待售。

城改風險的另一面，土地大多處于城市核心板塊，購買力旺盛，一旦順利完成產品不愁賣。尤其是樓市回歸主城的當下，讓保利在“再造主城”上獲利頗豐。

根據中指研究院數據，2024年1-12月西安房地產企業權益銷售業績排行榜，保利發展銷售額142.6億元，銷售面積75.2億元，位列西安市場房企第一。其中，涉及城市更新項目保利·天珺2024年銷售額43.7億元，是保利在西安銷售額最高的樓盤，在西安2024年全部商品房銷售額排第四。

圖片來源：每日經濟新聞記者 夏子博攝

此外，保利在多個城市更新項目同步推進同時，還有余力在公開市場拿地，比如此前熱銷的保利·天匯、保利·云谷天匯以及目前在售的保利·星河天匯、保利·天瓚等等。

根據克而瑞《2024西安年度房地產市場形勢報告》，2024年，保利以42.76億元取地金額同樣排名西安涉宅土地第一。

如今，隨著兩宗青龍寺板塊地塊入袋，保利在西安的規模進一步擴大，其依然看好西安、重倉西安、深耕西安。

“樂活”“樂居”“樂業”

在一定程度上來說，城改項目的規劃，往往需服務于更大的區域發展定位。對于空間資源極為有限的雁塔區來說，尤為如此。

從西影路一路向西，沿途就是雁塔區的主要旅游景點，乃至西安人的精神路標，青龍寺遺址公園、大雁塔……在這個狹長的區域內，還有一家改造成功的新晉“頂流”西影廠，圍繞其所打造的文化圈子已經兌現，再加上西安音樂學院、陜西歷史博物館等，雁塔區的文化產業地帶呼之欲出。

這條文化帶，青龍寺是作為“精神文化地標”起關鍵作用，2023年8月22日，《關于雁塔區青龍寺片區國土空間詳細規劃的公示》顯示：

青龍寺片區定位為“依托青龍寺國家文物保護單位資源優勢，堅持保護與發展并重結合上位管控要求，妥善解決片區人居環境，促進城市發展與民生改善相結合，樹立舊城改造更新地標。以人民為中心，實現“樂活”“樂居”“樂業”的舊城更新新模式。”

規劃總用地面積約 2.70平方公里，涵蓋城鎮住宅、公園綠地、商業、科研、醫療衛生、中小學等性質用地。

該國土空間規劃，以青龍寺遺址景區為中心，規劃一圈住宅圍繞，在靠近西影路的一側布局了不少商業用地，醫療用地、中小學用地均超過三塊。

圖片來源：西安市人民政府網

“這種大規模的城鎮改造，對企業很高興，地方政府也歡迎，目前來說地方政府應該是主動性更強的，因為不可能很多企業有這個實力。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，保利有非常多的成功經驗，包括大片區的、跟文旅結合的開發，他們操盤經驗多，政府就是非常青睞。

“從保利的考量來講，大體量項目，它的成本是可控的，第二個，這些都是一些核心城市，本身也沒問題。另外背后涉及到土地的一個多方面的開發，造成包括產業的導入、商圈的形成、在復合型項目上它有比較好的優勢。”嚴躍進進一步解釋道。

高端改善似乎仍是保利天瑞的主基調，其去年4月品牌發布盛典上關于這個項目介紹為“傳世府院，境開西安”“以院級傳世大平層之作，讓保利再會主城核芯”。保利在青龍寺片區并非沒有競品，如文教園的理工大金茂府、星河灣以及新來西安的邦泰等等均有項目落子周邊。

陜西保利方人士向記者表示，目前只是拿了首期地塊，整體大的規劃可能還沒確定，包括項目的具體規劃，這些可能要到4月了。

圖片來源：每日經濟新聞記者 夏子博攝

若以超800畝左右青龍寺城改體量，很難實現一次性供應。以保利本次拿地來看，似乎也走得切分地塊，批次推出的開發邏輯。

接下來，如何平衡古寺廟與現代化商圈之間的平衡，依舊是個考驗。2020年時，網上曾傳出青龍寺改造效果圖，規劃在十字位置建設一座超高層建筑，引發市民爭議其“違和”，破壞了“夕陽無限好”的意境，雖后續規劃圖尚未敲定，但也反映出西安市民對青龍寺這一超級文化IP的重視與期待。

封面圖片來源：每日經濟新聞記者 夏子博攝