每日經濟新聞 2025-02-18 20:22:42
◎2月13日，北京市規自委官宣印發《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》。該要點允許套內面積大的住宅在起居室設置挑空空間，提高得房率。受此影響，北京多個新盤得房率提高，部分戶型得房率超100%。這一規定使新盤更具競爭力，也給市場打了強心針。
每經記者 陳夢妤 每經編輯 魏文藝
自“認房不認貸”政策恢復實施以來，北京樓市已經很久沒有這么熱鬧了。
上周四（2月13日），北京市規劃和自然資源委員會印發《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》（以下簡稱《技術要點》）。其中提到，可按需設置封閉或開敞陽臺，部分面積不計入容積率；允許套內面積比較大的住宅在起居室設置一定比例面積的挑空空間，提高住宅得房率。
注：根據北京市規劃和自然資源委員會解釋，平原多點地區是指順義區、大興區、昌平區、房山區及亦莊新城，城市副中心（通州區）可參照執行。
這兩天，北京陸續有開發商和渠道中介發布數據喜訊。比如，2月15日剛開放樣板間的昌平區朱辛莊越秀星樾項目，一上午排了400多個號；2月13日才開完產品發布會的通州招商云璟攬閱項目，2月15日單日到訪量超過600組。
而這兩個新盤項目，恰好位于這次新規可執行的昌平區和通州區。
“北京樓市真的在迭代了，我覺得這是一個非常好的提振市場舉措，也給市場打了強心針。”某央企開發商人士向《每日經濟新聞》記者表示。
事實上，今年以來就有消息稱，北京多個在售樓盤接到類似“盡快出貨”的指令，盡管這一點無法從官方渠道得到求證，但從越來越多所謂“大降價”的信息推送、渠道中介們一個接一個的搶客電話等或可窺見一二——
報規條件更寬松的“好房子”，尤其是臨近“好房子”待建地塊周邊的項目，正迎來同行更猛烈的沖擊。
舉個例子，2024年6月25日，金隅集團以63.8億元摘得朝陽區十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303—686、1303—687、A334地塊，即去年12月開盤的北京隅·東序項目。
同年11月29日，中海企業集團以153.32億元摘得朝陽區“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊，其中的1303-692等地塊位于十八里店（由中海新城操盤），與北京隅·東序項目幾乎只有一街之隔。
問題來了，2月14日中海新城十八里店項目報規圖一露面，“部分戶型得房率超過100%”的消息便開始流傳。據北京市住建委信息，北京隅·東序目前網簽87套，網簽均價約7.56萬元/平方米；而中海新城十八里店項目的指導價是7.9萬元/平方米，開盤在即。兩個項目的大戰也一觸即發。
據每經記者了解，這兩年北京多個新盤在前期圖紙公示階段都遭遇過周邊業主投訴，內容無外乎類似“反對該項目有陽臺規劃，會影響本區域其他二手房保值”等。這種情況在其他區也頻頻出現，但相近的區位和配套背景之下，對購房者來說，買報規條件更寬松的項目顯然更合適、得房率更高。
連日來，每經記者走訪豐臺區多個在售項目，普遍的感受是，對于“好房子”新規，大家并沒有出現預期中的敏感。一個很重要的原因便是，豐臺區不在此次《技術要點》的適用范圍。
但事實上，作為前兩年北京的供地大戶，豐臺區的新盤在陽臺、風雨連廊等方面一直有相對寬松的條件，從剛需盤到豪宅盤，“有贈送、得房率高”都是重要賣點。
就在1月21日，打著內外雙陽臺和三環豪宅出道的豐臺區金茂璞逸豐宜首開，官宣成交186套、成交金額25億元。從北京市住建委公示的信息看，項目最高擬售單價達11.5萬元/平方米，受流程影響，目前還沒有網簽成交套數。而綜合市場信息看，該項目開盤均價約9萬元/平方米，最低去到約8.5萬元/平方米，相比指導價10.75萬元/平方米有一定差距。
根據每經記者了解到的信息，該項目大戶型最高贈送超過30平方米，得房率也由此有了保證。但擺在璞逸豐宜面前的現實是，周邊同價位豪宅扎堆兒，哪怕是自家幾公里外2021年開盤的“分鐘寺三兄弟”之東叁金茂府，到現在也沒有清盤，北京市住建委顯示的東叁金茂府一套現房網簽單價是約10.3萬元/平方米。
得房率，這個曾經是各大開發商有所避諱的關鍵詞，現在正成為大家的“心頭好”。
招商蛇口北京公司相關人士在接受每經記者采訪時指出，對通州新項目的每個戶型都做了室內尺寸的拓展，希望能夠提升整個空間的利用率，超高得房率是“好房子”一個很重要的標準。
“豐臺區的房子在這方面一直比較寬松。”有項目置業顧問向每經記者表示。
實際上，2024年11月，《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》就已編制完成，首次鼓勵在住宅首層設置架空層、在小區內設置開放的風雨連廊，以及鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺等。
此次發布的《技術要點》明確，可按需設置封閉或開敞陽臺。每戶陽臺水平投影面積不大于套內建筑面積的10%，進深不大于1.8米。封閉陽臺按照圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計入容積率，按照投影面積收取地價款；開敞陽臺按照圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計入容積率，按照投影面積的1/2收取地價款；錯層陽臺上蓋高度大于等于兩個自然層高且不封閉時，不計入容積率，不收取地價款。
前兩年，每經記者曾走訪順義區某新盤，其得房率最高超過100%，彼時開敞陽臺的贈送還是一個比較敏感的信息。該項目建筑面積143平方米的四室兩廳三衛，贈送面積超過30平方米，整套房源面積達約175平方米。
但如今，北京的新房項目中，陽臺成為標配，80%的得房率幾乎從上限成為下限，100%得房率也頻頻出現。
中指研究院高級分析師范詒杰曾向每經記者表示，2024年以來北京樓市產品迭代速度加快，尤其是2024年11月北京“好房子”導則的出臺，使得北京樓盤產品力明顯提升，得房率明顯提高，此類項目更具競爭力。
與此同時，源源不斷的新項目還在加速入市，渠道人士也成為開發商的爭奪對象。每經記者在實地走訪中注意到，帶看的數位渠道中介無不透露出希望記者多多看盤的迫切心情，甚至有人提出類似“不要再接觸其他同行，可全部由其帶看”的訴求。
合碩機構首席分析師郭毅認為，對于老舊二手房和老新房來說，價格優勢還是客觀存在的。讓價格和價值更加匹配，可能是未來北京樓市基于技術要點之后呈現出的新的市場表現。
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封面圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝
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