拿下“地王”兩個半月，華潤置地火速把展廳開進山姆超市

每日經濟新聞 2025-02-19 00:52:52

每經記者包晶晶每經編輯陳柯名陳夢妤

tZx4BVnRAQcibYQexanMsvdk8LfG5Y0JmEqVeycRuChH2QKB28JtC6qDaDZNZ1Qya9fYNafkd1eUOhiaPlZ3WXzA.jpg 上海浦東新楊思地塊每經記者包晶晶攝

2025年，再好的城市、再好的市場，開發商們也多少有點“急吼吼”了。

手握“地王”的華潤置地也不例外。

去年11月底才以40%溢價率拿下新楊思“地王”的華潤上海，兩個多月后就把展廳開進了山姆會員店和中高端商場，直接把房子懟到了購買力的臉上。

去年11月27日拿地，中間還隔了春節假期，今年2月中旬就開展廳。市場驚嘆于這個超級速度時，置業顧問陳超回復《每日經濟新聞》記者稱：“其實現在物料等各方面準備得不太充分，售樓處和樣板房3月才能開放，預計4月認籌開盤。”

CFF20LXzkOwNfsay86cib4p0S2T0NfBIZicSMl7tYnKBaibmLibs8uIQI1mZYasibU5KFf6wlMM5EENdMic3ibFTHCmUw.png 新盤“正面硬剛“開發商“吸客”白熱化

每經記者實地走訪了浦東世紀匯商場和位于高科西路的山姆會員店，發現的確如陳超所描述，兩處展廳除了醒目的案名翡雲悅府、電子顯示屏上的區位圖和廣告單頁外，再沒有更多信息。但在記者分別停留的半小時內，兩個展廳都有人進去咨詢和洽談。

tZx4BVnRAQcibYQexanMsvdk8LfG5Y0JmaaC7sOiaYLOjmTRd64txiaUGCictXlicWrh8JxScK1icjUhWEibibCQFNFiatw.png 上海浦東高科西路山姆會員店的展臺

值得注意的是，在浦東世紀匯商場LG2中庭，另一個項目浦發蓮園的展廳更大、搭建更“豪華”，并且看上去預留了沙盤的擺放位置。浦發蓮園的工作人員告訴記者，“項目位于北蔡板塊，三軌交匯，首開100平方米和133平方米戶型，開盤均價約98000元/平方米”。

tZx4BVnRAQcibYQexanMsvdk8LfG5Y0JmuiawqqGdzNBwNaHeCoLaSdb45stpDHGdznKGh06SUVQdB9oEibyWNomw.png 上海浦東世紀匯商場LG2中庭的展臺

兩家展廳相距僅幾十米，幾乎“正面硬剛”。這背后，開發商的焦慮也很容易感受到。那么，延續了2024年熱度的上海市場，為何讓開發商如此焦慮？

上海中原地產市場分析師盧文曦在接受每經記者采訪時表示：“這其中有兩方面因素，一是開發商對于現金流還是非常渴望的，想接著中高端改善市場的熱度，盡可能快地回籠資金；二是前期，尤其是去年以來整個市場單價‘10萬元+’項目已經消耗了不少購買力，對于今年能否和去年一樣好，甚至比去年更好地消化，短期是有一定擔憂的。”

春節后的上海市場依然穩中有進，從上海中原地產的統計來看，節后第二周（2月10日～2月16日）新房成交面積5.55萬平方米，環比增加62.66%。新盤供應平淡，僅有續銷樓盤的零星交易，但在成交面積TOP10榜單中，仍然出現了單價“13萬元+”的項目（徐匯中海領邸），排名第四。

根據上海市場的節奏，新房推盤通常從3月初開始，陸續回升到應有水平。不過隨著保利世博天悅、古北99、越秀靜安天玥等項目加快認籌節奏，“金三銀四”特別是“金三”，既是銷售小陽春，也將是競品間的一場“惡戰”。

CFF20LXzkOwNfsay86cib4p0S2T0NfBIZicSMl7tYnKBaibmLibs8uIQI1mZYasibU5KFf6wlMM5EENdMic3ibFTHCmUw.png “地王”周邊太新了配套還要等一等

華潤置地這塊“地王”來之不易。

2024年11月27日上海土拍，華潤置地聯合多家房企一口氣拿下了虹口四川北路、普陀桃浦、浦東新楊思三宗優質地塊，其中新楊思地塊經歷192輪加價，達到40%溢價終止價后，華潤置地又通過競品質、競公建配套，最終經過202輪加價才收入囊中。該宗地塊樓面均價7.44萬元/平方米、溢價率40.37%，是上海實行“雙高雙競”規則以來第一次觸發中止價，并刷新上海集中供地以來最高溢價率紀錄。

事實上，華潤置地在2024年上海收獲頗豐。中指研究院《2024年全國房地產企業拿地TOP100排行榜》顯示，華潤置地全年在上海拿地斥資143億元，僅次于招商蛇口，2025年銷售回款將成為頭等大事。

在銷售上，華潤置地經驗還是豐富的，比如2024年的中環置地中心項目就加快了入市和推盤節奏，成為上海唯一一個非豪宅的百億大盤。

而這次的速度，甚至快到可能認籌前都來不及建設實景樣板房。

“出地面基本就能銷售了。”陳超對每經記者說，“現在只能用展廳的形式和購房人進行溝通，3月會把售樓處和樣板房建在項目3公里外的商業體”。

每經記者在實地探訪中看到，項目地塊目前仍處于開發初期，看不出任何輪廓。工地出口處十幾輛土方車排隊進出。

成片開發的新楊思板塊，目前最大的短板在于——太新了。

陳超也坦言：“新楊思板塊未來商業、教育、交通配套都很到位，但就是要等。”

每經記者也注意到，新楊思的地理位置，實際上屬于中環環線比較偏的位置，更遠離市中心。周邊的住宅項目尚東鼎、尚東國際、萬富匯等目前二手房掛牌單價在7.2萬元/平方米左右，與翡雲悅府預估的“10萬元+”單價有很大差距。

從產品上來看，由于容積率約2.0，聯排別墅和小高層的高低配，可能會成為周邊改善型需求的看點。但根據置業顧問的描述，120平方米戶型將成為小高層的主力產品，總供應約500套，而周邊幾公里內同樣競品林立，如上文提到的浦發蓮園、北蔡板塊西派海上，甚至越秀靜安天玥等都可能分流不少潛在購買力。

另一方面，浦東以及徐匯濱江2025年也將入市不少2000萬～3000萬元級別的高端改善房源，對于翡雲悅府的疊墅產品也會構成直接競爭。

2月20日，翡雲悅府東南向的另一塊宅地也將開拍，多家知名房企摩拳擦掌，甚至有房企已經開展了招標工作。不過新地塊的容積率約2.5，相對而言不如翡雲悅府，但如果拿地開發商拿出更好的產品方案，一場激烈的產品之爭同樣免不了。

“在這樣的背景下，一些開發商也是希望盡可能避開競爭對手，盡早入市。萬一后續市場出現變動，或者購買力波動，不利影響也能降到最低。”盧文曦分析。