年報解讀 | 希慎興業2024年扭虧為盈背后：商鋪營收漲9.5%，寫字樓收入跌1.5%

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

“零售高光、辦公承壓”是對希慎興業（HK00014，股價12.84港元，市值131.9億港元）過去一年業績表現最直觀的表述。

2月18日，深耕香港銅鑼灣的希慎興業公布了2024年度業績報告。報告期內，希慎興業實現營業總額同比增長6.2%至34.09億港元；投資物業估值微升0.6%至965.47億港元；經常性基本溢利同比增長6.8%至19.56億港元；公司擁有人應占溢利為3500萬港元，實現扭虧為盈。

《每日經濟新聞》記者注意到，希慎興業的業務主要分為商鋪、寫字樓和住宅三大類，去年分別貢獻營收16.84億港元、15.07億港元和2.18億港元。顯然，商鋪和寫字樓屬于希慎興業的業務大頭，住宅業務所占營收比重不足10%。

來源：希慎興業2024年度業績報告

商鋪業務收入增長9.5%

希慎興業能在2024年實現扭虧為盈，其中利園區升級后對其業績起到了顯著提升作用。

利園區是希慎興業旗下重要的商業物業聚集區，該園區內有眾多高端購物中心、商業店鋪、高端寫字樓等，包括希慎廣場、利舞臺廣場等區域，對希慎興業的業績都有較大貢獻度。

希慎興業在年報中提到，公司香港的商鋪業務營業額增長9.5%至16.78億港元，其中很大一部分來自利園區的貢獻。

希慎興業香港商鋪業務收入 來源：企業年報

希慎興業在2023年年初啟動了“Lee Gardens for the Next Century”的升級計劃，主要是為了提升該園區的商業價值。

經過一年來對該園區的升級改造，希慎廣場及利園一期等多家奢侈品品牌旗艦店在2024年內相繼重新開幕，這也在希慎興業的業績上得到直觀體現。

希慎廣場作為潮流門戶，一樓中庭至三樓翻新工程竣工后，成功引進超30個國際及本地品牌，年輕潮流的定位吸引了大量年輕消費者，人氣再度攀升。

“中部的利園一期、二期等定位頂級國際奢侈品牌旗艦店聚集地，2024年利園一期及利園五期多家主要奢侈品品牌旗艦店重新開幕并擴容，如Hermès旗艦店向上擴容一層，Chanel、Dior、LouisVuitton等品牌門店也完成3層擴容。”希慎興業在年報中提到。

由于利園區對希慎興業的業績貢獻顯著，因此公司目前正在努力鞏固其在該園區的優勢地位。

希慎興業表示，加路連山道項目是公司的另一個發展項目，去年被命名為“利園八期”，預計2026年下半年竣工，落成后利園區的總面積將擴大近30%，項目總面積逾100萬平方呎（1平方呎≈0.09290304平方米），其中包括6萬平方呎綠化開放空間，該項目將進一步鞏固公司在利園區的領導地位。

受升級計劃帶動，2024年希慎興業零售商鋪租金收入達16.78億港元，同比增長9.5%。不過，受升級工程影響，利園區的整體出租率從97%下滑至92%。

希慎興業主席利蘊蓮表示，利園中區已迎來超過10間全新裝修和擴建的奢侈品品牌旗艦店，隨著升級計劃完成，奢侈品品牌門店面積將翻倍達到5萬平方呎，未來零售商鋪業務有望持續增長。

寫字樓收入下滑1.5%

與零售商鋪的風光無限相比，希慎興業的辦公樓業務在2024年面臨不小挑戰。

2024年香港核心區辦公樓市場持續低迷。據香港仲量聯行數據，2024年香港整體甲級寫字樓空置率攀升至13.1%，為過去25年以來的新高，主要受到中環及其他地區新落成的項目影響。香港整體市場租金下跌8.6%，灣仔/銅鑼灣地區租金下滑4.4%。

來源：香港仲量聯行

受整體市場影響，希慎興業在香港辦公樓部分的租金收入去年同比下滑1.5%至14.4億港元。

記者注意到，在希慎興業深耕的銅鑼灣零售市場，其競爭對手主要包括九龍倉置業、太古地產和恒隆地產等企業。

事實上，銅鑼灣其他零售商場去年也呈現出商鋪租金收入增加、寫字樓租金收入下滑的情況。據九龍倉置業2024年中報數據，同屬于銅鑼灣零售市場的時代廣場，去年上半年收入增加4%，盈利增加6%；時代廣場寫字樓收入則下跌8%，盈利下滑10%。

希慎興業香港寫字樓業務收入 來源：企業年報

仲量聯行分析稱：“香港明年預計將有近400萬平方呎的新私人寫字樓供應進入市場，空置率將進一步提高。不過目前供應過剩的情況將在未來幾年逐步改善，預計2027年起新增寫字樓供應將顯著減少，2027年及2028年僅有少于150萬平方呎的寫字樓落成量。”

在2月18日舉行的2024年全年業績新聞發布會上，希慎興業首席財務總監蔡易霖表示，集團目前寫字樓出租率達90%，按年上升1%。但目前市道不景氣，寫字樓租金持續下跌，下跌幅度已經按年收窄，零售商鋪租金水平持續上升。

每經記者注意到，希慎興業試圖通過豐富物業類型的方式緩解寫字樓部分收入承壓的情況。

如希慎興業此前在上海投資的上海利園項目出租率達到70%，貢獻了7300萬港元營業額。截至2024年12月，上海利園項目的寫字樓和商鋪承租率分別為70%和61%。這也幫助希慎興業辦公樓部門收入回到正增長軌道，2024年的營業額15.07億港元，同比增長2.4%。

此外，除了香港和上海的核心物業，希慎興業還擁有竹林苑、LeeGardensApartments、Bizhouse三個服務式住宅項目，豐富了公司的業務類型。同時，在與恒隆地產合作的上海港匯廣場項目，希慎興業持有26%的權益，并通過該項目加大對內地市場的布局。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1401114181