停擺28年的珠海巨人大廈終于要動工，土地使用權還剩18年

每經記者 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

停擺28年，史玉柱的傷心地——巨人大廈終于有了新進展。

近日，珠海市公布“巨人大廈改造提升及公共停車場項目”等四個重點城市更新項目備案信息，總投資55.48億元，均由正方集團實施。其中，巨人大廈改造備受矚目。

這座珠海知名建筑1992年規劃，1997年停工，至今已停擺28年。2021年，珠海正方盛世投資有限公司（以下簡稱正方盛世）拍下該項目。

上述備案信息顯示，巨人大廈改造總投資16.67億元，計容建筑面積157400平方米，新增1537個公共停車位，項目將于今年10月正式開工，預計2029年12月完工。

《每日經濟新聞》記者注意到，近兩年，珠海已盤活多個停擺項目，包括中城建大廈（原珠海1088）、恒天國際大廈等，其中不少項目都是因為原開發商資金鏈斷裂而成為爛尾樓。

只剩18年土地使用權

1992年，史玉柱在珠海創立巨人集團，迅速崛起后計劃建造18層的集團總部——巨人大廈。后來，項目不斷加碼至78層，預算也從2億元飆升至12億元。

1997年，項目停工，僅完成地下3層和地上2層的巨人大廈，淪為珠海市中心的“傷疤”。復雜的產權關系與高額土地出讓金欠款，讓該大廈成為“燙手山芋”。

公開資料顯示，巨人大廈位于珠海市香洲區銀樺路南側，用地面積約2.9萬平方米，使用年限為50年，土地用途為辦公，目前還剩約18年使用年限。

據此前珠海產權交易中心披露的項目進展圖，巨人大廈四周設有圍擋，部分用作廢品回收站，部分空地作為駕校停車場。因長期閑置及養護不足，地基基礎及承載構件受損，房屋安全無法確保，未來能否在原基礎上續建存疑。

2019年，珠海市香洲區成立爛尾樓整治專項小組，區屬國企珠海正方集團牽頭介入。面對19家權益人分散、土地權屬未過戶等難題，正方集團耗時一年半完成權益梳理，聯合賽納置業（持股24%）和史玉柱關聯企業士安公司（持股25%），合資成立正方盛世，并于2021年以4.02億元拍下項目。

盡管巨人大廈迎來重生契機，但挑戰依舊嚴峻。項目剩余土地使用年限較短，且需自持60%的面積，這無疑給運營帶來了巨大壓力。正方盛世計劃將其改造為綜合體，新增1537個公共停車位，并整合物業租賃、充電樁等多元收益。

正方集團官網數據顯示，公司現已積累更新項目約13個，總土地儲備約420萬平方米，總投資超220億元，較為核心的項目包括傳媒城市更新項目、巨人大廈項目、香洲北中央創新區等。

對于后續開發規劃及接手巨人大廈改造項目的戰略考量，2月17日上午，《每日經濟新聞》記者撥通了正方集團官網電話，但截至發稿未獲得相關答復。

“未來，巨人大廈項目將根據政府批復方案規劃重建。”珠海正方集團官微曾提到。

“從全國目前盤活的各類型爛尾項目看，不少都是通過政策扶持、資金補助等方式推動的；還有部分是引入專業機構或企業進行合作開發，另一些比較創新的，是通過資產證券化等盤活。”中國城市發展研究院農文旅產業振興研究院常務副院長袁帥向《每日經濟新聞》記者表示。

珠海盤活多個停擺項目

《每日經濟新聞》記者注意到，除了即將動工的巨人大廈，珠海近兩年已盤活了多個爛尾項目，其中關注度較高的包括中城建大廈、恒天國際大廈等。

具體來看，中城建大廈（原珠海1088）于2013年開工建設，2017年上半年起停工爛尾。2022年7月，前海人壽保險公司通過拍賣，以1.9億元競得該項目，2024年更名為中城建大廈并復工。

恒天國際大廈前身為大洲大廈，改造前就已爛尾超15年。2011年，澳門恒和集團接手后改名恒天國際大廈，2017年對外發售，但之后再次陷入停滯，項目在去年復工，目前低層部分的幕墻已基本裝好。

但珠海還有部分停工多年的樓盤項目，目前未有后續動作。

如華融時代廣場，項目原名金山時代廣場，1992年動工，1995年建到主樓5層后停工。2006年復工，2008年封頂后停工，2012年被盤活，2016年又因金山房產資金鏈斷裂和債務糾紛再次停工。

“地方的爛尾項目能否盤活，有無企業接盤，最核心因素有兩個方面：一是項目本身的價值潛力，包括地理位置是否優越，若處于城市核心地段、交通樞紐附近或配套設施完善的區域，其土地價值高，對潛在接盤企業吸引力大；二是接盤后的盈利預期，接盤企業會綜合評估市場需求、同類項目競爭狀況以及未來銷售或運營收益。若所在區域房地產市場需求旺盛，項目有獨特賣點，能實現較好盈利，企業才愿意投入資金和資源進行盤活。”2月17日上午，中國礦業大學（北京）管理學院碩士生企業導師支培元向《每日經濟新聞》記者如是表示。