當(dāng)下判斷樓市“小陽(yáng)春”應(yīng)當(dāng)量重于價(jià)，專家稱“不要總想著買在谷底”

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

土拍持續(xù)升溫，各地高溢價(jià)地塊頻出，2025年如何買房？DeepSeek熱潮引發(fā)產(chǎn)業(yè)格局變動(dòng)，城市熱點(diǎn)會(huì)否發(fā)生變化？

2月25日晚，每經(jīng)房產(chǎn)、騰訊房產(chǎn)聯(lián)合推出《樓市洞察》系列直播第六期，58安居客研究院院長(zhǎng)張波、上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦（排名不分先后）做客直播間。

當(dāng)下判斷“小陽(yáng)春”應(yīng)當(dāng)量重于價(jià)

2025年樓市開(kāi)局，小城市甚至部分縣城的房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期中的下跌。

“尤其是縣級(jí)市，以及部分地級(jí)市，大家都認(rèn)為房子太多了，”張波表示，“其實(shí)很多小城市房?jī)r(jià)下跌是在2022年到2023年，反而在2024年降得差不多了，春節(jié)返鄉(xiāng)人群會(huì)發(fā)現(xiàn)一方面房?jī)r(jià)沒(méi)怎么跌，另一方面好的房子大家都在搶。在縣城或者小城市有個(gè)特點(diǎn)，一旦出了一個(gè)好的小區(qū)，哪怕在每平方米平均單價(jià)四五千元的區(qū)域，這個(gè)房子賣到1萬(wàn)元/平方米，還是有很多人會(huì)來(lái)?yè)?rdquo;。

“這就給我們一個(gè)啟示，大城市的核心優(yōu)質(zhì)板塊率先復(fù)蘇，這一規(guī)律是明顯的，但不代表所有小城市、能級(jí)低的板塊，一定不會(huì)率先反彈。”

張波認(rèn)為，當(dāng)下判斷“小陽(yáng)春”，應(yīng)當(dāng)量重于價(jià)。

“無(wú)論在哪個(gè)城市，2月下半月、3月、4月，成交量是否超過(guò)去年同期是第一衡量指標(biāo)，然后再考慮價(jià)格問(wèn)題。如果成交量明顯高于去年同期，但成交價(jià)格微降，可以認(rèn)為它也是‘小陽(yáng)春’，只是成色稍顯不足；如果量?jī)r(jià)齊升，則是一個(gè)成色十足的‘小陽(yáng)春’。”張波表示。

“3月市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)有成交量集中釋放的過(guò)程。”盧文曦說(shuō)，“從70城房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，去年四季度已經(jīng)開(kāi)始好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在一線城市新房和二手房?jī)r(jià)格都止跌回穩(wěn)，二線城市新房?jī)r(jià)格也開(kāi)始轉(zhuǎn)漲、二手房跌幅收窄。上海雙休日二手房的網(wǎng)簽量再現(xiàn)破千套，相當(dāng)于回到了2024年10月之后比較順暢的交易狀態(tài)，市場(chǎng)成交活躍度較高。周邊的城市也都在不遺余力地出臺(tái)政策繼續(xù)烘托市場(chǎng)氛圍，比如杭州余杭區(qū)購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼、人才購(gòu)房政策等”。

對(duì)于網(wǎng)傳的“進(jìn)一步取消限購(gòu)”，盧文曦判斷，“從政策角度來(lái)看，北京、上海、深圳寬松政策短期已經(jīng)基本到位，相信各個(gè)城市的儲(chǔ)備政策也都準(zhǔn)備妥當(dāng)，什么時(shí)候把政策推出來(lái)，其實(shí)要看市場(chǎng)有沒(méi)有一些新變化”。

張波也認(rèn)為，對(duì)于北京、上海、深圳這樣的城市，2024年四季度成交量表現(xiàn)已經(jīng)不錯(cuò)，結(jié)合現(xiàn)在二手房掛牌量積極上升、掛牌周期縮短的實(shí)際情況，事實(shí)上沒(méi)有進(jìn)一步放松的必要。

土拍升溫、地王頻出，買房要積極決策

盧文曦提出，市場(chǎng)在轉(zhuǎn)勢(shì)過(guò)程中，更突顯買房?jī)纱笾匾芰Γ皇沁x產(chǎn)品，二是選趨勢(shì)。

“有買房計(jì)劃的人，在轉(zhuǎn)勢(shì)過(guò)程中應(yīng)該積極做出決策，不要等。有時(shí)候等到了某個(gè)爆發(fā)點(diǎn)，反而失去了選擇權(quán)。”

“按原先下行通道中的邏輯，業(yè)主掛牌會(huì)選擇主動(dòng)調(diào)價(jià)，但現(xiàn)階段房東已經(jīng)不愿意再降價(jià)。根據(jù)上海中原地產(chǎn)的觀察，去年四季度開(kāi)始，不少成交房源已經(jīng)不是小區(qū)里最便宜的了，底部?jī)r(jià)格在往上走，原先議價(jià)空間能達(dá)到10%，現(xiàn)在大約3%。”

對(duì)此，張波也有同樣的看法。

“當(dāng)下買房人不要總想著買在谷底，這種轉(zhuǎn)瞬即逝的節(jié)點(diǎn)實(shí)際上非常難把握；對(duì)于賣房置換的群體，不必過(guò)于糾結(jié)賣價(jià)低還是高，先賣再買的置換周期不宜拉得過(guò)長(zhǎng)，甚至收到部分房款之后，就可以考慮對(duì)中意的房子進(jìn)行鎖定。”

張波提醒：“土拍的熱度通常會(huì)很快傳導(dǎo)到銷售市場(chǎng)，但并不意味著土拍熱，這個(gè)板塊未來(lái)就一定好。當(dāng)看到土拍升溫、地塊高溢價(jià)，不要一味地被信號(hào)和情緒影響判斷，還得對(duì)實(shí)際情況分析后做決策。”

張波強(qiáng)調(diào)，當(dāng)下買房最重要的考量指標(biāo)是“稀缺”，以及“稀缺”理由的長(zhǎng)期存在，一般這個(gè)周期是3～5年。

DeepSeek對(duì)于產(chǎn)業(yè)變革有直接影響

“我們思考一個(gè)問(wèn)題：如果你是一個(gè)從事AI人工智能研究的大學(xué)畢業(yè)生，要在二線城市中做一個(gè)選擇，是否更傾向于杭州？”張波提出。

“DeepSeek的熱潮對(duì)于產(chǎn)業(yè)變革有著直接影響，但這個(gè)熱點(diǎn)并不是孤立的。杭州本身就有一定的土壤，未來(lái)的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)對(duì)于杭州這樣的城市也非常重要。與房地產(chǎn)相關(guān)的兩個(gè)方面，一是買房，二是租房。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，未來(lái)有更多產(chǎn)業(yè)布局的城市，包括長(zhǎng)三角，也包括成都、西安等，都會(huì)帶來(lái)更多的人口流入，能夠支撐城市未來(lái)更好的發(fā)展，機(jī)遇一定大于挑戰(zhàn)。”張波說(shuō)。

盧文曦認(rèn)為，人是跟產(chǎn)業(yè)走的，產(chǎn)業(yè)走到哪里，相應(yīng)人群就走到哪里。像杭州、合肥、蘇州，是典型科技創(chuàng)新城市，產(chǎn)業(yè)越高端，區(qū)域消費(fèi)能力相對(duì)更強(qiáng)一些。

“再來(lái)看制造業(yè)升級(jí)帶動(dòng)的城市，成都、西安等地，新能源汽車、航空航天領(lǐng)域引進(jìn)人才，能夠間接帶來(lái)市場(chǎng)的穩(wěn)定。還有一種就是消費(fèi)升級(jí)，也就是服務(wù)業(yè)擴(kuò)張的新方向，比如長(zhǎng)沙和成都，都是比較典型的能夠吸引人口的城市，同時(shí)推動(dòng)小戶型公寓產(chǎn)品發(fā)展。因此產(chǎn)業(yè)集聚的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定能夠保持彈性和活力。”

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