公募REITs上市直奔30cm漲停：折溢價率、分紅和基本面三維度不能少

每經記者 李娜    每經編輯 趙云    

2月27日上市的匯添富九州通醫藥REIT，集合競價階段便直奔30%的漲停上限，全天最終漲幅超過28%。

昨日華夏金隅智造工場REIT上市后，也全天封住30%漲停板。稍早于2月17日上市的國泰君安南能源供熱REIT，和1月24日上市的易方達華威市場REIT也同樣在上市首日漲停。

Wind數據顯示，就上市首日的表現來看，現有的63只公募REITs僅有9只在當日漲幅超過90%。公募REITs上一次連續上市首日漲停，出現在2022年8月。

30%漲停現象再現

2月27日，匯添富九州通醫藥REIT上市首日，也是年內第5只上市的公募REITs。

當日，該REIT尚在集合競價階段即現30%漲停，盤中雖有短暫開板，但隨即再次封住，最終以3.764元/份收盤，漲逾28%，換手率達24.3%。

2月26日，金隅智造工場REIT上市首日封板漲停，公募REITs成交8.26億元，較上一交易日上漲8.45%，交投活躍度延續火熱。

2025年以來，已有易方達華威市場REIT、國泰君安南能源供熱REIT和華夏金隅智造工場REIT先后在上市首日漲停。

Wind數據顯示，就上市首日的表現來看，現有的63只公募REITs僅有9只在當日漲幅超過90%。公募REITs上一次連續上市首日漲停是出現在2022年8月。2022年8月31日，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、紅土創新深圳人才安居REIT同時上市，且全部漲停。

掀起認購潮

2025年開年以來，新發公募REITs產品屢屢創下超高認購倍數，比如，易方達華威市場REIT的公眾認購倍數達到407倍；國泰君安資管濟南能源供熱REIT的公眾認購倍數也達到了813.44倍；2月12日，匯添富九州通醫藥REIT的公眾投資者有效認購倍數達到1192倍，創下歷史新高。

REITs認購潮因何而起？

中金公司研究認為，REITs認購潮現象可從供需角度來進行理解。需求端來看，中長期配置需求或來源于低利率環境下機構對于優質高息資產的配置。伴隨REITs市場投教的深入，若REITs仍能在大類資產間（特別是相比于其他債券品種）顯示出較好的分派率優勢，其中長期認購需求或仍能延續；短期維度，二級市場估值持續抬升，帶來的一二級估值差（意味著打新賺錢效應明顯），亦是推升資金認購熱情的重要原因之一。從供給端來看，單體項目可認購絕對規模（除戰配）較小或亦是成因之一：以公眾認購比例400倍以上的項目為例，包括華夏合肥高新REIT、華夏特變電工新能源REIT、易方達華威市場REIT、國泰君安濟南能源供熱REIT、匯添富九州通醫藥REIT，其公眾可認購規模絕對值為1.6億元、1.0億元、1.1億元、1.1億元、0.9億元。

國君資管認為，利率下行明顯，公募REITs具有相對穩定的現金流，收益水平相對良好，配置價值凸顯。其次，REITs的風險收益水平與債券和權益存在差異，從大類資產配置效率的角度來說，越來越成為主流投資人的配置選擇。再者，是公募REITs市場關注度和成交活躍度穩步提升，市場定價中非理性波動持續減小，為機構投資人配置和交易提供更加良好的市場環境。此外，2024年OCI政策落地，吸引如券商自營、保險資金以及產業資金方等投資人加速進入REITs市場，帶來了新的增量資金。

關注三大指標

二級市場上，公募REITs同樣熱鬧。高漲幅引得資金追逐，也同樣需要注意短期追高的風險。

北京某公募REITs投研人士告訴記者：“盡管市場表現活躍，部分公募REITs產品的溢價率逐漸攀升，投資者需關注底層資產的質量和現金流分派率，理性參與交易。”

該投研人士指出，投資公募REITs需要想清楚想要獲得收益來自于哪部分。比如，看重分紅的就需要關注現金分派率指標，看重資本利得的需要關注相對凈值溢價率、IRR等指標。有些產品折價可能是因為基本面沒那么好，基本面的因素會反應在產品的價格、折溢價率上。

Wind數據顯示，截至2月27日，63只公募REITs中僅有13只REITs處于折價狀態，且多位高速公路類和產業園區類REITs。

滬上某公募REITs投研人士表示：“未來隨著無風險收益率下行，REITs的絕對收益配置價值會越來越明顯，會直接帶動整個REITs市場估值的提升。REITs二級價格提升也會進一步促進一級市場的發行活躍度，給投資人帶來更多REITs一級投資的選擇，包括不同REITs標的、不同資產類型的選擇。REITs市場中一些和無風險利率相關性比較強的資產類型，例如保租房REITs，其擇時和無風險收益的波動相關性較大，也需要關注利率波動反應在REITs二級價格上的風險。”

中金固定收益團隊研究認為，短期市場策略方面，鑒于年初至今市場換手活躍，對于補漲板塊，投資者可利用市場流動性較佳時期，依循基本面分化情況優化持倉結構，同時關注止盈回調到位的板塊中，基本面穩定性較佳的項目的配置價值。