企業觀察︱象嶼地產在滬“連失”三地，部分樓盤項目銷售承壓

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

在3月3日的上海土拍中，位于嘉定新城核心區的F03A-4地塊經歷49輪競價后被招商蛇口收入囊中。

而在此次土拍前，作為競買人的象嶼地產被業界認為對該地塊勢在必得。就在一周前，象嶼地產曾在上海奉賢新城地塊的競爭中不敵龍湖集團聯合體。同時，象嶼地產此前看中的浦東新區新楊思地塊也被華潤置地聯合體摘走。

《每日經濟新聞》記者從上海市建設市場信息服務平臺獲悉，在上述地塊出讓之前，象嶼地產旗下的上海象盈房地產開發有限公司就已經針對這些目標地塊發出招標計劃公告，總投資金額達138.1億元，包括參與項目住宅、商業和配套用房等工程開發。

值得一提的是，由于城市開發運營板塊集中交付的地產項目增加，且交付的主要在項目毛利較高的上海地區，象嶼集團在去年三季度的利潤總額得以同比增長七成，而補倉上海是其進一步發展的必然之路。

土拍場上接連“陪跑”

嘉定新城F03A-4地塊位于上海遠香湖畔，是區域內一處湖景宅地，在3月3日的出讓中共吸引了“象嶼地產+天安中國”聯合體、保利發展、招商蛇口、綠城中國等4家競買人參與競價。

從板塊市場來看，該項目西南側1.5公里處是萬科理想之地項目，六次開盤均售罄，認購率達到325%；項目東南方面是象嶼地產投資開發的遠香湖岸項目，去年3月份起累計五次開盤，房源也已售罄，均價約5.2萬元/平方米。

浦東新區新楊思地塊 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

F03A-4地塊地塊起始總價約20.464億元，起始樓面價24500元/平方米，中止價為26.603億元，對應溢價率30%。經過40余輪競價，象嶼地產與天安中國聯合體報出中止價26.603億元后，與招商蛇口進入第二輪競“高品質建設”指標環節。

在競品質環節中，象嶼地產與天安中國聯合體在競爭高端人才住房配建比例指標中退出，最終招商蛇口以總價26.603億元、樓面價31850元/平方米、溢價率30%競得該地塊。其中，高品質建設指標為：裝修標準3000元/平方米，公共服務設施面積1500平方米，人才房面積比例0.2%。

2月20日，象嶼地產參與了上海市奉賢新城10單元06-07地塊的競爭。該地塊位于奉賢新城配套能級最高的區域之一，毗鄰地鐵5號線奉賢新城站及奉浦快線金海公路站，附近有龍湖奉賢天街和百聯南橋購物中心等商業配套。

“象嶼地產+天安中國”聯合體、“龍湖集團+建華集團”聯合體、中國金茂三家競買人歷經15輪競價，最終該地塊被龍湖集團與建華集團聯合體以總價10.57億元競得，溢價率為16.5%。

在1月24日的上海土拍上，象嶼地產與保利發展、招商蛇口、國貿地產共4家房企參與了松江SJS30003單元01-18號地塊的爭奪。最終經過51輪競價，保利發展以總價20.52億元拿下該地塊，折合樓面價29425元/平方米。

此外，象嶼地產還在2024 年12月底的上海土拍中，報名參與了奉賢新城10單元17-02地塊的競拍，但最終不敵貝殼旗下的貝好家置業。

“今年以來，上海土地市場表現活躍，首批次涉宅用地全部溢價成交，核心區域地塊競爭激烈，房企對優質資源的爭奪積極。”中指研究院上海企業常務副總經理程宇表示，整體而言，從供需層面看，上海新房市場韌性較為顯著，房企對核心區域長期價值認可度較高。

遠郊項目去化承壓

事實上，在上述上海幾宗地塊出讓之前（即春節假期結束后），熟悉上海房地產市場的象嶼地產董事長胡新立就啟動了相關投資布局。

上海市建設市場信息服務平臺披露了象嶼地產的三份項目招標計劃公告，其中一份擬對上海浦東新區Z000602單元20Ea-01地塊（即新楊思地塊）新建普通商品房項目，投資75億元進行住宅、配套用房和地下車庫開發，計劃投資金額甚至超過了該地塊的溢價率上限。

公開資料顯示，胡新立自2008年加入象嶼地產后，曾負責過投資拓展、工程運營和營銷等業務，后先后出任象嶼地產上海公司副總經理、總經理，2022年5月起出任象嶼集團黨委委員、象嶼地產董事長。

來源：上海市建設市場信息服務平臺

此外，今年2月6日，象嶼地產還計劃投資44.4億元用于嘉定區嘉定新城F03A-4地塊新建普通商品房項目開發。同時，還發布了奉賢區奉賢新城10單元06-07地塊新建普通商品房項目招標計劃公告，擬總投資18.7億元，建安費6.41607億元。

綜上，象嶼地產在以上3宗地塊的總計投資額達到138.1億元。不過據每經記者了解，在新楊思地塊正式出讓期間，象嶼地產卻并未報名參拍。

象嶼集團最新發布的《2025年度第一期超短期融資券募集說明書》披露了象嶼地產去年前三季度的運營情況。

數據顯示，2024年前9月，象嶼集團的房地產業務實現營業收入為214.25億元，毛利潤為32.28億元。2021~2023年，象嶼集團的房地產業務營業收入分別為71.38億元、54.9億元和80.27億元；毛利潤分別為5.32億元、16.94億元和23.07億元。

2024年前9月，象嶼集團的利潤總額同比增長74.29%，為17.93億元。主要原因為，象嶼集團城市開發運營板塊集中交付的地產項目增加，且交付項目主要在上海地區，毛利較高。

據募集說明書披露，2021年至2024年前3月，象嶼地產新增土地儲備逐年減少，分別為93.85萬平方米、41.76萬平方米、33.32萬平方米和0.73萬平方米。截至2024年3月末，象嶼地產儲備可售面積232.18萬平方米，其中福州占比19.49%、上海占比18.44%、蘇州占比17.54%、南平占比9.85%、重慶占比8.01%、紹興占比7%、廈門占比6.92%、天津占6.24%、唐山占3.58%、南京占2.93%。

象嶼江灣悅府去年10月開盤認籌人數不足 來源：上海中原研究院

記者注意到，象嶼地產位于上海遠郊的部分項目去化承壓。如位于上海奉賢區的江灣悅府項目和普陀區的中環云悅府項目認購開盤。據上海中原地產研究院統計，象嶼江灣悅府因認籌人數不足，采用不搖號方式開盤，開盤當日去化率僅為6%。象嶼地產方面公告顯示，中環云悅府項目也向公證處申請撤回了開盤銷售搖號排序活動的現場監督公證。

象嶼江灣悅府項目簽約情況 來源：上海網上房地產網站

上海市房管局網上房地產數據顯示，象嶼江灣悅府（備案名：天匯名庭）項目于去年4月起三次開盤，共推出600套房源；中環云悅府（備案名：云悅名庭）項目1月起三次開盤，共推出765套房源。截至記者發稿，象嶼江灣悅府和中環云悅府分別售出299套和219套，去化率分別約49.8%和28.6%。

象嶼江灣悅府項目簽約情況 來源：上海網上房地產網站

在象嶼地產2025年度營銷工作會議上，胡新立指出，面臨國內外環境變化，營銷團隊需要正視當前問題，積極進取，注重學習和能力建設，強調企業必須夯實基礎，提升認知水平，勇于自我革新，以實現更高質量和可持續的發展。

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封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝