土地市場迎點狀復蘇 前兩月多城頻現高溢價成交地塊

每經記者 陳 利    每經編輯 魏文藝    

隨著銷售端的逐步“止跌回穩”，土地市場亦迎來點狀復蘇。

克而瑞的監測數據顯示，截至2月25日，2月份全國300城經營性土地成交金額達917億元，同比上升39%；平均溢價率達到13.4%，較1月上升了4.7個百分點，這也是自2021年7月以來土地平均溢價率首次突破10%。

每經記者劉頌輝攝

在2月土地成交金額前十城市中，有6個城市平均溢價率超過10%。上海、杭州、成都、蘇州等多地均有高總價和高溢價地塊成交，且多宗地塊刷新紀錄。如杭州城東新城，5天內兩次刷新板塊樓面價紀錄；鄭州金水區一宗宅地拍出了87%的溢價率，創近三年來土拍溢價率新高。

《每日經濟新聞》記者注意到，核心城市土拍繼續保持高熱狀態，企業也迎來加倉補貨“窗口期”，帶動房企投資金額同比大幅增加。進入2025年，華潤置地、中國金茂、保利發展、招商蛇口、中海地產等央企提前“搶跑”，今年前兩月，上述央企新增土地金額和貨值均超過百億元。

高總價、高溢價地塊頻現

今年前兩月，核心城市土地市場積極信號頻現，高總價、高溢價地塊成交現象愈發普遍，且多宗地塊刷新紀錄。

具體來看，在2月20日上海2025年第一批次土拍中，4宗涉宅地塊全部溢價成交。其中，虹口區地塊經過184輪競價，最終由“中國金茂+慶隆”聯合體以總價89.64億元、溢價率38.2%競得，成為上海去年8月實行“雙高雙競”政策以來的總價“新地王”。

同日，杭州出讓的3宗涉宅用地也是溢價成交，平均溢價率達34.8%。其中，城東新城單元SC080201-48地塊經過77輪競價，最終由大家房產以總價10.83億元、溢價率54.04%、樓面價47486元/平方米奪得，該地塊樓面價也進入杭州宅地前四。

蘇州、成都的優質地塊競爭同樣激烈。2月19日，蘇州工業園區一宗宅地出讓，吸引了多家房企報名，在競價122輪后由綠城中國以溢價率21.61%競得；2月18日，成都市成華區一宗涉宅用地出讓，吸引了華潤置地、中海地產、綠城中國、越秀地產、招商蛇口、中國金茂共6家競買人參與競價，最終由華潤置地以溢價率28.26%競得該地塊。

克而瑞的監測數據顯示，2月，雖然受季節性因素和降庫存目標影響，土地成交面積同環比回落，但由于北京、上海、杭州等地迎來多宗重點地塊的高溢價成交，土地成交金額同比上漲。截至2月25日，2月全國300城經營性土地成交金額同比上升39%至917億元；平均溢價率達到13.4%，創下自2021年7月以來新高。

進入3月份，這一趨勢仍在持續。3月3日，上海嘉定一宗地塊掛牌出讓，該地塊吸引了4家競買人參與，經過40余輪競價后達到中止價，進入競“高品質建設”指標環節，最終由招商蛇口以總價26.6億元、裝修標準3000元/平方米、公共服務設施面積1500平方米、高端人才住房配建比例0.2%競得，成交樓面價31850元/平方米，溢價率達30%。

記者注意到，今年以來，多個核心城市的土地市場表現好于預期。中指研究院的數據顯示，今年前兩月，核心城市多宗熱點地塊成交帶動300城住宅用地出讓金同比增長約三成，2月300城住宅用地成交規模、土地出讓金同比均增長。

“核心城市土拍升溫背后，一是核心城市加大優質地塊供應力度，支持低密度住宅用地開發，滿足市場改善型住房需求。同時優化產品設計條件，以‘好房子’建設激活住房需求潛力。”中指研究院高級分析師孟新增表示，在市場承壓情況下，核心區“小而美”地塊能夠吸引更多企業參與土地競拍，尤其是中小型房企，這類地塊能夠幫助房企更好地平衡規模擴張與經營效益，降低開發風險，提高資金使用效率。

“在房企愈加注重‘利潤率’和‘安全性’的背景下，一二線城市采取多批次、縮量提質供地策略，其核心板塊因需求強勁、庫存低位，優質宅地成為頭部房企低風險配置的首選。”克而瑞分析指出，預計2025年上半年重點城市優質宅地高溢價成交將成為常態，同時土地熱度回升范圍從核心城市的核心板塊向外擴散，具備“低庫存+強購買力”雙重優勢的區域有望率先迎來地價回暖。

央企和國企仍是拿地主角

克而瑞的監測數據顯示，今年前兩個月，百強房企的新增貨值、新增土地價值和新增土地建筑面積總計分別為4379億元、2210億元和2691萬平方米，分別同比增加11.3%、43.5%和-2.2%。

值得注意的是，在前兩月的這波土拍熱潮中，央企和國企（以下簡稱央國企）依然是拿地主角。

記者梳理發現，前兩月全口徑拿地金額超過100億元的企業共有8家，除濱江集團外，其余7家均為央國企。其中，華潤置地、中國金茂、保利發展、招商蛇口和中海地產5家央企新增土地金額、貨值均超過百億元。從同比增速來看，5家央企的拿地金額均出現大幅增長。其中，中國金茂漲幅最為明顯，前2月拿地金額達188.5億元。

事實上，從去年四季度開始，中國金茂就加大了拿地力度，僅去年11月和12月就合計拿下12宗地塊，拿地金額高達158億元。

今年前兩月，中國金茂的拿地金額已超過200億元。具體而言，其于1月13日以20.7億元競得上海寶山地塊，2月11日斥資87.3億元拿下北京三間房地塊，2月20日又以89.6億元斬獲上海虹口地塊，2月17日則以2.8億元獲得武漢漢陽地塊。

再看華潤置地。今年1月，華潤置地在北京、杭州、成都和大連共斬獲4宗地塊，權益對價合計約93.5億元；2月，華潤置地在杭州、北京、上海和成都的拿地金額均進入當地前三，繼續聚焦核心城市，加大力度補倉。

與此同時，華潤置地所拿地塊溢價率明顯上升。如華潤置地聯合越秀地產以總價50.9億元摘得的浦東新楊思地塊，溢價率33.38%，成交樓面價為74695元/平方米，刷新了該區域的樓面價紀錄；2月25日，華潤置地以總價26.18億元競得杭州上城區錢江新城二期安琪兒地塊，成交樓面價50683元/平方米，溢價率72.48%，該地塊成為杭州單價“新地王”。

據中指研究院統計，今年前兩月，華潤置地權益拿地金額232億元，權益新增貨值355億元，均居行業第一。此外，保利發展前兩月以權益新增貨值209億元居行業次席。

值得一提的是，濱江集團成為權益拿地金額前十房企中唯一的民營房企，其拿地繼續聚焦杭州市場，前兩月以107億元的拿地金額居杭州地區首位。

“一方面是止跌回穩過程中改善型需求表現亮眼，央國企投資提前‘搶跑’，聚焦核心城市核心地塊，一季度拿地并能在年內形成可售貨值，也是央企一貫的投資風格。”克而瑞分析指出，另一方面，央國企拿地與核心城市供地節奏和供地質量密不可分，尤其是部分核心區地塊高溢價成交，中小房企想要撿漏難度頗大。“接下來，在一二線城市采取多批次、縮量提質供地策略的情況下，頭部房企還將持續加碼一二線城市的核心宅地。”

封面圖片來源：每經記者劉頌輝攝