近188億元合作拿地！新加坡房企逆勢加碼上海，短期“抄底”還是長線布局？

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

隨著國內熱點城市房地產市場“止跌回穩”趨勢顯現，外資房企開始行動起來。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，去年四季度以來，包括豐隆集團（Hong Leong Group）、慶隆集團（Kheng Leong）和星獅地產（Frasers Property）在內的新加坡房企陸續在上海獲取熱門區域地塊。這三家新加坡房企近期在上海獲取的土地，成交總額約187.79億元（全口徑），在拿地方式上均選擇與國內企業聯合開發。

“盡管上海住宅市場目前仍以本地開發商為主導，但新加坡企業的進入為市場帶來了新的設計理念、項目概念和管理標準。這有助于推動上海市場的整體發展，引入新的產品類型并提升高端住宅領域的服務水平。”第一太平戴維斯中國區市場研究部負責人簡可在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，隨著時間的推移，這種參與將進一步推動上海房地產行業的專業化發展，并增強其吸引力。

在國內房地產行業仍處于整體調整的背景下，上述新加坡房企為何會選擇在一線城市拿地？是短期“抄底”投資，還是長期錨定中國城市化的發展紅利？

外資加碼上海的“決策邏輯”

2024年樓市“止跌企穩”政策定調，市場觸底信號釋放，資本迅速捕捉到了回暖信號。

先是去年11月，豐隆集團與廈門建發集團聯手，以總價約90億元拿下上海黃浦區新天地板塊的“歷史風貌地塊”（黃浦區C020102單元096-2、097-4地塊等）。

每經記者注意到，上述地塊周邊的翠湖天地六期、中海順昌玖里、中海恒昌玖里，均是2024年開盤即售罄的豪宅項目。如翠湖天地六期均價達21萬元/平方米，單套總價為7500萬元至3.5億元，去年9月27日開盤推出108套房源當天售罄；中海順昌玖里項目于去年3月28日開盤，推出的512套房源當日幾乎售罄，成交總額達196.5億元，刷新全國單項目開盤成交金額紀錄。

今年春節后，上海土拍持續火熱。在2月20日舉行的上海土拍中，虹口區C080302單元hk329-11地塊吸引了包括中海地產、保利發展、“招商蛇口+綠城中國”聯合體、“華潤置地+越秀地產”聯合體、“金茂+慶隆”聯合體共5家競買人參與競拍。最終經過184輪競價，該地塊由“中國金茂+慶隆”聯合體以總價89.64億元、樓面價117474元/平方米、溢價率38.20%競得。

而另一宗位于松江區臨近廣富林遺址的低密度宅地（SJC10008單元05a-24號地塊），則被“星獅+國貿+金地”聯合體以總價8.15億元、樓面價26216元/平方米、溢價率13.98%競得。該地塊周邊生活氛圍濃厚，教育、商業、醫療配套完善。

來源：中指研究院

對于此次在上海合作拿地，星獅地產亞洲新興市場首席執行官公開表示：“我們很高興與長期合作伙伴金地集團和廈門國貿地產集團合作，在上海松江區開展這個激動人心的項目。不僅加強了我們在上海的業務，也突顯了我們致力于提供高品質住宅開發項目的承諾，以滿足中國社區不斷變化的需求。”

通過對比近期新加坡房企所獲上述幾宗地塊（特別是新天地與虹口地塊）的開發成熟度與不可再生性，以及成交樓面價（如虹口地塊11.75萬元/平方米）可以看出，開發商仍然在用低價鎖定未來溢價。上海中原地產市場分析師盧文曦此前曾在采訪中分析指出：“虹口這宗宅地，每平方米15萬元、16萬元算正常價，開盤賣再貴都正常。”

那么，新加坡房企為何不約而同地加碼上海市場？

“對于新加坡開發商而言，由于中國的金融和經濟周期并不總是與西方市場緊密相關，中國市場提供了多元化布局的機會，這有助于分散風險并平衡投資組合。此外，在中國市場建立強大的品牌影響力,也有助于在海外市場（尤其是新加坡和東南亞等關鍵目的地）吸引中國買家。”簡可表示，上海有非常成熟、流動性很強的房地產市場，具有規模大、透明度高和連通性強的特點，這些特質使其成為國際資本在中國尋求穩定性和長期增長機會的理想目的地。

新加坡房企的“上海方法論”

以合作模式持續布局上海，對于新加坡房企而言意味著什么?

以豐隆集團與廈門建發集團聯手獲得的新天地“歷史風貌地塊”為例，記者注意到，在該地塊的出讓條件中，對風貌保護與商業升級有嚴格要求。

如將096街坊部分、097街坊劃定為肌理（指建筑紋理與空間結構）保護范圍，096-2地塊肌理保護范圍占比不小于50%。居住方面，依托新天地區域現有高品質住宅社區基礎，融合協調地塊風貌肌理特色，居住產品有明晰的定位，打造多樣化高品質住宅產品。商業方面，應結合淮海路-新天地功能組團及復興路沿線的功能復合和能級提升需求，豐富產品類型，依托地塊周邊新天地、一大會址等重要節點，適當植入高端酒店、社區商業等多類型商業功能，完善區域商業配套。

新天地“歷史風貌地塊”建設要求 來源：上海土地市場網

第一太平戴維斯中國區策略顧問部負責人朱鋒分析指出：“新加坡資本對上海內環稀缺資產的聚焦不僅加速了城市更新，聯合開發的模式也為未來更多的資本進入提供了很好的樣板，在一定程度上解決了資本和落地的雙向最優選擇。”

事實上，上述幾家新加坡房企多年前就曾在上海落子。

如與中國金茂聯合拿下虹口“新地王”的慶隆集團，此前就曾在上海開發過沁風雅苑和沁和園(ParkEleven)項目，并將這兩個樓盤視作其在新加坡以外項目的“封面之作”，但此前已經十多年沒有在上海拿地。

據豐隆集團官網介紹，豐隆集團創立于1941年，于上世紀60年代收購了新加坡城市發展有限公司大部分股權，并開始進軍房地產開發領域。

在過去的十余年里，豐隆集團旗下的城市發展（中國）在上海、蘇州、重慶和深圳收購了總建筑面積超過140萬平方米的土地儲備和資產,涵蓋住宅、商業、產業園以及大型綜合體項目。其中較為知名有御湖別墅項目，位于上海青浦奧特萊斯附近，共120套獨棟別墅；此外還有耀江國際、豐隆廣場、豐隆虹橋中心等商辦項目。

星獅地產同樣持續投資上海市場。其官網顯示，星獅集團近年來在上海曾與金地集團、保利發展、平安聯合開發了徐匯區虹漕路的天悅項目，該項目包含住宅、長租公寓和保障性住房等業態。

而另一家新加坡老牌房企凱德集團，則早在1996年就進入上海市場，當年即動工建設上海來福士廣場項目，此后還在上海開發了凱德茂名公館、凱德?尚浦等項目。

“新加坡開發商通過聯合開發模式和多業態開發來分散風險的策略，在當前市場環境下具有顯著的有效性。通過與當地開發商合作，新加坡資本能更好地理解中國市場的政策環境、消費者偏好和運營規則，從而降低進入新市場的風險。例如，金茂與慶隆聯手，國貿、金地與星獅的合作，不僅實現了資源共享和優勢互補，還通過合作伙伴的渠道和經驗，提升了項目的落地效率和市場接受度，為項目形成強強聯合的品質保障。另外，由于有當地合作企業背書，對于新加坡資本來說也分散了投資風險。”

朱鋒認為，這種投資趨勢可能會吸引更多國際資本進入中國市場。“由于資產的稀缺性，外資對于投資上海地產的回報率預期仍有很強的決心。隨著上海內環稀缺資產價值的不斷凸顯，以及外資在這些項目中的成功案例增多，更多國際資本可能會跟隨進入中國市場。尤其是在全球經濟不確定性加大的背景下，中國一線城市的優質資產被視為‘避風港’，具有較高的投資吸引力。”

不過在盧文曦看來，海外開發商投資上海的現象還不足以形成趨勢，從近期新加坡房企聯合拿地的動作可以判斷，現階段還是更傾向于進行財務性投資。

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封面圖片來源：每經記者 張建 攝