樓市3·15｜從公區減配到房產證“消失”，買房繞不開的八大雷區，購房人怎么辦？

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

樓市從深度調整逐步走向“止跌回穩”，房價博弈之外，一場關于“品質與信任”的暗戰正在蔓延。

過去一年，《每日經濟新聞》報道的房產糾紛案例中，大多指向“貨不對板”——從公區減配、電梯降級到材料以次充好，開發商的“成本騰挪術”不斷升級，而捆綁銷售、虛假宣傳等違規手段更是屢禁不止。當“交付”成為底線，購房者不得不面對更隱蔽的品質縮水與合同陷阱。

值此3·15國際消費者權益日之際，我們梳理過去一年典型案例，結合政策趨勢與法律框架，提煉出買房“八大雷區”。

公區減配

開發商“高配”宣傳、“低配”交付已成行業頑疾。通過定制化樣板間、豪華售樓處等營造高端氛圍，但實際交付時“斷崖式減配”。

以上海某新建樓盤為例，大堂、電梯間、樓道等公共區域裝修降檔，屋內原本合同明確配備的獨立新風系統，被換成了帶新風功能的空調；業主預看房時發現多處地磚破裂，有些戶型廚房不通熱水。

不僅如此，不大的小區有一片公共綠地被劃歸為某一樓住戶所有。

開發商對公區的規劃和宣傳，當初實實在在影響了購房決策，而現實中迷你小字注明“非交付標準”“以實際為準”即可逃避責任，業主只能吃啞巴虧嗎？

北京金訴律師事務所主任王玉臣在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示：“公區屬于業主所有權的重要組成部分，開發商如果減配，也應當承擔相應的法律責任。雖然直接拿著宣傳材料去起訴大概率會敗訴，但是業主們可以盡量收集當初線上線下的宣傳資料，如樣板間、沙盤、樓書等的照片和視頻，與銷售人員的溝通記錄、開發商的宣傳視頻等，向市場監督管理局提出查處違法虛假宣傳。”

“如果相關部門不及時履職，可以提起相關行政復議或行政訴訟，督促其履職。如果相關行政機關對此進行了認定和處罰，可以此為證據，視情況提起民事訴訟進行索賠。此外，業主們還可以充分運用政府信息公開，對該項目進行全面深入的了解。同時可以與開發商協商談判，爭取化干戈為玉帛。”王玉臣說。

外立面“變臉”

開盤時宣傳“鋁板外墻”“玻璃幕墻”“現代設計”，交付時卻大面積改用廉價涂料或真石漆，導致建筑質感驟降，令業主頭疼不已。

“要立即提起相關違法查處。出現這種情況，通常可能存在兩個違法點，一是違規建設，二是虛假宣傳。”王玉臣建議。

他表示：“退一步講，即使開發商辦理了規劃變更手續，也未必是合法的。比如在銷售后變更規劃，業主有權發表意見。變更規劃并不是交個審批、給業主發個通知就可以了，而是需要經過一系列流程，開發商應當提前告知，相關部門在審批時也要嚴格按照法定程序，業主有權利提出自己的異議，同時還可以核實開發商變更規劃的程序是否合法。”

重要設施“貍貓換太子”

近年來，全國多個樓盤出現過“貍貓換太子”做法，如口頭承諾三菱電梯、某摩天大樓同款電梯，但合同只寫明“三菱或同等品牌電梯”，實際安裝“上海三菱”電梯。業主曾質問：“招標在前、售房在后，合同中的‘同等’究竟指向價格、品牌價值還是質量？”

“購房時可以要求開發商在合同中明確電梯品牌、型號及‘同等品牌’的具體標準，并注明違約責任（如差價賠償）。但在實踐中，通常開發商是不會同意的，所以購房時要做好相關取證。”

王玉臣表示：“對于模棱兩可的表述，可以和開發商進行核實，并對核實過程予以證據固定（如錄音錄像或保存溝通記錄）。但這種方式也不能完全保護購房者的合法權益，還需要相關立法的完善和相關執法部門的嚴格監管。”

強行交付

近年來，房屋質量問題“預警”、精裝變“驚裝”時常發生，盡管項目能夠通過竣工驗收，但點狀質量問題仍難以避免，如慢性滲漏水，設計不合理導致隱患等。不少業主往往會采用抵制預看房等方式，試圖令開發商重視相關問題。

但據每經記者觀察，開發商通常以“保修期內免費維修”推卸系統性整改責任，購房者往往在收房后陷入“修了壞、壞了修”的惡性循環。

如果開發商強行交付，業主能拒絕收房嗎？如何合理合法拒收？

“如果開發商強行交付，但房屋存在較為嚴重的問題，或根本沒有達到交房條件，業主可以視情況拒絕收房。在拒絕收房時，業主需要以書面文件的形式告知開發商，并要求開發商在合理期限內進行整改，在此期間產生的物業費應當由開發商承擔。如果已經收了房，但由于開發商的原因導致無法入住，物業費也是需要繳納的，不過可以要求開發商承擔相應的賠償責任。”

王玉臣提醒：“可嘗試多條腿走路，先溝通協商，如果無法解決問題，再采取申請相關行政部門履職、行政復議、行政訴訟、民事訴訟等方式。”

環評不達標

因地塊環評不達標而導致的糾紛，也成為大家關注的焦點。如果購房人購房后才發現相關情況，訴訟和協商，哪一種才是合適的方式？

王玉臣分析：“如果開發商或相關責任主體特別有擔當，主動提出有效的解決方案，可以通過簽協議的方式解決問題。如果溝通過程不順利，可以視情況采取相關法律手段。當然，可以采取邊打邊談的方式，最終達到維護業主正當權益的目的。”

“但有一點需要特別注意，在發現污染問題后，要立即向相關部門提出污染問題查處訴求，盡快推進專業機構檢測（如甲醛、重金屬超標），并保存檢測報告。”

房產證“消失”

自己全款買的房子，被開發商抵押給銀行了，導致房產證辦不了。此類情況在“保交樓”項目中更讓業主擔憂。雖然交房后可以居住，但是相關的落戶、子女上學等家庭的正常需求受到嚴重影響。

王玉臣建議：“首先，可以根據實際情況，決定是否通過民事訴訟的方式主張解除合同。如果開發商資金能力極差，可以提起對開發商延期辦證違約金之訴，作為施壓方式。”

“這種情況下，業主可以通過政府信息公開的方式核實開發商其他違法違規情況，并提起相關違法查處，以此獲取更多籌碼。在此基礎上，與開發商展開協商和談判，要求開發商在一定期限內解押、辦證，并將談判結果落實到相關協議中。”

捆綁銷售

隨著市場回暖，部分城市的“紅盤”往往會出現捆綁銷售車位、裝修等的“潛規則”，對于購房人而言，妥協可能被默認為接受潛規則。若后期發現捆綁產品質價不符，追責難度也非常大。那么在付錢之前，業主應該怎么選擇？

王玉臣建議，最好不購買此類捆綁銷售樓盤。“但如果沒有更好的選擇，可以在取證的基礎上，對這種銷售方式舉報投訴，要求住建部門依法處理。其次，務必注意謹慎簽字，一旦簽字，會大大增加維權難度。”

配套靠“畫餅”

買房人進入售樓處，最容易被各類夸大宣傳蒙蔽雙眼。常見情況包括：虛構名校分校簽約；宣稱地鐵商圈規劃，實則無政府批文；將市政公園、天然河道等包裝為“私家景觀”，而開發商往往以“宣傳僅供參考”字樣逃避夸大宣傳和虛假宣傳的責任。

王玉臣提醒：“首先，義務教育階段的學區劃分、招生政策每年都可能會有變動。各學校招生細則各不同，有的學校學位實行排名制，根據業主是否有戶籍、是否有房、買房或租房時間等信息，按照優先順序錄取。業主買房晚或者二手房，排名靠后，子女未必能順利入學。”

“其次，關于地理位置和發展前景，購房者可以要求開發商提供地塊控制性詳細規劃，或向規劃部門進行核實。最后，關于配套宣傳，可以通過小區的建設工程規劃許可證附件附圖去核實，如果沒有納入規劃，將來幾乎也不可能實現。”

封面圖片來源：每經記者 賀娟娟 攝（圖文無關）