樓市去庫存觀察 | 武漢樓市加速去庫存：新房成交量連續5個月超過供應量，“四代住宅”受追捧

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

在多重利好政策助推下，武漢商品住宅市場去庫存壓力正逐步緩解。

克而瑞監測數據顯示，截至今年1月末，武漢商品住宅庫存面積為1479.14萬平方米，去化周期由2024年上半年的超30個月降至約24個月。不僅如此，截至2月，武漢住宅市場已連續5個月成交量大于供應量。

多位武漢業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，自去年9月底新政刺激下，特別是隨著主城區改善性需求釋放，新增供應的四代產品項目采用新周轉模式均取得良好市場反饋。“隨著2025年存量房收購用作保障房、專項債券資金收購存量閑置地塊等政策力度加大，預計武漢商品住宅庫存將進一步降低。”

連續5月成交量大于供應量

“目前公司在售項目中去化最好的是120至140平方米面積段的產品。”武漢城建集團相關負責人告訴每經記者，今年前兩月公司已累計實現銷售額約20億元，排在武漢區域榜首，“特別是年后去化情況有所加快”。

另一家全國性房企武漢區域相關負責人告訴記者：“公司目前在武漢主要是在對存量進行消化，沒有全新產品推出，銷售情況并沒有明顯變化。”但據其觀察，從去年下半年以來，在武漢市場上銷售較好的是“四代住宅”項目。

2025年2月武漢新房供應和成交情況 來源：克而瑞

克而瑞武漢監測數據顯示，2月武漢商品住宅供應約21.4萬平方米，供應環比下滑7.2%，同比維持50%的增幅，整體新增供貨不足；成交37.6萬平方米，環比上漲19.3%，同比上漲43.4%。“成交以少量區域紅盤補貨及歷史庫存消化為主，其中準四代住宅項目去化率均在50%以上。”

具體來看，萬科云泊江岸推出二期地塊，這也是萬科武漢首個準四代項目，在一期戶型基礎上優化空間結構、提高實際得房率，實現開盤首日去化率53%；同樣是準四代項目的城投金沙樾在2月兩次加推，戶型以88—108平方米三房為主，主打剛需，高得房率和低總價突出，兩次加推去化率均在90%以上。

“紅盤的虹吸效應明顯，單個熱銷項目展現出對企業業績的強大帶動能力。”克而瑞分析指出，新政刺激下，在城市熱點區域開發一塊小而美的土地，產品品質優秀甚至做到極致，以合理投資回報下的價格出售，最終迅速完成出清，以此為核心的“新周轉模式”再次得到市場層面的背書。“疊加庫存項目選擇低價出清，兩者作用下武漢住宅市場已連續5個月成交量大于供應量。”

事實上，自去年下半年以來，在“一攬子增量政策”利好下，武漢商品住宅市場去化周期呈整體下降趨勢，去庫存壓力也在逐步緩解。

克而瑞監測數據顯示，2024年下半年，武漢新房成交面積535萬平方米，占全年成交量的64%，去化周期也明顯下降。盡管新增供應僅374萬平方米達歷史最低點，但新增預售的銷量占比超過一半，新規范產品熱銷。

而從成交面積段來看，據中指研究院數據，2024年武漢新房市場100平方米以下剛需產品成交占比降幅明顯，合計下調3.69個百分點；100—120平方米、120—140平方米和140—180平方米面積段產品成交占比均同比增長，其中140—180平方米面積段產品占比增幅最大，達3.76個百分點。

“自2024年3月起，武漢全面實施新型住宅設計創新試點，多個高品質住宅項目相繼入市并熱銷，滿足了居民對優質居住空間的追求，也提高了整個市場的交易活躍度。”中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政在接受每經記者采訪時表示，2024年武漢市共計推盤151次，開盤去化率為28%，同比提升6個百分點。“雖然推盤規模下降明顯，但隨著高品質住宅項目入市的增多，市場去化率改善更為明顯。”

不過值得一提的是，武漢城市外圍低價值片區、新區庫存占比仍相對較高，且有逐步增加態勢。克而瑞數據顯示，截至今年1月末，武漢東西湖區、黃陂區庫存套數占比分別達到14.28%、10.39%，較2024年末分別增長了0.07%、0.22%，尤其以100—140平方米產品庫存占比較高。

戴德梁行武漢公司研究部經理胡韻此前也表示，目前去化壓力較大的區域仍集中于武漢遠城區，今年遠城區供應正逐步放緩，長期來看，預計遠城區存量去化有望通過以時間換空間的方式逐步緩解。

商改住盤活存量資產

事實上，作為2024年全國新房成交量領先的城市，武漢近年來新房庫存量持續高企。截至今年1月末，武漢商品住宅庫存面積達1479.14萬平方米，僅次于成都。

為加速去庫存，武漢積極響應中央會議精神，2024年持續優化房地產政策，努力推動房地產市場止跌回穩，優化升級“漢十條”政策，先后發布該政策的2.0和3.0版，包括降利率、降首付、購房補貼、上調貸款額度等優惠政策，并持續舉辦房交會，促進需求不斷釋放。

同時，武漢加大供給端改革力度，鼓勵實施住宅產品設計創新，增加高品質住宅供給，并通過“收調供”等手段，盤活存量土地，提升企業投資信心。各行政區“因區施策”，從人才、多孩家庭、以舊換新等方面精準施策。

以盤活存量土地為例，戴德梁行數據顯示，2024年武漢市共成交197宗地塊，總成交面積827.4萬平方米，其中涉宅用地成交面積占比達50.9%。在成交的197宗地塊中，有6宗為商改住地塊，分別是原長江中心B2地塊、原保利維塔地塊、原江南實業地塊、原華僑城歡樂天際中央區TOD商服地塊，以及兩宗原青山濱江交投商服地塊。

據不完全統計，2024年，武漢市共有10個項目申請商改住。在推行商改住工作方面，武漢開創了全國盤活存量資產的先河。“武漢已經完成多宗土地調規，今年將持續推進‘商改住’，同時探索利用專項債券資金收購存量閑置地塊的新模式。”李國政表示。

此外，武漢也在持續探索存量房收購。就在近期，湖北大學陽邏校區計劃通過“以購代建”購買武漢城建·水岸項目5號樓、6號樓存量商品房352套，將用于學生住宿。

據《中國新聞周刊》報道，該項目地處武漢遠郊，庫存壓力大，入住率僅有20％左右。而此次總購置費用1.72億元，購置面積37048.04平方米，平均收購單價約4650元/平方米，低于當前市場均價，較該項目備案均價每平方米折價約2680元，折價比例約36.6%。

“武漢市安家與安居公司已經收購一批存量商業、住宅用作保障房，預計今年將繼續用好3000億元保障性住房再貸款，加大存量房收購用作保障房力度，加速商品住宅去庫存。”李國政表示，武漢將持續在供需兩端發力，通過購房政策支持、房票推進、好房子供給和土地盤活等措施，逐步實現預期修復，從“止跌回穩”邁向“企穩回升”，實現更加健康穩定的高質量發展。

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封面圖片來源：每經記者 張明雙 攝