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          樓市去庫存觀察 | 武漢樓市加速去庫存:新房成交量連續5個月超過供應量,“四代住宅”受追捧

          每日經濟新聞 2025-03-13 18:55:53

          ◎截至2024年1月末,武漢商品住宅庫存面積為1479.14萬平方米,去化周期由2024年上半年的超30個月降至約24個月。自去年9月底新政實施以來,特別是主城區改善性需求釋放和“四代住宅”項目的推出,武漢住宅市場已連續5個月成交量大于供應量。

          ◎武漢還通過“商改住”政策盤活存量土地,并計劃利用專項債券資金收購存量閑置地塊,進一步緩解庫存壓力。業內人士預計,2025年武漢將繼續加大收購存量房用作保障房,助力市場健康穩定發展。

          每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

          在多重利好政策助推下,武漢商品住宅市場去庫存壓力正逐步緩解。

          克而瑞監測數據顯示,截至今年1月末,武漢商品住宅庫存面積為1479.14萬平方米,去化周期由2024年上半年的超30個月降至約24個月。不僅如此,截至2月,武漢住宅市場已連續5個月成交量大于供應量。

          多位武漢業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,自去年9月底新政刺激下,特別是隨著主城區改善性需求釋放,新增供應的四代產品項目采用新周轉模式均取得良好市場反饋。“隨著2025年存量房收購用作保障房、專項債券資金收購存量閑置地塊等政策力度加大,預計武漢商品住宅庫存將進一步降低。”

          連續5月成交量大于供應量

          “目前公司在售項目中去化最好的是120至140平方米面積段的產品。”武漢城建集團相關負責人告訴每經記者,今年前兩月公司已累計實現銷售額約20億元,排在武漢區域榜首,“特別是年后去化情況有所加快”。

          另一家全國性房企武漢區域相關負責人告訴記者:“公司目前在武漢主要是在對存量進行消化,沒有全新產品推出,銷售情況并沒有明顯變化。”但據其觀察,從去年下半年以來,在武漢市場上銷售較好的是“四代住宅”項目。

          2025年2月武漢新房供應和成交情況 來源:克而瑞

          克而瑞武漢監測數據顯示,2月武漢商品住宅供應約21.4萬平方米,供應環比下滑7.2%,同比維持50%的增幅,整體新增供貨不足;成交37.6萬平方米,環比上漲19.3%,同比上漲43.4%。“成交以少量區域紅盤補貨及歷史庫存消化為主,其中準四代住宅項目去化率均在50%以上。”

          具體來看,萬科云泊江岸推出二期地塊,這也是萬科武漢首個準四代項目,在一期戶型基礎上優化空間結構、提高實際得房率,實現開盤首日去化率53%;同樣是準四代項目的城投金沙樾在2月兩次加推,戶型以88—108平方米三房為主,主打剛需,高得房率和低總價突出,兩次加推去化率均在90%以上。

          “紅盤的虹吸效應明顯,單個熱銷項目展現出對企業業績的強大帶動能力。”克而瑞分析指出,新政刺激下,在城市熱點區域開發一塊小而美的土地,產品品質優秀甚至做到極致,以合理投資回報下的價格出售,最終迅速完成出清,以此為核心的“新周轉模式”再次得到市場層面的背書。“疊加庫存項目選擇低價出清,兩者作用下武漢住宅市場已連續5個月成交量大于供應量。”

          事實上,自去年下半年以來,在“一攬子增量政策”利好下,武漢商品住宅市場去化周期呈整體下降趨勢,去庫存壓力也在逐步緩解。

          克而瑞監測數據顯示,2024年下半年,武漢新房成交面積535萬平方米,占全年成交量的64%,去化周期也明顯下降。盡管新增供應僅374萬平方米達歷史最低點,但新增預售的銷量占比超過一半,新規范產品熱銷。

          而從成交面積段來看,據中指研究院數據,2024年武漢新房市場100平方米以下剛需產品成交占比降幅明顯,合計下調3.69個百分點;100—120平方米、120—140平方米和140—180平方米面積段產品成交占比均同比增長,其中140—180平方米面積段產品占比增幅最大,達3.76個百分點。

          “自2024年3月起,武漢全面實施新型住宅設計創新試點,多個高品質住宅項目相繼入市并熱銷,滿足了居民對優質居住空間的追求,也提高了整個市場的交易活躍度。”中指研究院(華中)市場研究中心主任李國政在接受每經記者采訪時表示,2024年武漢市共計推盤151次,開盤去化率為28%,同比提升6個百分點。“雖然推盤規模下降明顯,但隨著高品質住宅項目入市的增多,市場去化率改善更為明顯。”

          不過值得一提的是,武漢城市外圍低價值片區、新區庫存占比仍相對較高,且有逐步增加態勢。克而瑞數據顯示,截至今年1月末,武漢東西湖區、黃陂區庫存套數占比分別達到14.28%、10.39%,較2024年末分別增長了0.07%、0.22%,尤其以100—140平方米產品庫存占比較高。

          戴德梁行武漢公司研究部經理胡韻此前也表示,目前去化壓力較大的區域仍集中于武漢遠城區,今年遠城區供應正逐步放緩,長期來看,預計遠城區存量去化有望通過以時間換空間的方式逐步緩解。

          商改住盤活存量資產

          事實上,作為2024年全國新房成交量領先的城市,武漢近年來新房庫存量持續高企。截至今年1月末,武漢商品住宅庫存面積達1479.14萬平方米,僅次于成都。

          為加速去庫存,武漢積極響應中央會議精神,2024年持續優化房地產政策,努力推動房地產市場止跌回穩,優化升級“漢十條”政策,先后發布該政策的2.0和3.0版,包括降利率、降首付、購房補貼、上調貸款額度等優惠政策,并持續舉辦房交會,促進需求不斷釋放。

          同時,武漢加大供給端改革力度,鼓勵實施住宅產品設計創新,增加高品質住宅供給,并通過“收調供”等手段,盤活存量土地,提升企業投資信心。各行政區“因區施策”,從人才、多孩家庭、以舊換新等方面精準施策。

          以盤活存量土地為例,戴德梁行數據顯示,2024年武漢市共成交197宗地塊,總成交面積827.4萬平方米,其中涉宅用地成交面積占比達50.9%。在成交的197宗地塊中,有6宗為商改住地塊,分別是原長江中心B2地塊、原保利維塔地塊、原江南實業地塊、原華僑城歡樂天際中央區TOD商服地塊,以及兩宗原青山濱江交投商服地塊。

          據不完全統計,2024年,武漢市共有10個項目申請商改住。在推行商改住工作方面,武漢開創了全國盤活存量資產的先河。“武漢已經完成多宗土地調規,今年將持續推進‘商改住’,同時探索利用專項債券資金收購存量閑置地塊的新模式。”李國政表示。

          此外,武漢也在持續探索存量房收購。就在近期,湖北大學陽邏校區計劃通過“以購代建”購買武漢城建·水岸項目5號樓、6號樓存量商品房352套,將用于學生住宿。

          據《中國新聞周刊》報道,該項目地處武漢遠郊,庫存壓力大,入住率僅有20%左右。而此次總購置費用1.72億元,購置面積37048.04平方米,平均收購單價約4650元/平方米,低于當前市場均價,較該項目備案均價每平方米折價約2680元,折價比例約36.6%。

          “武漢市安家與安居公司已經收購一批存量商業、住宅用作保障房,預計今年將繼續用好3000億元保障性住房再貸款,加大存量房收購用作保障房力度,加速商品住宅去庫存。”李國政表示,武漢將持續在供需兩端發力,通過購房政策支持、房票推進、好房子供給和土地盤活等措施,逐步實現預期修復,從“止跌回穩”邁向“企穩回升”,實現更加健康穩定的高質量發展。

          免責聲明:本文內容與數據僅供參考,不構成投資建議,使用前請核實。據此操作,風險自擔。

          封面圖片來源:每經記者 張明雙 攝

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          武漢市 樓市 庫存 政策

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