河南洛陽城中村改造“以購代建”，用存量房解決安置需求，專家稱“具有可復制性”

每經記者 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

為加快推進城中村改造，又有城市開始嘗試在制度上創新了。

3月11日，洛陽發布《城中村改造以購代建實施方案（試行）》，創新推出房票安置、自主購買、組織購買三種模式，打破了過往傳統的回遷安置模式。

《每日經濟新聞》記者注意到，此次洛陽城中村改造的核心在于“用存量房解決安置需求”，以購代建安置在洛陽全市城市區范圍內實施。

而在過往，城市更新以及城中村改造，較為常見的模式是地方政府通過新建安置房完成拆遷補償，但隨著房地產市場進入存量時代，傳統模式容易造成重復建設與資源浪費，因此不少城市開始嘗試新方法，比如原拆原建、房票安置等。

來源：易居研究院

“現在洛陽‘以購代建’政策才剛下來，我們目前還在積極對接政府推進，等有了實質性進展再向外界透露。”3月13日下午，洛陽本地一開發商人士向每經記者表示。

“以購代建”模式具有可復制性

根據方案，以購代建安置在洛陽全市城市區范圍內實施，購買房源為城市區范圍內已開工未銷售且取得商品房預售許可證的住宅項目，或轄區內其他已取得不動產權證書、無產權糾紛的住房。

方案還明確，安置對象涵蓋擬征遷需安置以及已簽協議但未分房或未足額分房的人群。在保留傳統新建安置房安置方式的基礎上，創新推出房票安置、自主購買和組織購買三種模式。

房票安置模式下，房票持有人為被征收房屋所有權人，房票金額包含安置補償權益及政策性獎勵，使用期限最長6個月。持票人可在“房源庫”自主選房，購房款不得低于房票金額的90%。若逾期未用，房票作廢，由轄區政府按原方案安置。

自主購買模式給予安置對象更多自主選擇權。轄區政府核算補償金額后，安置對象需在6個月內自主選購住宅并簽訂合同。政府統一匯總購房情況后集中代付房款，且購房價值不得低于補償總金額的90%。

組織購買模式則由各城市區政府主導，實施主體負責成本審核、談判等工作，選定項目并制定方案，經市住建局審核備案后實施。購買價格遵循嚴格原則，確保合理公正，購買后再組織安置對象簽約。

此外，方案還配套多項優惠政策。契稅方面，按規定可享受稅收減免；教育保障上，憑購房合同可在新購房屋學區辦理子女入學，交付前保留原學區入學資格；組織購買模式下符合條件的樓盤，可享受稅費減免；金融支持方面，簽訂合同的安置對象可申請商業貸款或公積金支持。

“不少城市近年都在因地制宜地進行城市更新或舊城改造的創新探索，此次洛陽政策的創新點在于‘用存量房解決安置需求’，且提供了多種選擇方式。從房地產市場角度來看，能夠有效盤活資源，跳出了過往傳統的新建安置房思路，提供了一種解題新思路。在存量房時代，這種創新模式具有可復制性和較高推廣價值。”3月13日上午，中國礦業大學（北京）管理學院碩士生企業導師支培元在接受每經記者采訪時表示。

“洛陽用存量房解決安置費需求的思路，對當地房地產市場供需關系也將產生積極影響，有助于消化存量房，特別是那些已開工銷售的住宅項目。此外，給安置對象提供多種選擇，也有利于提升安置滿意度。”中國城市發展研究院農文旅產業振興研究院常務副院長袁帥向每經記者表示。

城市更新項目占比將進一步提升

2025年以來，多地出臺了城市更新相關政策方案。

比如，山東啟動了844個改造項目，涵蓋老舊小區、棚戶區改造、加裝電梯等；重慶將新開工改造老舊小區1227個、3011萬平方米等。

在支培元看來，過往城市更新或城中村改造難以推進的一個核心問題，在于政府、開發商、居民等多方利益難以協調。其中，資金短缺、改造資金需求大、融資渠道有限是重要原因。

每經記者注意到，今年有不少城市在因地制宜地進行創新探索。

據廣東省住房和城鄉建設廳披露，在廣東佛山郊邊村的舊城改造中創新補償方式，提供產權調換、貨幣補償或兩者相結合的三種補償方式，開拓性地提供多達10個安置小區房源供被拆遷戶選擇，其中7個是存量房小區，選房后即可交付，顯著縮短了村民安置時間。

還有部分城市加大了對城市更新的資源統籌和產業策劃。如成都劃定78個重點更新單元和119個一般更新單元，由各區政府組織編制更新單元實施規劃，加強業態運營策劃，有序引導項目實施。

中指研究院推測，隨著更多城市更新項目落地，部分地區城建項目中城市更新項目占比將進一步提升，成為擴內需的重要力量。無論是基于新形勢的需要，還是城市更新內在發展的要求，2025年城市更新行業都將進入多模式創新、多機制支持、多要素保障、多主體參與的新發展時期。

封面圖片來源：每經記者 張建 攝