南京新房庫(kù)存分化明顯 江寧等區(qū)域去化相對(duì)艱難

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

樓市進(jìn)入新一輪“去庫(kù)存”周期，今年年初以來(lái)，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)庫(kù)存量出現(xiàn)不同程度回落，庫(kù)存壓力開(kāi)始緩解。

克而瑞的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至今年1月末，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市狹義庫(kù)存量同比下降了11%。不過(guò)，南京樓市的狹義庫(kù)存去化周期仍超過(guò)20個(gè)月，其中，70平方米以下小面積段存在庫(kù)存積壓情況，郊區(qū)個(gè)別板塊庫(kù)存量較大，且環(huán)比2024年底有所上升。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，3月6~8日，南京江寧區(qū)舉辦商品房新春展銷(xiāo)會(huì)，邀請(qǐng)29家房企攜32個(gè)商品房項(xiàng)目參與。據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局介紹，在三天時(shí)間里，該展銷(xiāo)會(huì)累計(jì)認(rèn)購(gòu)商品房494套，成交總金額13.1億元。

3月12日，一家參展樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，雖然江寧區(qū)在南京主城區(qū)之外，但實(shí)際上購(gòu)房需求量大，希望相關(guān)部門(mén)多組織類(lèi)似的房展會(huì)，提供額外的購(gòu)房補(bǔ)助，促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)快速去化。

小面積公寓現(xiàn)去化難題

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，南京市新建商品住宅成交面積約27萬(wàn)平方米，供應(yīng)面積12萬(wàn)平方米，分別環(huán)比下降58%、72%。截至當(dāng)月末，南京的庫(kù)存面積約825萬(wàn)平方米。

記者注意到，2025年1月末，江寧區(qū)的庫(kù)存套數(shù)占比為21.2%，較2024年末上升0.19個(gè)百分點(diǎn)，居南京各區(qū)首位。浦口區(qū)、棲霞區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)和六合區(qū)等遠(yuǎn)郊區(qū)域的庫(kù)存套數(shù)占比分別為 16.71%、13.25%、8.02%、7.06%、6.72%和6.65%。相較而言，南京核心區(qū)域樓市則是供不應(yīng)求，如玄武、秦淮的庫(kù)存量占比均不到5%。

從庫(kù)存套數(shù)分面積段來(lái)看，南京市主要為70平方米以下小面積段的房源庫(kù)存積壓，今年1月末的庫(kù)存套數(shù)占比高達(dá)29.31%，其中九成是酒店式公寓等具備投資屬性產(chǎn)品，呈現(xiàn)顯著的供過(guò)于求狀況?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心認(rèn)為，南京小面積段酒店式公寓庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)較大，隨著投資投機(jī)需求退潮，未來(lái)將面臨不小的去化壓力。

然而，目前南京新房庫(kù)存分化依然明顯。主城四區(qū)鼓樓、秦淮、建鄴、玄武的新房去化周期相對(duì)健康，江寧、江北等副城區(qū)域新房去化相對(duì)艱難。從小板塊來(lái)看，去年土地零出讓的雨花核心區(qū)、軟件谷、南部新城、燕子磯新城等已經(jīng)率先達(dá)到新的樓市供求平衡。

以江北為例，該區(qū)域的土地出讓量依然較大，未來(lái)上市新房庫(kù)存壓力也會(huì)比較大。據(jù)南京拉普達(dá)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)李子墨介紹，南京自去年起打響去庫(kù)存大戰(zhàn)，接連出臺(tái)了不少重磅政策助力去庫(kù)存，包括取消限購(gòu)、給買(mǎi)房補(bǔ)貼、舉辦房展會(huì)、出臺(tái)房票安置政策、改變土地出讓策略等，取得了一定的成效。

去年新房成交處于低位

針對(duì)庫(kù)存去化壓力，南京一些區(qū)域已經(jīng)提前行動(dòng)起來(lái)。

據(jù)“宜居南京”微信公眾號(hào)消息，3月6日至8日，江寧區(qū)舉辦2025年度商品房新春展銷(xiāo)會(huì)，招商蛇口、奧體建設(shè)、仁恒置地等29家企業(yè)的32個(gè)商品房項(xiàng)目參展，涉及房源3734套。

值得注意的是，本次展銷(xiāo)會(huì)推出購(gòu)房人限時(shí)購(gòu)房補(bǔ)助、賣(mài)舊換新補(bǔ)助及企業(yè)返補(bǔ)等三項(xiàng)優(yōu)惠：對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品房的，額外給予購(gòu)房合同金額1%的限時(shí)購(gòu)房補(bǔ)助；對(duì)在今年1月1日至3月8日期間出售1套區(qū)內(nèi)自有住宅，并在展會(huì)三天內(nèi)購(gòu)買(mǎi)參展新建商品住宅的購(gòu)房人，除享受對(duì)應(yīng)限時(shí)購(gòu)房補(bǔ)助外，再給予原自有住宅成交價(jià)款0.5%的“賣(mài)舊換新”補(bǔ)助；企業(yè)額外再給予總額最高4萬(wàn)元的江寧區(qū)家電券、購(gòu)車(chē)券及文旅套餐券等抵用券。

此外，展銷(xiāo)會(huì)還邀請(qǐng)相關(guān)政府部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)等參展，設(shè)置房產(chǎn)、稅務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)及金融服務(wù)等政策咨詢(xún)區(qū)，方便市民了解最新購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金貸款等政策，以及辦理補(bǔ)助認(rèn)證等手續(xù)。

據(jù)南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟祥遠(yuǎn)介紹，商品房庫(kù)存量大，主要原因在于市場(chǎng)需求萎縮，南京全市新房成交量最高峰時(shí)一年成交達(dá)到約10.7萬(wàn)套，而去年新房成交套數(shù)減少到約3.4萬(wàn)套。部分投資客退場(chǎng)，導(dǎo)致公寓類(lèi)產(chǎn)品去化困難。

李子墨認(rèn)為，目前南京樓市分化加劇，一方面因?yàn)榉康禺a(chǎn)進(jìn)入了新的改善時(shí)代，房子回歸自住屬性，需求集中到主城的低密產(chǎn)品。不像以前樓市火爆時(shí)期，大多數(shù)購(gòu)房者選擇在新城板塊投資。

另外，受到土地供應(yīng)端的影響，部分區(qū)域土地供應(yīng)量大，且現(xiàn)在實(shí)行新的住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，新拿地的項(xiàng)目可以打造產(chǎn)品力更高、得房率更高的第四代住宅，對(duì)于區(qū)域在售樓盤(pán)來(lái)說(shuō)也有較大沖擊，若不降價(jià)就很難賣(mài)得動(dòng)。

在李子墨看來(lái)，要助力新房去庫(kù)存，需要出臺(tái)更有力的政策。比如人才房票安置措施，買(mǎi)房時(shí)直接在市場(chǎng)價(jià)的基礎(chǔ)上給予折扣，同時(shí)還能疊加一次性購(gòu)房補(bǔ)貼，以真金白銀刺激購(gòu)房需求。另外，加大城中村改造及城市更新規(guī)模，繼續(xù)加大“以舊換新”政策范圍，鼓勵(lì)更多在售新盤(pán)參與進(jìn)來(lái)。

孟祥遠(yuǎn)也表示，去庫(kù)存工作需要通過(guò)政策在房地產(chǎn)交易等環(huán)節(jié)進(jìn)一步刺激。此外，南京未來(lái)的土地供應(yīng)應(yīng)該注意規(guī)模和結(jié)構(gòu)，量入為出，針對(duì)新房庫(kù)存壓力較大的區(qū)域，應(yīng)減少土地供應(yīng)。