廣州外圍區域新房庫存承壓 新盤借“小陽春”集中入市

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

“包括廣州在內的多個熱門城市，目前房地產市場呈現出相似的特征，改善型戶型開始發力，城市核心區的樓盤優先回暖，而以前一些沒有賣完的存量盤，以及一些郊區樓盤，基本還處于跑量階段。”

3月11日下午，廣州一家頭部房企的營銷人士告訴《每日經濟新聞》記者，現在國家鼓勵開發商做更好的產品，如不少城市發布計容新規之后得房率可以做得更高，開發商通過打造好產品可以更好地吸引購房者。

《每日經濟新聞》記者注意到，在一線城市中，廣州樓市短期內仍面臨一定的去庫存壓力。

克而瑞的數據顯示，截至今年1月末，廣州狹義庫存去化周期超過20個月，庫存主力面積段為100~120平方米，占比為21.64%。具體來看，增城區以23.12%的庫存占比位居榜首，花都區和番禺區分列第二和第三位。

外圍片區拉高整體庫存

針對廣州新房庫存去化周期超過20個月的現狀，多位業內人士在接受記者采訪時表示，廣州市場分化進一步加劇，核心區樓盤因優質教育資源、成熟商業配套及地鐵交通優勢，成為改善型買家的首選。相反，外圍片區由于配套尚待完善，導致庫存居高不下。

廣州當地房產中介小梁向記者表示：“如果從廣州樓市各區域的成交看，海珠、白云、荔灣等都屬于成交較為火熱的片區，而增城、從化、南沙等片區因為過往供應量較大，導致整體庫存去化周期較長，從而拉高了廣州的整體庫存水平。”

“事實上，這些庫存較高區域也存在不少成交火熱的板塊，比如增城新塘和南沙金洲，都屬于片區內成交較為火熱的板塊。”小梁補充道。

從今年以來的成交情況看，今年春節后廣州樓市迅速回穩。據廣州陽光家緣數據，今年2月，廣州一手住宅共網簽3420套、36.3萬平方米，同比均大幅上漲。廣州市房地產中介協會的數據顯示，2月（1月26日至2月25日）二手住宅共網簽6278套、62.21萬平方米，同比分別增長29.04%、26.90%。

廣州市房地產中介協會表示，今年2月以來，廣州多個二手房樓盤成交量同比大漲。具體來看，駿景花園增幅高達216.67%，實地常春藤增長100%，華景新城增長66.67%，富力廣場、嶺南新世界和中海花灣壹號分別增長87.50%、83.33%和75%，“預計3月二手住宅網簽極大概率將回升至萬宗以上水平。”

“去年10月，廣州樓市成交量的顯著增長成為關鍵轉折點。”廣東中原地產項目部總經理黃韜表示，今年以來，廣州樓市仍然延續著去年的成交行情，但不同區域的市場復蘇有快有慢，市中心區及改善型樓盤成交量優先回暖，偏遠區及剛需樓盤成交回升較為緩慢。“我的判斷是，如果今年廣州樓市能實現‘小陽春’行情，就基本能實現‘止跌回穩’。”

3月多個新盤將入市

在廣州樓市庫存呈現分化的背景下，市場供應端也出現了新的變化，3月迎來了一波新盤入市潮。

安居客廣州的數據顯示，3月，廣州預計有13個全新樓盤項目入市。海珠區作為本輪新盤供應的核心區域，將有6個新盤亮相，占全市入市新盤總數的近一半。其中包括市場關注度較高的包括中交·天翠、綠城·馥香園和越秀熙悅江灣等樓盤。

具體來看，中交·天翠主推90~140平方米戶型，綠城·馥香園主打85~128平方米戶型，兩個項目的吹風價約為5.8萬~6.2萬元/平方米。越秀熙悅江灣則主推86~122平方米戶型，吹風價約為5.35萬~6.64萬元/平方米。此外，保利天奕與琶洲·樾｜華樾項目，則屬于市場關注度較高的高端改善型住宅。

進入3月以來，盡管海珠區新盤集中入市，但整體庫存仍處于健康區間。廣州中原地產的數據顯示，截至2025年1月底，海珠區的去化周期為14.1個月，在廣州全市范圍內僅高于白云區的12.7個月。

在土地供應方面，在2月28日廣州市規劃和自然資源局舉辦的2025年春季土地推介會上，30宗優質地塊集中亮相，包括中心區23宗、外圍區7宗，位于廣州國際金融城、天河智谷海珠創新灣、白鵝潭、白云新城等核心區域，精準匹配企業多元化發展定位和群眾多樣化住房選擇的需求。本次推介會吸引了保利發展、綠城中國、中海地產、招商蛇口、越秀地產等50余家知名房企參加。會上發布的《2025年廣州供地藍皮書》提到，今年廣州計劃供應涉宅用地131宗。

“穩樓市是今年各地的重要工作目標。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為，目前，全國一二手房價已經展現出積極的止跌回穩態勢，但并未出現全面回暖。對開發商而言，還需貫徹“以價保量”的營銷策略，繼續以優惠的價格吸引購房者，未來“好房子、好價格、好服務”將是開發商助力樓市持續回暖的關鍵。