南京新房庫存分化明顯 江寧等區域去化相對艱難

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

樓市進入新一輪“去庫存”周期，今年年初以來，重點城市房地產庫存量出現不同程度回落，庫存壓力開始緩解。

克而瑞的監測數據顯示，截至今年1月末，全國50個重點城市狹義庫存量同比下降了11%。不過，南京樓市的狹義庫存去化周期仍超過20個月，其中，70平方米以下小面積段存在庫存積壓情況，郊區個別板塊庫存量較大，且環比2024年底有所上升。

《每日經濟新聞》記者注意到，3月6~8日，南京江寧區舉辦商品房新春展銷會，邀請29家房企攜32個商品房項目參與。據南京市住房保障和房產局介紹，在三天時間里，該展銷會累計認購商品房494套，成交總金額13.1億元。

3月12日，一家參展樓盤的置業顧問在接受記者采訪時表示，雖然江寧區在南京主城區之外，但實際上購房需求量大，希望相關部門多組織類似的房展會，提供額外的購房補助，促進開發企業快速去化。

小面積公寓現去化難題

克而瑞的數據顯示，今年1月，南京市新建商品住宅成交面積約27萬平方米，供應面積12萬平方米，分別環比下降58%、72%。截至當月末，南京的庫存面積約825萬平方米。

記者注意到，2025年1月末，江寧區的庫存套數占比為21.2%，較2024年末上升0.19個百分點，居南京各區首位。浦口區、棲霞區、溧水區、高淳區、雨花臺區和六合區等遠郊區域的庫存套數占比分別為 16.71%、13.25%、8.02%、7.06%、6.72%和6.65%。相較而言，南京核心區域樓市則是供不應求，如玄武、秦淮的庫存量占比均不到5%。

從庫存套數分面積段來看，南京市主要為70平方米以下小面積段的房源庫存積壓，今年1月末的庫存套數占比高達29.31%，其中九成是酒店式公寓等具備投資屬性產品，呈現顯著的供過于求狀況?？硕鸬禺a研究中心認為，南京小面積段酒店式公寓庫存風險較大，隨著投資投機需求退潮，未來將面臨不小的去化壓力。

然而，目前南京新房庫存分化依然明顯。主城四區鼓樓、秦淮、建鄴、玄武的新房去化周期相對健康，江寧、江北等副城區域新房去化相對艱難。從小板塊來看，去年土地零出讓的雨花核心區、軟件谷、南部新城、燕子磯新城等已經率先達到新的樓市供求平衡。

以江北為例，該區域的土地出讓量依然較大，未來上市新房庫存壓力也會比較大。據南京拉普達地產研究院院長李子墨介紹，南京自去年起打響去庫存大戰，接連出臺了不少重磅政策助力去庫存，包括取消限購、給買房補貼、舉辦房展會、出臺房票安置政策、改變土地出讓策略等，取得了一定的成效。

去年新房成交處于低位

針對庫存去化壓力，南京一些區域已經提前行動起來。

據“宜居南京”微信公眾號消息，3月6日至8日，江寧區舉辦2025年度商品房新春展銷會，招商蛇口、奧體建設、仁恒置地等29家企業的32個商品房項目參展，涉及房源3734套。

值得注意的是，本次展銷會推出購房人限時購房補助、賣舊換新補助及企業返補等三項優惠：對購買商品房的，額外給予購房合同金額1%的限時購房補助；對在今年1月1日至3月8日期間出售1套區內自有住宅，并在展會三天內購買參展新建商品住宅的購房人，除享受對應限時購房補助外，再給予原自有住宅成交價款0.5%的“賣舊換新”補助；企業額外再給予總額最高4萬元的江寧區家電券、購車券及文旅套餐券等抵用券。

此外，展銷會還邀請相關政府部門、金融機構等參展，設置房產、稅務、不動產及金融服務等政策咨詢區，方便市民了解最新購房補貼、公積金貸款等政策，以及辦理補助認證等手續。

據南京市房地產學會副會長孟祥遠介紹，商品房庫存量大，主要原因在于市場需求萎縮，南京全市新房成交量最高峰時一年成交達到約10.7萬套，而去年新房成交套數減少到約3.4萬套。部分投資客退場，導致公寓類產品去化困難。

李子墨認為，目前南京樓市分化加劇，一方面因為房地產進入了新的改善時代，房子回歸自住屬性，需求集中到主城的低密產品。不像以前樓市火爆時期，大多數購房者選擇在新城板塊投資。

另外，受到土地供應端的影響，部分區域土地供應量大，且現在實行新的住宅建設標準，新拿地的項目可以打造產品力更高、得房率更高的第四代住宅，對于區域在售樓盤來說也有較大沖擊，若不降價就很難賣得動。

在李子墨看來，要助力新房去庫存，需要出臺更有力的政策。比如人才房票安置措施，買房時直接在市場價的基礎上給予折扣，同時還能疊加一次性購房補貼，以真金白銀刺激購房需求。另外，加大城中村改造及城市更新規模，繼續加大“以舊換新”政策范圍，鼓勵更多在售新盤參與進來。

孟祥遠也表示，去庫存工作需要通過政策在房地產交易等環節進一步刺激。此外，南京未來的土地供應應該注意規模和結構，量入為出，針對新房庫存壓力較大的區域，應減少土地供應。