年報解讀︱金地集團2024年歸母凈虧61億元，資產負債率降至64.8%，業績重壓下如何轉型與布局？

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

3月24日晚間，金地集團（SH600383，股價4.56元，市值205.87億元）發布2024年度業績報告，去年公司實現營業收入753.44億元，同比下降23.22%；歸母凈虧損61.15億元，同比下降超過788%，為金地集團自2001年上市以來首次虧損。

金地集團在年報中表示，凈利潤下滑的主要原因是近年銷售規模下降，開發業務結轉規模和結算毛利率下降。另外，公司根據市場情況動態調整經營及銷售策略，加大去化力度，基于謹慎性原則對部分資產計提減值。

事實上，去年金地集團在毛利率較低的中西部地區實現收入同比增加11.84%，而在毛利率高且創造主要收入來源的華東地區和北方地區，收入卻同比分別減少49.95%和21.3%。

金地集團方面向《每日經濟新聞》記者介紹，步入償債高峰期以來，金地集團將確保現金流安全作為公司發展的首要任務，2024年足額償付共約200億元公開市場到期債務，有息負債余額由上一年末的919億元降至735億元，資產負債率由上一年末的68.7%降至64.8%。

值得注意的是，今年1月以來，金地集團重返土地市場，開始陸續在杭州、上海兩地補倉住宅地塊。據年報披露，2025年金地集團計劃新開工面積127萬平方米，同比將增加25.7%。

2020年以來金地集團業績情況 來源：百度股市通

房地產開發業務受挫，區域營收分化明顯

作為金地集團主營業務的房地產開發，去年營收下降明顯。

年報顯示，2024年金地集團的房地產開發、物業出租及其他分別實現收入600.26億元、42.8億元，同比分別減少29.77%、8.23%；物業管理實現收入78.08億元，同比微增0.78%。

來源：金地集團2024年報

從地區收入占比來看，2024年金地集團在華南、北方、華東、東南地區分別實現收入136.56億元、188.87億元、201.82億元、99.52億元，同比分別減少8.3%、21.3%、49.95%、2.69%；在中西部實現收入94.37億元，同比增加11.84%。

商業物業方面，去年金地集團的寫字樓物業在北京、深圳、上海、杭州、廣州、南京、武漢、昆明和蘇州等地新租、續租面積合計超過20萬平方米，出租率為77%；產業園項目累計出租率81%，金地威新累計簽約12個招商代理及研策咨詢類項目，提高輕資產拓展能力；長租公寓方面，成熟期項目出租率約93%。

來源：金地集團2024年報

金地智慧服務通過對政府公建、設施服務、合作醫院、合作院校等業務的突破，在報告期末實現在管面積約2.52億平方米。

與此同時，代建作為金地集團的多元化業務之一，在報告期末布局全國超60座城市，累計簽約管理面積約3831萬平方米，新開拓了南京、武漢、蘇州等地市場，并在深圳、西安、杭州、天津等城市區域持續深耕，主要包括保障房、人才公寓、產業園、企業總部、存量更新、市政工程等業態項目。

各項業務穩步開展，銷售規模位于行業第一梯隊，但與往年業績相比，金地集團仍處在低谷期。房地產銷售金額從2021年2867億元，連續三年下滑至685.1億元，相比上一年的1535.5億元減少約55%；簽約面積471.4萬平方米，同比下降46.25%；房地產業務結算毛利率14.11%，同比下降2.05個百分點。

在現有項目去庫存的同時，金地集團去年實現房屋交付9.92萬戶。截至2024年末，金地集團總土地儲備約2916萬平方米，權益土地儲備約1245萬平方米。而公司上一年的總土地儲備約4100萬平方米，權益土地儲備約1800萬平方米。

華南區域作為金地集團的大本營，面對房地產市場的激烈競爭，公司采取新的獲客模式，構建涵蓋全民營銷、社群運營、線上營銷等獲客體系。東南區域則是通過戶型拼接及改造，以“一戶多型”豐富產品線推動嘉興錦粼鳴廬、舟山海絲未來社區等存量項目現房銷售。

去年償付200億元到期債務，2025年新開工計劃增長

從持續經營的角度，“降負債”是金地集團2024年的重頭工作。

報告期內，金地集團足額償付共約200億元公開市場到期債務，未出現債務違約。截至報告期末，金地集團的有息負債余額從2023年末的919億元降至735億元，下降18.9個百分點；債務融資加權平均成本為4.05%，較上一年度下降31個BP；貨幣資金由上一年的297.4億元減少至227.3億元，為近8年來最低。

目前，金地集團的有息負債中96.3%為銀行借款，資產負債率為64.8%，扣除合同負債后的資產負債率為59.7%，較上年降低1.6個百分點，凈負債率為49.1%。

來源：金地集團2024年報

在收入和利潤下降的同時，金地集團壓降了營業成本和三費支出。報告期內，公司減少了銷售推廣服務費以致整體銷售費用同比下降26.87%至21.74億元；發生管理費用同比下降36.33%至29.32億元。

中金公司研報認為，金地集團因存貨資產計提減值、表外項目形成投資虧損等原因，歸母凈利潤最終同比轉虧至61億元，符合預期。公司在報告期內盤活資產、籌措資金，實現經營性現金凈流入136億元，順利完成公開債兌付壓力過峰，且時隔16個月后重啟拿地投資，公司經營表現有望穩步修復，實現從財務到經營的“困境反轉”投資邏輯切換。

“金地集團順利渡過信用債兌付高峰期，剩余存量債務問題亦有改善。信用債務集中兌付高峰為2023年四季度至2024年底，當前財務壓力緩釋已較充分。”中金公司研報指出。

金地集團方面認為，從中長期來看，房地產行業仍是重要的支柱產業，有大量的改善需求和城鎮化需求支撐行業發展。公司將繼續堅持提升產品競爭力和盈利能力，在立足住宅主業的前提下，緊跟客戶需求，大力挖掘存量資產運營價值，同時積極應對地產行業的變化，探索行業新發展模式，更好地順應行業周期變化進行多元化發展。

“近年來，公司將確保現金流安全作為首要任務，自2022年開始縮減土地投資，新開工和竣工面積亦逐年下降。”金地集團介紹，根據公司經營調度安排，2025年計劃新開工面積127萬平方米，竣工面積468萬平方米。未來，公司將繼續堅持安全審慎原則，根據市場情況和自身資源情況，擇機進行投資拓展工作。同時，合理安排新開工和竣工計劃，嚴控交付進度和品質。

今年1月以來，金地集團在杭州臨平老城區和上海松江新城各獲取一宗宅地，合計全口徑金額10億元，權益比例26%。中金公司研報認為，金地集團年內或將延續體量小、流速快、以合作為主且布局核心城市的投資策略，或逐步帶動銷售表現改善，形成經營端良性循環。

中指研究院研究主管陶淑茹分指指出，金地集團通過經營性物業抵押和股權質押等多種融資方式，將銀行端負債規模和融資成本保持在合理區間。整體來看，金地集團財務壓力緩釋，2025年恢復拿地，可持續發展能力增強。

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封面圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝