“投資客較多”，上海史上最大單地塊舊改項(xiàng)目拆分出讓?zhuān)苓呅路块_(kāi)盤(pán)即罄，房?jī)r(jià)直奔20萬(wàn)元/平方米？

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

昨天（3月28日）的兩宗區(qū)域“地王”，又讓上海土拍市場(chǎng)熱度攀升。

就在3月26日，上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)披露一則國(guó)有土地使用權(quán)出讓公告，以協(xié)議方式出讓徐匯區(qū)C030301單元127b-23地塊，出讓總金額83.5億元，折合樓板價(jià)約12.6萬(wàn)元/平方米，而國(guó)內(nèi)單價(jià)“地王”為13.1萬(wàn)元/平方米。

這是徐匯區(qū)東安一、二村片區(qū)舊改項(xiàng)目中最小的一宗宅地，經(jīng)過(guò)2個(gè)月的緊張拆遷和土地平整作業(yè)，第一次拆分全新宅地對(duì)外出讓。據(jù)“上海徐匯”消息，東安一、二村片區(qū)舊改項(xiàng)目是上海歷史上單地塊一次性征收體量最大的項(xiàng)目，涉及居民樓達(dá)到117幢。

東安片區(qū)舊改項(xiàng)目體量巨大，又處在寸土寸金的上海內(nèi)環(huán)，自規(guī)劃方案出爐以來(lái)，就被市場(chǎng)推測(cè)會(huì)刷新國(guó)內(nèi)總價(jià)地王紀(jì)錄。

3月27日，東安路附近一家房產(chǎn)中介門(mén)店的店員李華向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，靠近拆遷地塊的小區(qū)二手房掛牌價(jià)已經(jīng)被炒上來(lái)了，均價(jià)調(diào)高了約1萬(wàn)元/平方米，“這個(gè)月成交了很多老公房，有些人是投資的，搏一搏，等著動(dòng)遷”。

3月28日上午，中能建城市投資發(fā)展有限公司旗下能建西岸譽(yù)府推出312套新房，是距離東安片區(qū)舊改項(xiàng)目最近的商品房小區(qū)，單套總價(jià)1400萬(wàn)～2200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商官宣銷(xiāo)售47.68億元，開(kāi)盤(pán)即罄。

上海徐匯東安片區(qū)舊改項(xiàng)目 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

“多數(shù)是全款客戶(hù)”

“最近掛牌單價(jià)比之前調(diào)高了。”自東安一、二村片區(qū)舊改項(xiàng)目啟動(dòng)拆遷以來(lái)，李華就關(guān)注著附近二手房源的變化。

據(jù)她介紹，樓齡20年以上的老公房均價(jià)約8.5萬(wàn)元/平方米，品質(zhì)中上等的小區(qū)二手房均價(jià)在12萬(wàn)元/平方米左右。老公房中，價(jià)格最貴的是東安四村，有的業(yè)主掛牌均價(jià)達(dá)到11萬(wàn)元/平方米，是最靠近東安一、二村片區(qū)舊改項(xiàng)目的小區(qū)。

“周邊零陵路的老舊小區(qū)也在傳動(dòng)遷消息，二手房?jī)r(jià)格有點(diǎn)炒上去了，實(shí)際上并沒(méi)有確切的通知。”李華稱(chēng)，這個(gè)月以來(lái)，四五十平方米的二手房源賣(mài)得很快，掛牌量也大，“投資客比較多，因?yàn)橛行┬^(qū)已經(jīng)確定會(huì)動(dòng)遷或原拆原建”。

今年1月中旬及3月上旬，每經(jīng)記者在東安片區(qū)舊改項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，整體施工節(jié)奏推進(jìn)較快，僅用時(shí)約2個(gè)月就完成了拆除工作。目前，東安一、二村地塊基本拆除完畢，工人在進(jìn)行土地平整作業(yè)。

東安一、二村位于徐匯區(qū)楓林街道，東至楓林國(guó)際、徐匯牙防所，南至中山南二路，西至東安四村小區(qū)，北至零陵路，占地面積約18.65萬(wàn)平方米，總建筑面積約31.21萬(wàn)平方米。一次性動(dòng)遷涉及居住房屋6057證，在冊(cè)戶(hù)籍人員15000余人。

在舊改項(xiàng)目大門(mén)外，望著工地里的挖掘機(jī)器，一位東安二村的老居民告訴每經(jīng)記者，自己在這里居住24年，選擇了貨幣化安置方式搬遷，每平方米補(bǔ)償款是14萬(wàn)余元，暫時(shí)租房過(guò)渡。

龐大的動(dòng)遷規(guī)模帶動(dòng)資金流動(dòng)，也為樓市提供了新的購(gòu)房需求。

徐先生在閔行區(qū)某門(mén)店從事房產(chǎn)中介工作，平時(shí)負(fù)責(zé)古美、莘莊和梅隴等板塊的二手房交易。據(jù)他介紹，近期不少東安片區(qū)舊改項(xiàng)目的居民前來(lái)咨詢(xún)購(gòu)房，他們大多選擇徐匯和閔行地鐵口的房源，“多數(shù)是全款客戶(hù)，只要中低樓層，總價(jià)500萬(wàn)元左右”。

房?jī)r(jià)直奔20萬(wàn)元/平方米？

東安新村始建于上世紀(jì)五六十年代，隨著時(shí)光流逝，新村逐漸變老，最高樓齡接近70年，不僅建筑設(shè)施老化嚴(yán)重，狹窄的戶(hù)型格局也跟不上城市生活新需求。

上述出讓公告顯示，該地塊的新建住宅將滿(mǎn)足公共服務(wù)設(shè)施、規(guī)劃建設(shè)條件、綠色建筑、海綿城市等12項(xiàng)全生命周期管理要求，項(xiàng)目100%為全裝修交付，建筑高度不超過(guò)100米，中小套型住宅建筑面積為零。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，該地塊沒(méi)有公租房和小戶(hù)型占比的限制，加之限高100米以及容積率為2.6，未來(lái)的市場(chǎng)定位明顯是大面積高端住宅，參考徐匯、黃浦、靜安的內(nèi)環(huán)內(nèi)高端一二手房房?jī)r(jià)，每平方米均價(jià)賣(mài)到22萬(wàn)元以上的難度并不大。

“在這個(gè)地段，開(kāi)發(fā)商未來(lái)賣(mài)到17萬(wàn)元/平方米，去化問(wèn)題應(yīng)該不大；若打造20萬(wàn)元/平方米以上的稀缺豪宅，去化可能會(huì)慢一些，但也能售完。”好地研究院執(zhí)行院長(zhǎng)方曉泉也推測(cè)道。

目前國(guó)內(nèi)土拍市場(chǎng)的單價(jià)最高紀(jì)錄和總價(jià)最高“地王”均出現(xiàn)在上海徐匯濱江板塊，分別是綠城中國(guó)于去年競(jìng)得的徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊（樓面價(jià)13.1萬(wàn)元/平方米）和香港置地于2020年以310.5億元拿下的西岸金融港地塊。

目前，綠城潮鳴東方正等待開(kāi)盤(pán)，香港置地啟元已在去年4月開(kāi)盤(pán)，僅用時(shí)2小時(shí)售罄，銷(xiāo)售額達(dá)到44.55億元。

即將煥新的東安一、二村片區(qū)舊改項(xiàng)目與徐匯濱江僅隔著幾條街道。

按照規(guī)劃，東安片區(qū)舊改項(xiàng)目將被拆分成7宗地塊，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、教育科研和醫(yī)療衛(wèi)生等，并將誕生一座高約195米的地標(biāo)建筑，其中住宅地塊有3宗，計(jì)容面積總量約39.82萬(wàn)平方米。市場(chǎng)曾推測(cè)，項(xiàng)目總土地市場(chǎng)價(jià)將高達(dá)577億元。

張波分析表示，577億元只是作為項(xiàng)目整體來(lái)測(cè)算的，并不是單次出讓的總價(jià)，直接和其他公開(kāi)地塊類(lèi)比并不準(zhǔn)確，“不過(guò)并不影響其整體價(jià)值給市場(chǎng)帶來(lái)的震動(dòng)”。

“很多開(kāi)發(fā)商早已和主管部門(mén)接觸”

上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)顯示，東安片區(qū)舊改項(xiàng)目首宗宅地的意向用地者為上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新楓安）。

據(jù)天眼查，新楓安由上海徐匯城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)徐匯城更）100%控股，而徐匯城更由上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司（上海地產(chǎn)集團(tuán)）和上海徐匯城市建設(shè)投資（集團(tuán)）有限公司（徐匯城投）分別持股60%和40%。

上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)城市更新專(zhuān)委會(huì)主任崔霽表示，今年全國(guó)兩會(huì)期間，住建部提出將2000年以前老舊小區(qū)全都納入城市更新范圍，上海2000年以前老舊小區(qū)總量大概是2億平方米，其中徐匯區(qū)占比12%，僅次于浦東新區(qū)的19%。徐匯區(qū)的城市更新壓力相對(duì)較大，因此探索創(chuàng)新城市更新模式的動(dòng)力較足。

“當(dāng)前，城市更新模式從‘拆改留’向‘留改拆’發(fā)展，在這一背景下，考慮到居民的訴求、企業(yè)的積極性，以及政府的可承受度，東安片區(qū)舊改項(xiàng)目采取了整體征收模式。”在崔霽看來(lái)，這一征收模式是當(dāng)前新形勢(shì)下政府、企業(yè)和居民三方利益平衡的有效模式，對(duì)上海城市更新具有標(biāo)志性意義。在核心城市核心地段，這一模式也具有可復(fù)制推廣的意義。

崔霽認(rèn)為，東安片區(qū)舊改項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃亮點(diǎn)在于，未來(lái)定位為“上海東安國(guó)際醫(yī)創(chuàng)城”，疊加醫(yī)療、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)及跨江隧道等配套設(shè)施。這種“高地價(jià)+高規(guī)格規(guī)劃”組合為動(dòng)遷成本兜底，也是東安新村征收模式走通的必要條件。也就是說(shuō)，只有滿(mǎn)足核心城市黃金地段+產(chǎn)業(yè)配套溢價(jià)預(yù)期的條件，才可能通過(guò)未來(lái)土地出讓收益覆蓋征收成本。

方曉泉預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目3宗宅地（都）將采取“協(xié)議出讓+產(chǎn)權(quán)交易”的方式，篩選具備資金實(shí)力和專(zhuān)業(yè)能力的房企來(lái)合作開(kāi)發(fā)，體現(xiàn)地方政府對(duì)核心區(qū)域開(kāi)發(fā)的強(qiáng)主導(dǎo)性，“據(jù)我了解，很多開(kāi)發(fā)商早已和主管部門(mén)接觸，溝通設(shè)計(jì)方案和價(jià)格，只等最終的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果”。

（李華為化名）

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝