保租房REITs觀察 | 匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT上市：全國首單“商改?！盧EITs，能否開辟存量盤活新航道？

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

上海存量物業(yè)改造的資產(chǎn)化走出重要一步。

3月31日，全國首單“商改保”REITs——匯添富上海地產(chǎn)租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（代碼：508055；以下簡稱“匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT”）在上交所上市。

匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT由上海地產(chǎn)（集團）有限公司（以下簡稱“上海地產(chǎn)集團”）的全資子公司上海地產(chǎn)房屋租賃有限公司作為原始權(quán)益人，以其持有的虹橋璟智項目、江月路項目作為底層資產(chǎn)，由上海城方租賃住房運營管理有限公司（以下簡稱“城方公司”）擔任運營管理機構(gòu)，基金管理人為匯添富基金。

據(jù)“匯添富基金”微信公眾號，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT于3月5日正式獲批；3月13日完成網(wǎng)下詢價，網(wǎng)下詢價倍數(shù)近181倍；3月18日完成募集發(fā)行，公眾認購倍數(shù)達494倍，募集資金規(guī)模達13.62億元。值得關(guān)注的是，上海地產(chǎn)集團已開始推進租賃住房公募REITs擴募三年行動規(guī)劃。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱“每經(jīng)記者”）實地探訪了匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT的底層資產(chǎn)之一——城方活力社區(qū)江月路店（以下簡稱江月路社區(qū)）。城方公司相關(guān)負責人在江月路社區(qū)現(xiàn)場接受每經(jīng)記者采訪時表示，“這兩個基礎(chǔ)設(shè)施項目特色鮮明、優(yōu)勢突出，位于虹橋國際中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)的虹橋璟智項目是新建類保障性租賃住房項目；江月路項目是上海市首批、閔行區(qū)首個非居住存量閑置商辦改建的租賃住房項目”。

位于上海市閔行區(qū)的城方江月路社區(qū) 圖片來源：記者 包晶晶 攝

去年末出租率已達94.04%

每經(jīng)記者從上海地鐵8號線江月路站出發(fā)，步行10分鐘左右到達江月路社區(qū)，導(dǎo)航顯示的步行距離為630米。

江月路社區(qū)由三幢樓組成，其中1—2層為商業(yè)配套。每經(jīng)記者在現(xiàn)場看到，該社區(qū)除了地理位置優(yōu)勢外，各項配套也較為成熟。其樓棟與“浦江生活廣場”大型商業(yè)體相連，周邊醫(yī)院、學校、公園等配套設(shè)施齊全，3公里輻射范圍內(nèi)有漕河涇浦江高科技園區(qū)（國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）、浦江科技廣場、浦江智谷商務(wù)園、國家863軟件專業(yè)孵化器等。

公開資料顯示，江月路社區(qū)于2019年完成改造并作為租賃住房投入運營，社區(qū)共1080套租賃住房，總建筑面積約57561平方米。其中，租賃住房可出租面積約為52735平方米，配套商業(yè)可出租面積約為4826平方米。

和周邊競品相比，江月路社區(qū)的優(yōu)勢在價格端也有所體現(xiàn)。同策研究院的調(diào)研顯示，江月路社區(qū)的平均租金為96.3元/平方米·月，在浦江鎮(zhèn)聚集的一眾運營商中屬于中等水平。如江月路社區(qū)45平方米戶型，目前租金約為4500元/月。

江月路社區(qū)運營方向每經(jīng)記者介紹，根據(jù)政策要求，上海市面向社會供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價格應(yīng)當在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的九折以下。價格調(diào)增幅度應(yīng)不高于市房屋管理部門監(jiān)測的同地段市場租賃住房租金同期增幅，且年增幅應(yīng)不高于5%。

與江月路社區(qū)相連的浦江生活廣場 圖片來源：記者 包晶晶 攝

顯然，成本優(yōu)勢、政策紅利以及匹配租住需求等優(yōu)勢，成為“商改保”項目的重要競爭力。而在2024年末，江月路社區(qū)的出租率已達94.04%。江月路社區(qū)運營方相關(guān)負責人向每經(jīng)記者介紹，“虹橋項目和江月路項目在上海市保障房政策的引導(dǎo)下，租金水平與周邊市場化租賃住房項目相比具備較好的競爭力”。

每經(jīng)記者注意到，近年來，上海市積極推進保障性租賃住房建設(shè)供應(yīng)，創(chuàng)新實施保障性租賃住房各項政策舉措，確立了“五個租”（租得到、租得近、租得起、租得穩(wěn)、租得好）目標。其中就提及“利用企事業(yè)單位非居住存量房屋改建”“改建工程實施納入建筑裝飾裝修工程規(guī)范管理”“改建完成經(jīng)聯(lián)合驗收后再出具正式項目認定書”等。

啟動擴募三年行動規(guī)劃

2024年，公募REITs市場整體呈現(xiàn)上行態(tài)勢，全國上市發(fā)行的58只REITs中有48只實現(xiàn)當年正收益。

多重因素疊加之下，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT的認購與發(fā)行表現(xiàn)亮眼。“從匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT認購資金的火爆程度來說，當日漲幅達30%，屬于預(yù)料之內(nèi)。之后幾個交易日在3.5—3.9元的高位運行，保持高于首日收盤價。”戴德梁行華東區(qū)估價及顧問服務(wù)部執(zhí)行董事、中國REITs聯(lián)盟理事顧悅?cè)缭诮邮苊拷?jīng)記者書面采訪時表示。

“從底層資產(chǎn)項目的優(yōu)勢來看，選址都毗鄰產(chǎn)業(yè)和商務(wù)人群。虹橋璟智項目位于虹橋國際中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)，毗鄰大虹橋區(qū)域的產(chǎn)業(yè)辦公與會展人群。而江月路項目毗鄰國家級漕河涇開發(fā)區(qū)浦江高科技園區(qū)，主要服務(wù)浦江產(chǎn)業(yè)人群，同時通過地鐵8號線，可以向北輻射前灘等CBD商務(wù)人群。”顧悅?cè)绶治鲋赋觥?/p>

城方公司相關(guān)負責人向每經(jīng)記者表示：“從投資價值來看，兩個首發(fā)資產(chǎn)出租情況較好，租金水平具備市場競爭力，租金增長具備潛力，整體具有長期投資價值。商改保項目的成功發(fā)行為上海市存量資產(chǎn)盤活提供有益借鑒。”

“公募REITs的上市發(fā)行意味著跑通了整個流程。”上述城方公司相關(guān)負責人表示，“在保障性租賃住房領(lǐng)域，REITs能夠有效盤活存量資產(chǎn)，將沉淀在不動產(chǎn)中的資金釋放出來，為行業(yè)注入流動性，助力企業(yè)擴大房源規(guī)模、提升運營品質(zhì)，緩解新市民、青年人的住房難題，推動住房租賃市場的規(guī)?；c專業(yè)化發(fā)展”。

目前，市場已初步建立了以公募REITs為核心，Pre-REITs、私募REITs同步發(fā)展的雛形，形成了從前期資產(chǎn)收并購、資產(chǎn)整合、資產(chǎn)培育到申報發(fā)行、擴募的閉環(huán)。

據(jù)每經(jīng)記者了解，上海地產(chǎn)集團已開始推進租賃住房公募REITs擴募三年行動規(guī)劃。目前，上海地產(chǎn)集團已累計建設(shè)籌措各類租賃住房房源約5萬套。而通過擴募盤活存量，可進一步擴大保障性租賃住房的供應(yīng)規(guī)模。

“對于擴募，交易所從受理到批準也需要經(jīng)過一個類似首發(fā)的審核過程。通常，關(guān)于擴募基礎(chǔ)設(shè)施項目的合規(guī)性、運營管理的效率、費用設(shè)置的合理性、項目的估值以及風險分析等，均是交易所重點關(guān)注的內(nèi)容。”顧悅?cè)缪a充道。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，隨著匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT上市，在上交所上市的公募REITs產(chǎn)品數(shù)量達43只，共計募集資金1169億元；全市場上市的公募REITs數(shù)量達65只，共計募集資金1730億元。

“REITs發(fā)行將推動行業(yè)朝著高質(zhì)量、可持續(xù)方向發(fā)展，真正構(gòu)建起適應(yīng)新經(jīng)濟形勢的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”城方公司方面表示，為提升REITs產(chǎn)品的吸引力和回報率，租金定價將更加科學合理，綜合考慮市場供需、地段價值、運營成本等因素，制定出既能保障收益又具市場競爭力的價格體系。在租戶管理方面，將致力于提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)，減少空置率。同時，加大設(shè)施維護的投入力度，提升資產(chǎn)的內(nèi)在價值和市場競爭力，實現(xiàn)從傳統(tǒng)開發(fā)商向不動產(chǎn)運營商的轉(zhuǎn)型。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝