“史上最嚴厲”調控政策下 地產股“危中尋機”

每經記者  王炯業

　　投資者應該還記得不久之前房地產市場的火熱程度：地王頻出、樓價飛漲，開發商捂盤、購房者排隊、炒房團四處出擊……短短半年多以來，地產板塊指數上漲超過150%，據不完全統計，相關個股漲幅高達三、四倍。

        然而，誰都沒有料到，地產股的命運在近期開始轉變。去年年底國家已經出臺相關政策要遏制房價上漲，然而火爆的市場并不理會。于是，號稱“史上最嚴厲”的房地產調控政策終于在今年4月中旬出臺，房地產市場迅速降溫，炒房的開始甩貨，買房的開始觀望，之前房價瘋漲的地區甚至出現了價格下跌。房地產股票也一度成為帶領大盤下跌的“空軍司令”。

        在暴跌的風雨中，此前哄搶房地產公司定向增發股的機構和大佬們浮動損失已經是天文數字。業內對地產股的后市也產生了分歧，甚至有一些機構認為房地產拐點已經來臨，也有機構認為短期內雖應回避，但更應該等待被錯殺的地產股。

        《每日經濟新聞》記者通過分析各方面資料和數據，并采訪多位業內人士，試圖揭開房地產暴跌后的種種迷霧。  

機構、大佬搶到了增發的開頭  沒有料到調控的結局

　　　　前所未有的嚴厲調控政策令房地產市場遭遇重創，從而引發A股中的地產股出現暴跌，然而投資者或許還記得去年二三季度房地產熱火朝天的熱鬧情景，那時候房地產企業的融資往往受到眾多機構投資者和大佬們的“搶奪”。

        當時“法人股大王”劉益謙不惜以最高價申報保利地產定向增發股，一度引發市場的各種猜測。然而今日回頭來看，一切盡在不言中。

去年地產股融資熱火朝天

        2009年二、三季度，A股市場和房地產市場的雙雙回暖激發了上市房企再融資的熱情。

        據WIND統計，2009年共有13家房地產公司完成了定向增發，共募集資金491.08億元。這13家上市房企的定向增發全部在去年二、三季度完成，且呈現明顯加速狀態。去年4月，僅有云南城投完成定向增發，發行1.32億股，募資20億元；5月也只有世茂股份完成定向增發，增發6.92億股，募資83.41億元；到了6、7月份，完成增發的房企數量明顯增多：6月美都控股完成募資9.08億元，鑫茂科技募資2.2億元；7月中南建設、保利地產和首開股份三家完成定向增發，募資規模更為龐大，保利地產募資80億元，首開股份募資47.46億元，中南建設也獲得37.38億元資金認購。到了8月份，金地集團順利完成42.36億元定向增發，9月格力地產和榮盛發展完成了定向增發，募資額分別為16.1億元和12億元。

        也正是在去年二、三季度，房地產上市公司股價最瘋狂，房地產指數不斷上攻，累計漲幅近30%。

機構在金地保利上浮虧近20億

        在當時地產股持續上漲的動力下，投資者對于房企的定向增發持續升溫。但到了現在，這些機構的浮虧已經非常驚人。

        據悉，2009年7月14日保利地產以24.12元的價格定向增發近80億元，除保利集團認購15億元以外，其余65億元增發給其他機構或個人，南方和博時兩家基金公司合計動用超過20億元購買8000多萬股，國信證券動用近10億元購買了4000多萬股，百年化妝護理品動用近7億元購買了2900萬股等，粗略統計，這些機構累計動用資金約37億元。

        隨后，金地集團以14元的價格定向增發3.03億股，工銀瑞信基金公司動用4.2億元認購3000萬股，平安資產管理公司動用4.2億多元認購3000多萬股，中國人保資產管理公司動用4.2億元認購3000萬股，新華人壽動用3.92億元認購2800萬股等等，這些機構總計動用了約37.6億元。

        目前，保利地產和金地集團股價已經跌破定向增發價。雖然這些機構認購定向增發股的價格與當時的市場價格存在一定差距，然而保利地產和金地集團股價的持續下跌讓這些機構浮動虧損越來越大?！睹咳战洕侣劇酚浾叽致越y計，在保利地產上面，機構累計浮動虧損約12億元；在金地集團上面，機構累計浮動虧損約7億元。

地產大佬浮虧約10億

在保利地產和金地集團的定向增發過程中，尤為引人注目的是，在發行對象名單上也出現了自然人，其中不乏號稱“法人股大王”的劉益謙和方德基、朱前記等人，這些人動輒上億的資金在市場上也頗受關注。

        當時，在保利地產收到的提交申報價格表中，劉益謙以28.12元申報價高居所列出的43名申購對象之首，而當天保利地產收盤價僅為29.65元，其申報價格與當天收盤價僅相差1.65元，一度引發市場熱議。

        最后，在保利地產的定向增發上，劉益謙一舉以近11億元購得4500萬股，方德基動用近10億元認購4200萬股，朱前記動用7億多元認購2986萬股，3個自然人合計動用了約28億元資金。在隨后的金地集團增發上，劉益謙又動用4.76億元認購3400萬股。

        現在，這些大佬們在保利地產上浮虧約9億元，在金地集團上浮虧約1億元。

        業內人士認為，這些機構和個人之所以參與地產股定向增發后出現巨幅虧損，關鍵在于他們是在股市和地產股的巔峰時期參與增發，盡管當時也有一定的價格空間，但當市場出現波動時，這樣的安全邊際對周期性行業而言，幾乎沒有安全作用。

        有分析人士向《每日經濟新聞》記者表示，這些機構和大佬們或許是被當時房價和地產股的連續大漲給迷惑了，沒有料到政府隨后為抑制房價過快上漲，推出了一系列的“組合拳”。

暴跌中  尋找被錯殺的地產股

　　　　近期，幾乎所有地產股都創下巨大跌幅。不過,一位市場人士指出，任何一個市場在暴跌中總會有被錯殺的股票。本期《每日經濟新聞》記者將從現金流，資產負債率等各方面指標為您尋找出被錯殺的地產股。

        在操作上，中金認為，政策風險還沒有完全釋放，建議保持謹慎。

地產股資金鏈堪憂

        隨著調控政策陸續出臺，房地產企業銷售或面臨一定的壓力，加上再融資繼續擱淺，房地產的資金鏈越來越堪憂。

        《每日經濟新聞》記者根據Wind數據統計，目前排隊等候再融資的房產上市公司共有43家，合計擬募集資金超過千億元。其中有29家地產公司的預案公布是在2009年，有14家是在2010年公布的預案。

        引人注意的是，上述14家房地產公司的股價多數已跌破了預案公布的定向增發價。為應對政策變化，不少房企選擇修改再融資方案、縮減募資規模。資料顯示，今年以來，廣宇集團取消使用不超過2億元募集資金用于補充流動資金的項目；世茂股份將20億元的增發預案削減至17億元等。

地產股提前反應

        大智慧數據顯示，房地產指數本周以來大幅下跌10%。萬科、金地集團下跌近20%，招商地產下跌近30%，二三線地產股跌幅更大。

        分析人士指出，目前地產價格還沒有全線下跌，但地產股應該是提前充分反應了市場未來半年甚至一年的預期。某券商分析師告訴《每日經濟新聞》記者，調控政策對于之前漲幅過大的一線城市影響最大，這些城市房價回調的壓力肯定會大一些，而一部分二三線城市房價本來就不高，相對下調空間有限。但現在不管是什么類型的房地產股票普遍下挫，一些資金充裕的二三線區域龍頭房地產公司也可能被錯殺。

誰可能被錯殺？

        《每日經濟新聞》記者通過WIND，找出單位資產的貨幣資金排名前三十的地產股，結合國泰君安的研究報告，篩選出可能被錯殺的地產股，提供給投資者參考。

        國泰君安研究報告指出，二三線城市代表股票具有一些共同特征，比如拿地時間早、地價成本低，項目集中分布于某一經濟發達區域，甚至已基本實現全國性布局。

        二三線城市代表股包括信達地產、蘇寧環球、臥龍地產等；區域代表股是北京城建、金融街、蘇州高新、華發股份、張江高科等。

        根據上述標準，有關地產股有：榮盛發展、中南建設、冠城大通、北京城建、金融街、蘇州高新、華發股份、張江高科。上述這些地產股這一波普遍跌幅都在10%至30%，除了有分拆概念的張江高科跌幅較小僅3%外。

        同時，有分析師認為，當前調控政策主要是針對住宅類開發企業，商業地產特別是持有型的商業地產受到的影響將會較小，公司現金流也會相對較好，比如金融街和世茂股份。

        金融街2009年年末持現金131億元，僅次于萬科和保利地產，抗風險能力較強。世茂股份2009年末持有資金19億元，資產注入后，已經轉變成為租、售和自營相結合的營業模式。



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