房企轉型目標：二三線城市和商業地產

每經記者  吳文坤  葉書利  發自北京

        在房地產調控新政的壓力下，眾多房企都舉起了轉型大旗，它們轉型的方向是進軍二三線城市和商業地產。

二三線或上演“一線式上漲”

        陽光壹佰置業集團常務副總裁范小沖表示，除了二三線城市中一些局部的熱點城市、地區也有一些房價虛高外，在新政調控下二三線城市中房價下降的并不多，因為那里的供需處于平穩狀態。

        “調控的重點區域和重點城市還是集中在京滬穗深、東部沿海這些重點城市，這就意味著調控對于二三線城市和中西部的城市提供了更寬松、更難得的發展機會?！敝袊康禺a學會副會長陳國強認為，從中長期來看，二三線城市樓市增長空間明顯大于一線城市。

        對于品牌房企在二三線城市的布局趨勢，陳國強用“非常明顯”來形容。

        記者發現，新政出臺后，包括萬科、遠洋等在內的地產巨頭在二三線城市的布局速度明顯加快。1~6月，萬科在一線城市中僅于上海、北京及廣州獲得了4個項目合計66.7萬平方米，占總獲取項目的5.66%，而截至上半年末，萬科在二三線城市的權益土地儲備已達到3179萬平方米。

        陽光壹佰置業集團常務副總裁范小沖對此解釋說，中國第一輪城市化的主角是北京、上海等一線城市，目前這些城市在量的積累上已基本完成，城市化已步入結構調整的  “質的階段”，時下中國第二輪城市化的主角正在轉向二三線城市，他們正在上演一線城市5年前城市化的劇本。因此房企涌向二三線地市是市場理性行為。

商業地產收益可觀

        與二三線城市類似，商業地產相比住宅地產，在調控中受到的影響也要小一些。而當下商業地產更是借助住宅地產萎靡之機，火爆了一把。

        范小沖表示，由于商業物業對運營水平的要求較高。因此過去很多投資者不敢介入商業地產，特別是散戶缺乏管理經驗，這是過去商業寫字樓不被大家關注的重要原因。

        此次新政調控目標直指住宅市場的投資投機需求，而且眾多業內人士判斷此次政府的決心很大，未來還存有非常多的不確定性。范小沖認為，正是這樣的環境，促使了很多人將目光轉向了商業地產。

        以上海為例，有關方面的數據顯示，今年1~8月，全市商業辦公項目的成交面積和成交均價都處于歷史高點，其中，商業辦公項目成交面積達到234萬平方米，較去年同期增加了7％，成交均價達到了15187元/平方米，同比上漲了3.6％。

        陳國強表示，對于北京、上海這些中心城市來說，商業地產的市場地位明顯上升。眾多地產商也紛紛加重了在商業地產上的布局。

        據了解，今年以來，SOHO中國、萬科、保利、招商、中糧、金地、華潤置地、陽光股份、首創置業等地產大鱷都表示要增加商業地產。其中一直堅持做住宅的萬科也轉變為“必須考慮商業地產”，截至目前，萬科已經在北京、西安、東莞和武漢等地啟動了商業地產項目，總投資額上百億元。

        樓市調控下，商業地產的收益也顯得可觀。以商業地產為主打的SOHO中國發布的中期業績報告顯示，該公司今年上半年實現營業收入86.55億元，同比上升119倍；實現凈利潤17.21億元，同比上升136倍，均超過去年全年水平。截至今年7月底，公司實現銷售額135.7億元，已經完成全年180億元銷售目標的75%。

        “從近一個時期來看，我認為商業地產回升比較快，特別是一些進行結構調整的樓盤仍然得到了市場的追捧?！惫庖珫|方董事長李貴斌表示，租金的上漲給商業物業帶來了價值，再加上經濟的發展，下一步商業物業的消費量將越來越大。

延伸閱讀

專家：沒有必要過分擔心土地供應量

每經記者  葉書利  發自北京

        在“新政下北京房企‘突圍’之路”論壇上，中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云坦言，時下中國樓市用地供應“不差地”。

        在樓市土地供應上，“18億畝紅線”深刻地影響著人們的思維。

        然而在本次論壇上，中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云卻認為，時下人們  “沒有必要過多地擔心土地供應量的問題”。他解釋道，雖然中國的土地資源并不是很豐富，但現在的土地供應是沒有問題的。

        首先，所謂的“18億畝紅線”是特指耕地的范圍，但除了耕地外，中國還有許多其他土地可供開發利用。他認為，“18億畝紅線”的表述并不是太清晰。

        其次，目前還存在大量的閑置地沒有得到充分利用。雖然近段時間以來，全國各地陸續披露了不少閑置地，但可以肯定的是，從技術的角度上講，仍然存在大量的閑置地被遺漏。這些閑置地就是土地庫存，也是一塊很大的可供開發的量。

        此外，時下地方政府推地的動力是極強的，其動力源泉就是土地財政。

        但他同時也指出，雖然全國來說，樓市的土地供應是沒有問題，但北京、上海等一線城市的土地供應相對比較緊張，因為有觀點認為，目前的機制下，北京、上海等一線城市的人口數量增長是無解的。如果這種結論成立的話，這些城市土地的供求關系會日趨緊張。

        但總體而言，現階段全國樓市土地供應在增加，需求在下降。陽光壹佰置業集團常務副總裁范小沖認為，土地價格不會暴降，因為地方政府基于時下的土地財政與中長期地方債發行的考慮，土地價格下跌幅度是有限度的。一旦土地價格大幅下降，作為地方債發行的抵押物土地的評估價就會相應下降，不利于地方政府地方債的發行。



如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。未經《每日經濟新聞》報社授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

聯系電話：021-60900099轉688

每經訂報電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無錫：15152247316