解讀上海樓市調控：抑不合理需求 增有效供應

　　作為“樓市風向標”的上海樓市面臨進一步調控。7日，備受關注的上海樓市調控細則“水落石出”。

　　在這一《關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》中，“限購”措施應聲而出，稅收調節力度加大，增加供應辦法更為全面，凸現對上海樓市供應和需求雙向調節力度。

　　“看得出，政府對調控樓市是有準備、有決心的。”復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰評價道。

　　抑不合理需求：居民限購一套房　信貸全面卡緊  

　　《意見》明確，在一定時期內限定居民家庭購房套數，暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房(含二手存量住房)。違反規定購房的，房地產登記機構不予受理房地產登記。

　　此外，上海對貸款購房全面“卡緊”：

　　——各商業銀行對居民家庭貸款購買商品住房的，首付款比例和貸款利率認真執行央行、銀監會的最新規定，對貸款購買第三套及以上住房的，停止發放住房貸款。

　　——對非上海市居民在上海購買住房申請貸款的，應提供從申請之日起算的前2年內在上海累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。不能提供的，商業銀行暫停發放住房貸款。

　　——住房公積金貸款政策也作相應調整，停止對購買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。

　　陳杰說，8、9月份以來，樓市趨于活躍，投資投機性需求卷土重來，限購、停貸等措施短期內將對不合理的購房需求產生明顯的抑制作用，并對緩解市場的“恐慌性心理”有積極作用。

　　“這些臨時的行政性短期手段頗為必要，有利于市場回歸穩定。”中原地產集團研究董事程沄說。

　　發揮稅收調節作用：房產稅“引而待發”　土地增值稅預征“隨價而升”

　　房產稅可說是此輪調控中最受關注的“招數”。9月29日，有關部委下發通知再次強調“加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國”，隨后相關部門頻頻釋放信號強化房產稅的預期。

　　上海此次《意見》指出，按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，積極做好房產稅改革試點的各項準備工作。“房產稅‘引而待發’，但是信號越來越強烈。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成說。

　　發揮調節作用的樓市稅種，還包括土地增值稅?！兑庖姟访鞔_，加強土地增值稅征管，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。住房開發項目銷售均價低于項目所在區域(區域按外環內、外環外劃分)上一年度新建商品住房平均價格的，預征率為2%；高于但不超過1倍的，預征率為3.5%；超過1倍的，預征率為5%。

　　尹伯成說，房價開價越高，就說明土地增值越多，提高土地增值稅的預征率，對開發商定價將形成明顯的制約，對“漫天開價”、“坐地起價”等行為將形成有力約束。

　　增有效供應：穩定市場心理預期

　　一直以來，樓市有效供應的不足經常制約調控政策的“騰挪”余地。此次上海的《意見》從市場和保障兩方面對增加住房供應要求十分明確。

　　市場方面，《意見》規定，《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的建設規模和商品住房的預售規模不得低于3萬平方米；項目規模小于3萬平方米的，應一次性申領。此外，還調整了被動遷居民家庭獲配的動遷安置房(配套商品房)的允許交易期限，由此前的取得房地產權證滿5年調整為3年。

　　“上海近年來每年動遷安置居民有七八萬戶，動遷安置房潛力巨大，這部分房屋的加快入市將為市場注入一股‘活水’。”陳杰說。

　　保障方面，年內在上海中心城區和有條件的郊區全面實施經濟適用住房申請供應工作。積極推進公共租賃住房工作，抓緊建設和籌措一批公共租賃住房。進一步推進中心城區二級舊里以下房屋改造。有計劃地開展郊區城鎮危棚簡屋改造，全力推進以保障性住房為主的大型居住社區建設，今后5年新增保障性住房100萬套。土地方面，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量的70%，并在土地出讓合同中明確保障性住房配建比例。

　　尹伯成說：“目前房地產形勢正處在關鍵時期，一系列措施及時出手，將會對下一階段的市場預期產生重要影響，并發揮積極作用。”