2010-10-26 03:30:36
每經記者 張敏 發自北京
從今年12月1日起，北京的購房者只須將預售資金存入專用監管賬戶即可，而不必向企業繳納。
昨日（10月25日），北京市出臺《商品房預售資金監督管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），規定商品房預售資金應當全部存入監管專用賬戶，保證優先用于工程建設，嚴禁房地產開發企業直接收存商品房預售資金。
這是繼青島、石家莊、武漢后，又一個出臺商品房預售資金監管辦法的城市。據《每日經濟新聞》記者了解，早在今年8月，北京市的一些房企已拿到這份通知的原始版本。
來自業界的觀點認為，此舉的主要目的在于保證工程建設款，防止企業將預售資金用于拿地、開發其他項目等。受此影響，企業的資金壓力將進一步增大，或通過加快銷售的方式進行回款。
預售款?？顚Ｓ?br />
上述《辦法》由北京市住建委、央行營業管理部、銀監會北京監管局共同制定，報北京市政府批準出臺。北京市住建委表示，這是“落實中央調控措施、保證購房人權益不受侵害的一項重要舉措”。
按照要求，商品房預售資金應當全部存入監管專用賬戶，由監管銀行對其中用于項目工程建設的資金實行重點監管，保證預售資金優先用于工程建設。
在設立監管專用賬戶時，企業需遵守“一個預售許可申請對應一個賬戶”的原則，并與監管銀行簽訂監管協議。
《辦法》還明確，商品房預售時，購房人應當將購房款直接存入專用賬戶。房地產開發企業不得直接收存商品房預售資金。
這意味著，超過千億規模的預售資金將?？顚Ｓ?，不再流入土地市場和其他項目的開發中。根據北京市統計局的數據，今年前三季度，北京房地產開發項目本年到位資金3938.8億元，其中定金及預收款為1020.7億元。
我國的預售制度于1994年建立，按照要求，預售款需用于項目工程建設。但由于缺乏有效的監管，企業通常將這部分資金用于拿地、融資、開發其他項目等，并容易導致工程爛尾、項目延期等現象的出現。
今年4月，住建部發布通知，再次強調“商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設”。
在預售資金的使用上，北京市的上述新規規定，開發商使用預售資金時，需要按照地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉移登記的條件等四個節點進行申請，每個節點有固定的用款額度。
房企資金鏈再收緊
“在企業獲得資金的所有渠道中，定金和預售款是成本最低的。”華業地產副總裁陳云峰向《每日經濟新聞》記者表示，加強預售款管理，將對資金密集型的房地產業帶來很大影響。
由于項目較多、業務布局廣泛，房地產企業對資金的需求量很大。但同時，貸款或融資程序相對繁瑣，所需時間較長，對大型房企來說，為統籌安排資金而挪用預售款的現象并不少見。
北京市房地產業協會副秘書長陳志也表示，加強預售款監管，將會有效遏制“用一個項目的錢開發多個項目”的現象，同時還將對大型房企的資金狀況帶來一定影響。
中原地產三級研究總監張大偉認為，加強預售款管理，影響不亞于將企業自有資金率提高5個百分點。
監管難題待破解
預售款制度如何監管，并促使其有效落實，目前成為了業界關注的難題。在2007年和2008年上半年房地產市場大熱時，各地曾表態加強商品房預售款的管理，但隨著國際金融危機爆發，以及由此引發的樓市低迷，遂暫時擱淺。直到去年市場回暖，這一建議再次被提起。
在北京出臺的上述《辦法》中，規定幾種監管方式。其中，房企若存在違法違規行為導致工程停工、預售項目存在嚴重質量問題、預售項目未按期交付使用等，預售資金的撥付將被暫停。
同時，房企直接收存商品房預售資金、未及時將貸款轉入專用賬戶、未按規定使用資金，以及以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監管等現象，將被暫停其在北京市所有項目的預售，并予以公示。
一位業內人士表示此前深圳曾建立了商品房預售款監管制度，但終因執行的疏漏而擱淺。而北京新政的執行情況，同樣有待觀察。
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